Вся бібліотека >>>

 

Нерухомість

Іпотека: умови кредитування


 

 

 

Як у будь-якого кредиту, іпотеки є свої умови. Насамперед, це скор кредитування і процентна ставка, а у разі іпотеки, сума кредиту становить певний відсоток від вартості придбаного майна. Решта вартості є, так званим первісним внеском, який має бути, у обов'язковому порядку, у позичальника для отримання іпотечного кредиту. Так само не менш важливою умовою іпотеки є порядок розрахунку платежів, тому, що від цього буде залежати кінцева сума, яку позичальник віддасть іпотечному банку за своє нове житло.

При отриманні іпотеки валюта кредиту може бути як національної, так і іноземної. Позичальник сам в праві вирішувати, який з них віддати перевагу.

Щоб збільшити суму іпотечного кредиту, яку готовий видати банк, можна за допомогою залучення позичальників*.

 

*Созаемщик - чоловік, який разом з основним - головним позичальником несе відповідальність, простіше кажучи, відповідає перед кредитором, тобто перед банком за повернення одержуваного кредиту в повному обсязі. При загальній відповідальності банк залишає за собою право пред'являти претензії одночасно як до Позичальника, так і до Созаемщику.

Созаемщиком може стати будь-який повнолітній, працюючий громадянин, який має офіційний дохід, або доходи, достатні для кредитування. При розрахунку суми кредиту, доходи співпозичальника враховуються.

 

Отримання будь-якого кредиту пов'язане з додатковими витратами. Величина додаткових витрат може досягати 10% початкового внеску. Таким чином, сума накопичень позичальника не може цілком стати початковим внеском, а отже повинна бути зменшена на величину додаткових витрат під уникнути неприємних ситуацій.

 

 

1. Банк, який надає дані послуги, у праві вимагати від позичальника підтвердження доходів при цьому перелік доходів, що беруться до уваги, і форма їх підтвердження у кожного банку свої власні.

 

а) Довідка про доходи: для отримання іпотечного кредиту необхідні довідки про доходи. Від того, які документи необхідно надати одержувачу іпотечного кредиту в банк, залежить підсумковий розмір кредиту. Перелік доходів, які обліковуються банком при розрахунку кредиту, і форма їх підтвердження відрізняються в залежності від банку, що надає послуги.

 

Різні варіанти наданих документів:

 

1. Одержувач кредиту працює на одному місці, не має додаткових доходів і всю зарплату отримує офіційно:

 

у цьому випадку для одержання іпотечного кредиту досить лише довідки про доходи з місця роботи, форма 2-ПДФО, за останні 6-12 місяців або як запросить кредитор.

 

2. Позичальник отримує заробітну плату неофіційно:

 

в цьому випадку слід вибрати банк, який готовий видати іпотечний кредит з урахуванням довідки про доходи у вільній формі. При такій формі довідка про доходи повинна бути видана за місцем роботи та завірена керівником і головним бухгалтером підприємства. Так само у позичальника можуть зажадати додаткову інформацію про характер його роботи та посадових обов'язках, дані про діяльність компанії, в якій він працює і т.п.

 

3. Роботодавець відмовляється видати позичальнику зазначену довідку про доходи:

 

у цьому разі кредит можна отримати в іпотечному банку, який згоден прийняти до розгляду усне підтвердження роботодавцем розміру заробітної плати позичальника. Але, ставка за кредитом у цьому випадку буде вище на 1,5-2%.

 

4. Одержувач кредиту, крім основного місця роботи, має додаткове:

 

то в цьому випадку слід мати на увазі, що не всі банки приймають у розрахунок фактор, вважаючи, що він не може бути достатньо стабільним для отримання кредиту. Якщо банк все ж, згоден врахувати зарплату за неосновним місцем роботи, то позичальник зобов'язаний надати трудовий контракт і довідку про доходи з місця додаткової роботи.

 

5. Позичальник подавав до податкової інспекції декларацію про доходи:

 

у цьому випадку, необхідна її копія з відміткою інспекції.

 

Крім заробітної плати, банк може прийняти до уваги такі доходи як отримана орендна плата, проценти, дивіденди. Ці надходження повинні бути регулярними, і не разовими, та необхідні документи, які підтверджують їх фактичне отримання за період, який запитує кредитор. Непрямим підтвердженням стабільних високих прибутків у позичальника може бути наявність у нього іншого майна у вигляді квартири, дачі, машини, земельних ділянок, банківських рахунків, цінних паперів і т.п. Крім доходів самого позичальника, іпотечний банк може розглядати зарплату чоловіка або поручителів. В даному випадку від кожного співпозичальника або поручителя потрібна довідка про доходи.

 

Більшість банків вимагають наявності певного трудового стажу, а так само поручителів*.

 

*Поручитель - в цивільному праві особа, яка зобов'язується перед кредитором іншої особи відповідати за виконання останнім його зобов'язання повністю або частково.

 

Трудовий стаж при іпотеці:

 

Від трудового стажу позичальника залежить рішення банку про надання редита або відмови у ньому, а так само і про самому розмірі кредиту. Для підстраховки, позичальник повинен пропрацювати на останньому місце роботи хоча б протягом півроку. Банк може запитувати у роботодавця як інформацію про характер виконуваної роботи та посадові обов'язки позичальника, так і про діяльність компанії, працівником якої він є.

 

Деякі записи в трудовій книжці враховуються і можуть супроводжуватися окремими коментарями, це:

 

а) пропуски в стажі

б) оформлення "фірмах-одноденках"

в) записи, які не відповідають дійсності

 

Позичальник повинен бути заздалегідь готовий до такого роду питань.

 

Часто причиною відмови в іпотечному кредиті може бути невідповідність освіти і кваліфікації позичальника або посади, яку він займає.

 

Іпотечний банк відмовляє позичальнику у кредиті, вважаючи, що в разі звільнення позичальника або скорочення з цієї роботи, він не зможе отримати таку ж посаду в іншій компанії і зберегти колишній рівень доходу, який необхідний для погашення кредиту. В цьому випадку позичальник повинен грунтовно підготуватися і зібрати відомості про своїх посадових обов'язків і представити якомога більше документів, підтверджують свою освіту, а так само кваліфікацію і неформальні підтвердження необхідних для посади навичок: характеристики, грамоти.

 

У тому разі, якщо позичальник є безробітним, то він не зможе отримати іпотечний кредит.

 

 

Прописка при іпотеці:

 

До питання про реєстрацію або, просто кажучи, прописки одержувача кредиту в місці, де передбачається придбати житло, іпотечні банки ставляться неоднозначно. Деякі вважають це неприйнятним умовою для отримання іпотечного кредиту. Є і такі банки, які не вимагають обов'язкової прописки в місці отримання кредиту.

Так само і з тимчасовою реєстрацією на території того суб'єкта, де знаходиться житло, придбане під іпотеку.

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Оцінка вартості нерухомості

Оцінка вартості нерухомого майна. Нерухомість як об'єкт оцінки

Види оцінюваної вартості нерухомості

Принципи оцінки ринкової вартості нерухомості

Ринок нерухомості та його особливості

Сегментація ринків нерухомості

Методи і процедура аналізу ринку нерухомості

Етапи оцінки об'єктів нерухомості

Постановка завдання на оцінку

Збір інформації та попередній аналіз даних

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання

Вибір і застосування прийнятних підходів і методів до оцінки нерухомості

Узгодження попередніх результатів оцінки і виведення підсумкової величини вартості

Підготовка звіту про оцінку та узгодження результатів з замовником

Інформаційне забезпечення оцінки об'єктів нерухомості

Зовнішня інформація, її види та роль у процесі оцінки об'єктів нерухомості

Характеристика внутрішньої інформації, використовуваної в процесі визначення ринкової вартості

Інформаційне забезпечення оцінки ринкової вартості об'єктів нерухомості (на прикладі московського ринку нерухомості)

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання нерухомості

Методи оцінки найбільш ефективного використання нерухомості

Нестандартні види і напрямки найбільш ефективного використання нерухомості

Оцінка вартості нерухомості дохідним підходом

Методи оцінки дохідної нерухомості

Практика оцінки дохідної нерухомості

Використання методу реальних опціонів для оцінки нерухомості

Іпотечне-інвестиційний аналіз

Іпотечний кредит, його сутність та основні види

Оцінка ефективності залучення позикових коштів

Оцінка кредитуемой нерухомості

Оцінка вартості нерухомості порівняльних підходом

Методи аналізу та внесення коригувань

Метод співвідношення ціни та доходу

Практика використання порівняльного підходу при оцінці нерухомості

Оцінка вартості нерухомості витратним підходом

Повна відновна вартість будівель

Індексування витрат

Оцінка загального накопиченого зносу

Оцінка часткових прав на нерухомість

Оцінка прав оренди

Практичний приклад оцінки часткових прав

Оцінка вартості землі та природних ресурсів

Об'єкти оцінки вартості природних ресурсів

Рента

Теорія факторів виробництва

Капіталізація ренти

Правове забезпечення оцінки вартості землі та природних ресурсів

Земельну кодекс Російської Федерації

Майнові права на землю

Форми власності на землю

Оренда земельних ділянок

Право обмеженого користування чужим земельною ділянкою (сервітут)

Особливості обігу земель

Містобудівні та інші обмеження у використанні землі

Кадастрова оцінка землі та природних ресурсів

Кадастр родовищ і проявів корисних копалин

Лісовий кадастр. Водний кадастр

Методики державної кадастрової оцінки землі

Оцінка ринкової вартості землі

Ринкова вартість землі

Особливості землі, як товару

Основні принципи оцінки ринкової вартості землі

Фактори, впливають на ринкову вартість землі

Підходи, використовувані при оцінці ринкової вартості землі

Методи оцінки ринкової вартості землі

Метод порівняння продажів

Метод розподілу

Метод виділення

Метод залишку

Метод передбачуваного використання

Метод капіталізації земельної ренти

Узгодження результатів оцінки вартості землі

Оцінка вартості землі сільськогосподарського призначення

Землі сільськогосподарського призначення

Основні методи та особливості оцінки земель сільськогосподарського призначення

Приклад оцінки ринкової вартості сільськогосподарських угідь американськими оцінювачами

Основні проблеми оцінки вартості земель сільськогосподарського призначення в Росії

Оцінка вартості лісових земель

Особливості оцінки лісових ресурсів

Лісова рента та методи її розрахунку

Оцінка мисливських угідь

Оцінка вартості родовищ корисних копалин

Основні види користування надрами та набуття прав на них

Вартісна оцінка надр

Методи оцінки вартості родовищ корисних копалин

Оцінка вартості мінеральної сировини в надрах

Оцінка загальної економічної цінності природних територій

Концепція загальної економічної цінності природних благ

Методи визначення економічної цінності природних благ

Оцінка вартості непрямого використання лісів

Методи суб'єктивної оцінки

Витратні методи

Дисконтування

Екологічні аспекти оцінки вартості нерухомості

Екологічний чинник

Облік екологічного фактора в сучасних західних методиках і стандартах оцінки

Методи урахування екологічного фактора при визначенні ринкової вартості об'єкта нерухомості

Методи врахування екологічного чинника у прийнятті рішень, пов'язаних з управлінням нерухомістю

Методи оцінки екологічної шкоди

Зарубіжний досвід у сфері оцінки екологічного збитку

Загальні правові та економічні засади відшкодування шкоди і збитків, встановлені у вітчизняному законодавстві

Основні методичні документи, що застосовуються для вартісної оцінки екологічної шкоди

Плата за природні ресурси

Плата за землю

Плата за користування лісовими ресурсами

Плата за користування надрами

Платежі за забруднення навколишнього середовища

Плата за переведення земель з однієї категорії в іншу і зміна дозволеного використання землі

Концепція ефективного використання природно-ресурсного потенціалу країни

Оцінка часткових майнових прав на землю