Вся бібліотека >>>

 

Нерухомість

Погашення кредиту при іпотеці


Розділ: Економіка: бізнес, фінанси, інвестиції

 

 

 

Після того, як ви отримали іпотечний кредит і успішно придбали довгоочікуване майно, на ці кошти, приходить погашення кредиту.

 

«Погасити кредит» означає, що на вказаний кредитором рахунок вся перерахована сума кредиту і відповідних по ньому відсотків.

 

 Іпотечне кредитування - це довгостроковий проект і погашення кредиту здійснюється частково. Існує кілька способів погашення кредиту, для зручності позичальника і банку-кредитора. Позичальникові не слід забувати про додаткові можливості заощадити свій час і гроші, і намагатися достроково погасити кредит, а так само про перекредитування.

 

Перекредитування при іпотеці:

 

Перекредитування - це отримання кредиту з більш низькою відсотковою ставкою для погашення кредиту за більш високою ставкою, узятого раніше. На сьогоднішній день в умовах зниження іпотечних ставок, позичальник може благополучно скористатися цим процесом для зменшення переплати за житло, що купується по іпотеці.

 

У тих країнах, де іпотека має більш давню історію, ніж у Росії, перекредитування успішно практикується. Дана операція стає вигідною вже при різниці процентних ставок старого і нового кредиту в десяті частки відсотка.

У Росії цей процес стає ефективним при різниці кредитних ставок у 2-3%, так як отримання нового іпотечного кредиту пов'язане з додатковими витратами.

 

Існує можливість уникнути суттєвої частини витрат, за умови використання процесу перекредитування в тому ж іпотечний банк, який і видав первинний іпотечний кредит. Але, до жаль, банки не дуже охоче йдуть на зниження процентних ставок за укладеними раніше договорами іпотеки, так як це веде до зменшення дохід від операції іпотечного кредитування, просто кажучи, їм це не вигідно. Існує можливість отримання в іншому банку рішення про видачу іпотечного кредиту за низькою відсотковою ставкою і пред'явити його своєму банку-кредитору як аргумент для зміни умов кредитування та зниження процентної ставки.

 

У разі зміни кредитора у процесі перекредитування, одержувачі кредиту стикаються з різним низкою проблем:

 

1. Можуть виникнути додаткові витрати у вигляді банківських зборів:

за розгляд кредитної заявки

за відкриття і ведення позичкового рахунку

за видачу кредиту

 

2. Позичальник повинен повторно пройти процедуру оцінки іпотечного житла та його страхування. Кожен банк працює зі своїми партнерами-оцінювачами та страховиками.

3. Необхідно враховувати, що вимоги до іпотечного житла у різних банків різні, і те житло, яке було схвалене та прокредитовано одним банком, не може бути відхилене іншим.

 

Але незмінним залишається одне - чи зміниться при перекредитуванні банк-кредитор, чи ні, позичальник зобов'язаний нести витрати, пов'язані з перереєстрацією іпотеки та нотаріальним посвідченням угоди.

 

У главі 7 Закону «Про іпотеку» сказано:

 

«майно, закладене за договором про іпотеку в забезпечення виконання одного зобов'язання (попередня іпотека), може бути надано у заставу в забезпечення виконання іншого зобов'язання ... того ж чи іншого заставодержателю (наступна іпотека)».

 

Згідно із законодавством, доречно підкреслити, що позичальник іпотечного кредиту має право на повторний застава іпотечного житла, що відповідає цілям перекредитування.

 

Практика показує, що позичальник змушений діяти за схемою:

 

  1. Погасити кредит у первісного кредитора
  2. Потім зняти заставне обтяження з житла
  3. І тільки потім отримати новий іпотечний кредит і закласти житло новому кредитору.

 

У тому випадку, якщо сума кредиту становить велику частину вартості житла, це доречно, але коли ж сума кредиту не перевищує 50% вартості іпотечного житла, застосування такої витратної для позичальника схеми пояснюється тільки відсутністю налагоджених механізмів перекредитування.

 

Існує кілька способи погашення кредиту, вони включають в себе періодичність здійснення платежів, строки та розмір платежів, і форму платежів - готівкою, безготівковий розрахунок інше.

 

При іпотеки платежі, як правило, здійснюються щомісяця. Часто кредитором визначається платіжний період, наприклад з 5-го по 15-е число кожного місяця. До тим позичальникам, хто порушує, які порушують встановлені строки платежу, можуть застосовуватися штрафні санкції відповідно кредитного договору.

 

Розмір платежів визначається графіком платежів, який видається позичальнику відразу ж після підписання кредитного договору.

Кредитори вправі вимагати точного відповідності до єдиної копійки, суми, що перераховується, і тією, яка зазначена у графіку платежів. Як недоплата, так і переплата може бути розцінена кредитором, як порушення позичальником зобов'язань за договором іпотеки, що веде до штрафних санкцій, а в деяких випадках навіть вимогою дострокового погашення кредиту.

 

За формою платежі можуть бути:

 а) готівкою - позичальник вносить через банківську касу гроші на свій рахунок. Позичальник не повинен забувати, що не у всіх банках існують і працюють вечірні каси або, що, платежі не можливо здійснити вихідні та святкові дні.

 

б) безготівковий розрахунок - позичальник перераховує з рахунку гроші, який відкритий в якому-небудь банку, на рахунок банку-кредитора. Міжбанківські перекази - це платний вид послуг, на їх виконання потрібно час: від 1-3 днів. Щоб скоротити витрати часу та грошей по переводу, позичальнику, за бажанням, може відкрити свій рахунок безпосередньо в банку-кредиторі.

 

в) безготівкових розрахунків, іншого виду - це щомісячний переказ у рахунок погашення кредиту частини заробітної плати до її отримання. Позичальник слід написати заяву на ім'я керівника підприємства, в якому він працює, та узгодити деталі переказу з бухгалтерією підприємства.

 

 

Дострокове погашення кредиту

 

Більшість іпотечних програм передбачає можливість дострокового погашення кредиту з мінімальним мораторієм, забороною на дострокове погашення близько 6 місяців. Але в той же майже всі банки встановлюють мінімальне значення суми дострокового погашення, наприклад 10000 руб. Тільки за умови, що позичальник накопичить цю мінімальну суму, він може подати кредитору заяву на дострокове погашення кредиту. Заява завжди пишеться за формою банку-кредитора.

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Оцінка вартості нерухомості

Оцінка вартості нерухомого майна. Нерухомість як об'єкт оцінки

Види оцінюваної вартості нерухомості

Принципи оцінки ринкової вартості нерухомості

Ринок нерухомості та його особливості

Сегментація ринків нерухомості

Методи і процедура аналізу ринку нерухомості

Етапи оцінки об'єктів нерухомості

Постановка завдання на оцінку

Збір інформації та попередній аналіз даних

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання

Вибір і застосування прийнятних підходів і методів до оцінки нерухомості

Узгодження попередніх результатів оцінки і виведення підсумкової величини вартості

Підготовка звіту про оцінку та узгодження результатів з замовником

Інформаційне забезпечення оцінки об'єктів нерухомості

Зовнішня інформація, її види та роль у процесі оцінки об'єктів нерухомості

Характеристика внутрішньої інформації, використовуваної в процесі визначення ринкової вартості

Інформаційне забезпечення оцінки ринкової вартості об'єктів нерухомості (на прикладі московського ринку нерухомості)

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання нерухомості

Методи оцінки найбільш ефективного використання нерухомості

Нестандартні види і напрямки найбільш ефективного використання нерухомості

Оцінка вартості нерухомості дохідним підходом

Методи оцінки дохідної нерухомості

Практика оцінки дохідної нерухомості

Використання методу реальних опціонів для оцінки нерухомості

Іпотечне-інвестиційний аналіз

Іпотечний кредит, його сутність та основні види

Оцінка ефективності залучення позикових коштів

Оцінка кредитуемой нерухомості

Оцінка вартості нерухомості порівняльних підходом

Методи аналізу та внесення коригувань

Метод співвідношення ціни та доходу

Практика використання порівняльного підходу при оцінці нерухомості

Оцінка вартості нерухомості витратним підходом

Повна відновна вартість будівель

Індексування витрат

Оцінка загального накопиченого зносу

Оцінка часткових прав на нерухомість

Оцінка прав оренди

Практичний приклад оцінки часткових прав

Оцінка вартості землі та природних ресурсів

Об'єкти оцінки вартості природних ресурсів

Рента

Теорія факторів виробництва

Капіталізація ренти

Правове забезпечення оцінки вартості землі та природних ресурсів

Земельну кодекс Російської Федерації

Майнові права на землю

Форми власності на землю

Оренда земельних ділянок

Право обмеженого користування чужим земельною ділянкою (сервітут)

Особливості обігу земель

Містобудівні та інші обмеження у використанні землі

Кадастрова оцінка землі та природних ресурсів

Кадастр родовищ і проявів корисних копалин

Лісовий кадастр. Водний кадастр

Методики державної кадастрової оцінки землі

Оцінка ринкової вартості землі

Ринкова вартість землі

Особливості землі, як товару

Основні принципи оцінки ринкової вартості землі

Фактори, впливають на ринкову вартість землі

Підходи, використовувані при оцінці ринкової вартості землі

Методи оцінки ринкової вартості землі

Метод порівняння продажів

Метод розподілу

Метод виділення

Метод залишку

Метод передбачуваного використання

Метод капіталізації земельної ренти

Узгодження результатів оцінки вартості землі

Оцінка вартості землі сільськогосподарського призначення

Землі сільськогосподарського призначення

Основні методи та особливості оцінки земель сільськогосподарського призначення

Приклад оцінки ринкової вартості сільськогосподарських угідь американськими оцінювачами

Основні проблеми оцінки вартості земель сільськогосподарського призначення в Росії

Оцінка вартості лісових земель

Особливості оцінки лісових ресурсів

Лісова рента та методи її розрахунку

Оцінка мисливських угідь

Оцінка вартості родовищ корисних копалин

Основні види користування надрами та набуття прав на них

Вартісна оцінка надр

Методи оцінки вартості родовищ корисних копалин

Оцінка вартості мінеральної сировини в надрах

Оцінка загальної економічної цінності природних територій

Концепція загальної економічної цінності природних благ

Методи визначення економічної цінності природних благ

Оцінка вартості непрямого використання лісів

Методи суб'єктивної оцінки

Витратні методи

Дисконтування

Екологічні аспекти оцінки вартості нерухомості

Екологічний чинник

Облік екологічного фактора в сучасних західних методиках і стандартах оцінки

Методи урахування екологічного фактора при визначенні ринкової вартості об'єкта нерухомості

Методи врахування екологічного чинника у прийнятті рішень, пов'язаних з управлінням нерухомістю

Методи оцінки екологічної шкоди

Зарубіжний досвід у сфері оцінки екологічного збитку

Загальні правові та економічні засади відшкодування шкоди і збитків, встановлені у вітчизняному законодавстві

Основні методичні документи, що застосовуються для вартісної оцінки екологічної шкоди

Плата за природні ресурси

Плата за землю

Плата за користування лісовими ресурсами

Плата за користування надрами

Платежі за забруднення навколишнього середовища

Плата за переведення земель з однієї категорії в іншу і зміна дозволеного використання землі

Концепція ефективного використання природно-ресурсного потенціалу країни

Оцінка часткових майнових прав на землю