Вся бібліотека >>>

Зміст розділу >>>

 

Економіка

 

покупка продажа жилья Бізнес, інвестиції, право


 

Угоди з нерухомістю

 

 

Висновок

 

За деякими оцінками, близько 30% пропозицій про продаж житла спроби вчинити незаконні оборудки. Найпоширеніші з них:

1. Продаж квартири особою, яка не є її власником. Документи на квартиру можуть бути або підроблені, або виготовлені з використанням викрадених оригіналів.

2. Продаж квартири декількома покупцями одночасно. У продавця є кілька примірників підроблених свідоцтв про право власності, договорів купівлі-продажу та інших документів.

3. Продаж незаконно привласненої квартири (якщо договір купівлі-продажу або дарчу на квартиру оформлені з допомогою загроз і насильства). Ситуація ускладнюється тим, що документи можуть бути бездоганні за змістом.

4. Продавець, отримавши гроші від покупця, відмовляється виписатися з квартири, тим самим залишаючи собі право на проживання у ній, використовуючи протиріччя між нормами законодавства.

5. Продається приватизована квартира, належить на праві власності кільком особам. Один з них може привласнити всю суму вартості квартири і сховатися.

Незалежно від того, чи є підозра про можливе обмані, при здійсненні операцій, пов'язаних з купівлею-продажем квартир, слід самим ретельним чином вивчити документи, насамперед встановлюють право власності на житло, навести довідки в Департаменті муніципального житла, РЕУ, паспортному столі. Корисною може бути й бесіда з сусідами.

Для здійснення операції з приватизованою квартирою (вперше продається) покупець повинен вимагати від продавця наступні документи:

- свідоцтво про власність на житло;

- договір передачі житла у власність;

- довідку з бюро технічної інвентаризації, якої вказана інвентаризаційна вартість квартири (форма 11А);

- довідку з РЕУ про відсутність заборгованості по платежів;

- виписку з будинкової книги;

- копію фінансового особового рахунку;

- якщо у квартирі прописані неповнолітні діти, необхідна згода органів опіки та піклування і свідоцтво про народження дітей.

Якщо продавець не перший власник квартири, документом, що підтверджує його право власності на квартиру, служить договір купівлі-продажу, дарування та ін.

Наступна стадія після перевірки документів на їх справжність та відповідність змісту вимогам законодавства - посвідчення договору в нотаріальній конторі.

Нотаріус вимагає довідку форми 11-а з БТІ, підтверджує наявність об'єкта угоди в натурі, належність її даній особі, в якій міститься короткий опис квартири або кімнати, вказана їх інвентаризаційна вартість (підстава для визначення розмірів державного мита і прибуткового податку), представлена інформація про наявні обмеження угод з ними (арешт, заборона).

У ст.56 Основ законодавства РФ про нотаріат сказано, посвідчення договорів про відчуження квартири провадиться за місцем її знаходження. Тому потенційному покупцеві варто подумати, перш ніж зважитися на покупку квартири, продавець якої в підтвердження свого права власності на квартиру пред'являє договір купівлі-продажу, посвідчений нотаріусом з іншої місцевості.

Нарешті, договір повинен бути зареєстрований в Департаменті муніципального житла, без чого угода не може вважатися ув'язненої.

У практиці нерідко трапляються спроби продажу квартир "з начинкою", коли продавець не попереджає покупця про можливі претензії третіх осіб на житлоплощу. Найбільш часто це пов'язано з продажем квартир, які приватизувалися без включення в договір передачі житла у власність неповнолітніх дітей, просочених на момент приватизації у цих квартирах.

У Законі РФ "ПРО приватизацію житлового фонду в Російської Федерації" не відображені положення про право неповнолітніх членів сім'ї на приватизоване житло. Це тепер виправлено "Примірним положенням про безкоштовну приватизацію житлового фонду в Російської Федерації", затвердженим рішенням колегії Комітету РФ по муніципальному господарству від 18 березня 1993р. N 4 і схвалено Постановою Уряду РФ від 26 листопада 1993р. N 1238.

В "Примірному положенні" встановлено, що неповнолітні діти, які проживають разом з наймачами, і є членами її сім'ї чи колишніми членами сім'ї, нарівні з повнолітніми користувачами вправі стати учасниками спільної власності на це приміщення. Відмова від включення неповнолітніх в число учасників спільної власності на приватизоване житлове приміщення може бути здійснено опікунами та піклувальниками, у тому числі батьками та усиновлювачами неповнолітніх, тільки при наявності дозволу органів опіки і піклування.

Наслідком "неуважність" Департаменту муніципального житла став той факт, що в практиці судів досить часто зустрічаються спори з приводу визнання угод купівлі-продажу квартир недійсними на тій підставі, що при приватизації квартир були порушені права неповнолітніх членів сім'ї на участь у приватизації. Суди в таких випадках приймають рішення про визнання угод, що послідували після приватизації квартир недійсними.

Покупцеві також слід бути обережним, якщо в ланцюжку договорів купівлі-продажу є правочин, вчинений повіреним, діяли за "генерального доручення", виданій особою, був на той момент власником квартири. Колишній власник може згодом заявити, що насправді він доручив повіреному вчинити обмін квартири з доплатою і був введений ним в оману щодо характеру угоди, пов'язаної з його квартирою.

Багато проблем щасливим власникам квартир і їх домочадцям може принести інститут прописки. Одна з найпоширеніших проблем - нічим не обмежене право власності, виявляється, обмежується волею можновладців - "прописати" або "не прописати" в придбане житло. Право прописки в придбану в Москві квартиру для громадян РФ коштує майже стільки ж, скільки сама квартира.

Ще один момент, пов'язаний з пропискою. При купівлі житла необхідно перевірити, чи дозволено прописка в цей будинок. Будинок може бути визначено під знесення, що тягне за собою заборону прописки.

Що стосується оподаткування грошових сум, отриманих продавцями від продажу житлоплощі, то відповідно до пп. "в" п.6 ст.3 Закону "Про прибутковий податок з фізичних осіб" сукупний дохід не включаються суми, одержувані протягом року від продажу квартир, що не перевищують 500-кратного встановленого законом розміру мінімальної місячної оплати праці.

Серед банків та інших суб'єктів підприємницької діяльності зростає інтерес до застави нерухомості як засобу забезпечення виконання зобов'язань. Застосування законодавства про заставу на практиці виявляється проблематичним, але, оскільки розвиток цього інституту представляється перспективним, розглянемо, як можна застосувати в заставу сучасних умовах.

Для оформлення договору застави квартири потрібно:

1) спільна заява заставодавця та заставодержателя у Департамент муніципального житла;

2) нотаріально засвідчений договір про заставу;

3) довідка БТІ;

4) квитанція про сплату держмита.

Реєстрація застави квартири здійснюється Департаментом муніципального житла відповідно до постанови Уряду Москви N 415 від 27 квітня 1993 р.

Тимчасове положення про реєстрацію заставних операцій з житловими приміщеннями передбачає, що реєстрація проводиться шляхом:

1) внесення реєстраційного запису в книгу реєстрації заставних операцій із житловими приміщеннями;

2) проставлення відмітки про реєстрацію на всіх оригінальних примірників договору про заставу;

3) внесення відомостей про заставу в банк даних власників житла;

4) видачі свідоцтва про реєстрацію застави. Договір застави повинен бути зареєстрований протягом 15 календарних днів з дня подання заяви та подання документів в Департамент муніципального житла.

Погашення реєстраційної записи при припиненні застави здійснюється за умови:

1) подання спільної заяви заставника й заставодержателя;

2) подання оригіналів договору про заставі з відміткою про його реєстрації;

3) подання доказів виконання забезпеченого заставою зобов'язання.

При погашенні реєстраційного запису робиться відмітка в реєстрову книгу, в банку даних власників житла, на оригіналах договору про заставу.

За запитом заставодавця та заставодержателя, а також інших зацікавлених осіб Департамент муніципального житла видає:

- виписки з реєстрової книги;

- інформацію про реєстрацію застави. Договір застави вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Вчинення угод з квартирами іноді ускладнюється тим, що в квартирі може бути прописаний чоловік (не включений у свідоцтво про власності на квартиру, так як був, наприклад, прописаний у неї після приватизації), який там тривалий час не живе. У цьому випадку необхідно домагатися в судовому порядку визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням внаслідок понад встановлених термінів. Тільки після цього відсутній втрачає право на проживання у приватизованій іншими членами сім'ї квартирі.

Наймачі, колишні члени сім'ї власника, інші особи, не є власниками приватизованого житлового приміщення, можуть бути виселені власником тільки у випадках, передбачених законом , зокрема, якщо ця особа систематично руйнує чи псує жиле приміщення або використовують його не за призначенням, або систематично порушує правила проживання, що робить неможливим для інших проживання з ним в одній квартирі, а заходи запобігання і громадського впливу не дали результатів.

Тема успадкування житла, що належить спадкодавцеві на праві власності, заслуговує окремої розмови, тому зупинимося лише на ключових моментах.

Громадяни, які стали власниками жилих приміщень, володіють, користуються і розпоряджаються ними на свій розсуд, має право продавати, заповідати, дарувати, здавати в оренду ці приміщення, а також здійснювати з ними інші, що не суперечать закону угоди.

Якщо громадянин бажає, щоб квартира дісталася, наприклад, його онуку, йому слід оформити заповіт на його ім'я, оскільки спадкування за законом має місце, якщо воно не змінено заповітом. В інакше спадкоємцями в першу чергу стануть діти, дружина і батьки померлого. У другу чергу - брати, сестри померлого, його дід і баба. Спадкоємцем за заповітом може бути і неповнолітній громадянин, який по досягненні повноліття повинен нотаріально оформити набуття права на спадщину.

На практиці чимало проблем приносять операції, пов'язані з квартирами, що належать декільком громадянам на праві спільної власності. Стали власниками приватизованого житлового приміщення громадяни мають право володіти, користуватися і розпоряджатися їм за своїм розсуд, не порушуючи при цьому прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб. Продаж одним з учасників спільної часткової власності на приватизовану квартиру своєї частки сторонній особі можлива лише при умови, якщо інші власники відмовляться від здійснення права переважної купівлі або не здійснять це право протягом місяця.

Продавець частки спільній власності зобов'язаний повідомити в письмовій формі інших учасників спільної власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, на яких він її продає. При продажу з порушенням права переважної купівлі інші учасники спільної часткової власності протягом трьох місяців мають право вимагати в судовому порядку переведення на них прав та обов'язків покупця. Виділ учаснику спільної власності на квартиру належить йому частки припустимо, якщо є технічна можливість передачі позивачу ізольованій частині не тільки житлових, але і підсобних приміщень, обладнання окремого входу. При відсутності такої можливості суд вправі на прохання позивача визначити порядок користування квартирою.

    

 «Бізнес, фінанси, право»