Вся бібліотека >>>

 

Нерухомість

Прогноз цін на Московському ринку нерухомості, на 2008 рік


Розділ: Економіка: бізнес, фінанси, інвестиції

 

 

 

З початком 2008 року, на Московському ринку нерухомості, відбулися деякі зміни.

Страх до підвищення темпів інфляції і знецінення грошей, кризи на російському фондовому ринку і спаду світової економіки, боязнь нового дефолту, примарною деномінацією рубля і можливими змінами в країні після березневих виборів, призвели до значної активізації покупців. Сукупність цих подій ще раз доводить, наскільки нерухомість та ціни в Росії залежать від психологічного чинника, настроїв людей, які поквапились вкласти свої заощадження у щось матеріальне, і купити нерухомість поки реально існує якась можливість здійснення даного процесу.

 

Ймовірно, що при такому «кліматі» продавці житла - як забудовники і ріелтори, так і приватники на вторинному ринку - поспішили підняти ціни на нерухомість.

 

Після середнього приросту цін в січні, який склав майже 4%, було цілком очевидно, що лютневий приріст не буде не менше. Згідно зробленим прогнозами середнє значення індексу вартості житла в Москві за лютий склало 4.677 пунктів, що перевищило середнє значення індексу в січні на 4,2%, а в кінці лютого індекс вартості вийшов на позначку в 4.850 пунктів, що вище аналогічного показника кінця січня на 5,8%.

 

На відміну від другої половини 2007 року, коли зростання цін на нерухомість в Москві носив багато в чому формальний характер за рахунок істотного зниження курсу долара, на початку 2008-го приріст цінових показників вже ніяк не спирається на курси валют. Так, за даними одного з журналу про нерухомості, зростання цін в рублях на нерухомість в Москві за лютий 2008 року склав 5,3%, тобто на тому ж рівні, що і приріст цін у доларах. В цілому з початку 2008 року житло в столиці подорожчало в середньому на 8%-10%, але є і приклади квартир, що додали в ціні на 15% і більше.

 

Розстановка лютневого зростання вартості нерухомості столиці за типами будинків, кількості кімнат у квартирі, розташуванні, округах і районам, дозволяє побачити істотне перевищення середніх показників в сегменті житла, так званого економ - класом. Найбільший удар припав на п'ятиповерхові будинки та інші, схожі за властивостями старі будинки, як панельні або блочні, так і цегляні. А також на типову панель Радянського періоду, більшість яких 9-ти і 12-ти поверхові будинки 70-х років. Однокімнатні квартири лідирують у зростанні цін.

 

У періоди підвищення цін на нерухомість, найбільшою приріст припадає на недорогі квартири, яким ще будуть дорожчати, і які, в першу чергу зникають з ринку при виникненні попиту. Приріст цін в сегменті недорогого житла (20% найбільш дешевих квартир) виявився майже в 2 рази вище, ніж в сегменті дорогого житла (20% найдорожчих квартир).

 

В результаті, якщо ще в кінці 2007 року вартість однокімнатної квартири в Москві починалася від 150-160 тисяч доларів, а в період подкорректировки цін влітку 2007 року зустрічалися пропозиції за 120-130 тисяч, то тепер цей мінімальний межа ціни окремого столичного житла виріс до 180-200 тисяч, тобто майже на 20%.

 

Приклади нерухомість в Москві Лютий 2008 - Січень 2008:

 

1.Старые панельні будинки, 5-поверхівки та інші квартири з невеликою кухнею 4275 5,3%

2. Типові панельні будинки , 9-14 поверхів, типові площі 4354 5,1%

 

3. Сучасні панельні будинки, від 16 поверхових і інші 4562 3,8%

 

4.Старый цегла (5-поверхівки та інші квартири з маленькою кухнею) 4648 5,1%

 

5. «Сталінки» і типовий цегляні будинки, 6-11 поверхові і інші квартири 5296 1,2%

 

6. Сучасні монолітно-цегляні будинки 5132 4,1%

  

Всі панельні і блокові будинки 4397 4,7%

Всі монолітні і цегельні будинки 5025 3,4%

 

Квартири в Москві Лютий 2008 - Січень 2008:

Однокімнатні 4727 5,0%

Двокімнатні 4743 4,1%

Трикімнатні 4559 3,4%

Багатокімнатні 4731 3,8%

 

Існує думка, що ще одна хвиля сильного зростання цін на нерухомість в Москві може призвести до подальшого кризи на столичному ринку нерухомості. Але, в нинішніх умовах, є підстави вважати, що до нового дворазового стрибка цін на житло у столиці справа не дійде, і лютий може стати фінальним місяцем ажіотажного підвищення цін на московську нерухомість.

 

Справа в тому, що всі психологічні фактори, що викликали зростання вартості нерухомості в Москві, не мають довгостроковий характер. Вибори пройдуть і страхи, викликані страхом змін в країні, підуть. Ситуація що відбувається на фондовому ринку Росії поступово нормалізується.

 

Найбільш ймовірна величина зростання цін на нерухомість в Москві в 2008 році - 15%-20%, причому багато в чому це зростання зумовлене інфляцією. Зважаючи на такий розвиток подій, очевидно, що ринок використовує всі свої можливості для зростання вже протягом перших 3-4 місяців. Нам слід очікувати остаточного спаду нинішніх підвищень вартості нерухомості Москві до травневих свят, після яких на ринку може початися нова хвиля підвищень аж до кінця 2008 року. У цей же період цілком природно виникнення корекції цін на квартири, як це відбувалося в 2007 році.

 

Аналіз ринку нерухомості, пророблений різними фахівцями і експертами, нерідко приводить до висновку, що сильний провал цін на житло в Москві зараз неможливий. Можливо, якщо ситуація з цінами на квартири в Москві не буде перевищувати рівень 8.000 - 10.000 доларів за метр, то все обійдеться стагнацією і незначною корекцією цін вниз, як було раніше. А згодом інфляція і перенасиченість країни грошима все одно створять новий висхідний тренд.

 

Але не варто забувати, що на відміну від ситуації, відбувається раніше, коли початкові ціни на московське житло були майже символічними, то зараз потенціалу для значно подорожчання квартир в протягом року вже немає.

Будемо сподіватися, що баланс на московському ринку нерухомості повинен рано чи пізно настати. Майже твердо можна стверджувати, що відбудеться це до травневих свят, коли ринок вичерпає весь потенціал для зростання 2008 року і настане період, коли ціни стабілізуються.

 

Менш імовірно, що під тиском продавців нерухомості, збігом обставин та інших вирішальних факторів, що ціни у цьому році підуть ще вище. Тоді, згодом, нависне над ринком більш серйозна загроза подальшого кризи і більш суттєвого провалу цін. Однак поки ймовірність такого розвитку подій невелика, будемо сподіватися на краще.

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Оцінка вартості нерухомості

Оцінка вартості нерухомого майна. Нерухомість як об'єкт оцінки

Види оцінюваної вартості нерухомості

Принципи оцінки ринкової вартості нерухомості

Ринок нерухомості та його особливості

Сегментація ринків нерухомості

Методи і процедура аналізу ринку нерухомості

Етапи оцінки об'єктів нерухомості

Постановка завдання на оцінку

Збір інформації та попередній аналіз даних

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання

Вибір і застосування прийнятних підходів і методів до оцінки нерухомості

Узгодження попередніх результатів оцінки і виведення підсумкової величини вартості

Підготовка звіту про оцінку та узгодження результатів з замовником

Інформаційне забезпечення оцінки об'єктів нерухомості

Зовнішня інформація, її види та роль у процесі оцінки об'єктів нерухомості

Характеристика внутрішньої інформації, використовуваної в процесі визначення ринкової вартості

Інформаційне забезпечення оцінки ринкової вартості об'єктів нерухомості (на прикладі московського ринку нерухомості)

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання нерухомості

Методи оцінки найбільш ефективного використання нерухомості

Нестандартні види і напрямки найбільш ефективного використання нерухомості

Оцінка вартості нерухомості дохідним підходом

Методи оцінки дохідної нерухомості

Практика оцінки дохідної нерухомості

Використання методу реальних опціонів для оцінки нерухомості

Іпотечне-інвестиційний аналіз

Іпотечний кредит, його сутність та основні види

Оцінка ефективності залучення позикових коштів

Оцінка кредитуемой нерухомості

Оцінка вартості нерухомості порівняльних підходом

Методи аналізу та внесення коригувань

Метод співвідношення ціни та доходу

Практика використання порівняльного підходу при оцінці нерухомості

Оцінка вартості нерухомості витратним підходом

Повна відновна вартість будівель

Індексування витрат

Оцінка загального накопиченого зносу

Оцінка часткових прав на нерухомість

Оцінка прав оренди

Практичний приклад оцінки часткових прав

Оцінка вартості землі та природних ресурсів

Об'єкти оцінки вартості природних ресурсів

Рента

Теорія факторів виробництва

Капіталізація ренти

Правове забезпечення оцінки вартості землі та природних ресурсів

Земельну кодекс Російської Федерації

Майнові права на землю

Форми власності на землю

Оренда земельних ділянок

Право обмеженого користування чужим земельною ділянкою (сервітут)

Особливості обігу земель

Містобудівні та інші обмеження у використанні землі

Кадастрова оцінка землі та природних ресурсів

Кадастр родовищ і проявів корисних копалин

Лісовий кадастр. Водний кадастр

Методики державної кадастрової оцінки землі

Оцінка ринкової вартості землі

Ринкова вартість землі

Особливості землі, як товару

Основні принципи оцінки ринкової вартості землі

Фактори, впливають на ринкову вартість землі

Підходи, використовувані при оцінці ринкової вартості землі

Методи оцінки ринкової вартості землі

Метод порівняння продажів

Метод розподілу

Метод виділення

Метод залишку

Метод передбачуваного використання

Метод капіталізації земельної ренти

Узгодження результатів оцінки вартості землі

Оцінка вартості землі сільськогосподарського призначення

Землі сільськогосподарського призначення

Основні методи та особливості оцінки земель сільськогосподарського призначення

Приклад оцінки ринкової вартості сільськогосподарських угідь американськими оцінювачами

Основні проблеми оцінки вартості земель сільськогосподарського призначення в Росії

Оцінка вартості лісових земель

Особливості оцінки лісових ресурсів

Лісова рента та методи її розрахунку

Оцінка мисливських угідь

Оцінка вартості родовищ корисних копалин

Основні види користування надрами та набуття прав на них

Вартісна оцінка надр

Методи оцінки вартості родовищ корисних копалин

Оцінка вартості мінеральної сировини в надрах

Оцінка загальної економічної цінності природних територій

Концепція загальної економічної цінності природних благ

Методи визначення економічної цінності природних благ

Оцінка вартості непрямого використання лісів

Методи суб'єктивної оцінки

Витратні методи

Дисконтування

Екологічні аспекти оцінки вартості нерухомості

Екологічний чинник

Облік екологічного фактора в сучасних західних методиках і стандартах оцінки

Методи урахування екологічного фактора при визначенні ринкової вартості об'єкта нерухомості

Методи врахування екологічного чинника у прийнятті рішень, пов'язаних з управлінням нерухомістю

Методи оцінки екологічної шкоди

Зарубіжний досвід у сфері оцінки екологічного збитку

Загальні правові та економічні засади відшкодування шкоди і збитків, встановлені в вітчизняному законодавстві

Основні методичні документи, що застосовуються для вартісної оцінки екологічної шкоди

Плата за природні ресурси

Плата за землю

Плата за користування лісовими ресурсами

Плата за користування надрами

Платежі за забруднення навколишнього середовища

Плата за переведення земель з однієї категорії в іншу і зміна дозволеного використання землі

Концепція ефективного використання природно-ресурсного потенціалу країни

Оцінка часткових майнових прав на землю