Вся бібліотека >>>

Зміст розділу >>>

 

Економіка

 

регистрация сделок Бізнес, інвестиції, право


 

Угоди з нерухомістю

 

 

Глава 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

 

З прийняттям Цивільного кодексу Російської Федерації питання реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним набули особливої значимість, а сама реєстрація - найчастіше правообразующее значення. В згідно з положеннями Кодексу в залежність від дотримання вимог про реєстрації ставиться виникнення права власності на нерухомість та інших прав, що підлягають державній реєстрації (п. 2 ст. 8 ЦК), а в ряді випадків - дійсність вчиненим з нерухомим майном угоди.

Згідно ст. 164 ЦК державної реєстрації у випадках і в порядку, передбачених ст. 131 Кодексу та Законом "Про державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним", підлягають операції з землею та іншим нерухомим майном.

Стаття 131 ЦК визначає, що реєстрації підлягають право власності та інші речові права на нерухомі речі, а саме: право господарського відання, право оперативного управління, право довічного наслідуваного володіння земельною ділянкою, право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою, сервітути, крім того - іпотека, а також обмеження, виникнення, перехід і припинення названих прав.

Зіставлення зазначених норм права при буквальному їх тлумачення дає підставу зробити висновок, що операції з нерухомістю підлягають під всіх випадках реєстрації, оскільки будь-яка операція з нерухомістю так чи інакше пов'язана з виникненням (припиненням, переходом, обмеженням) прав на нерухоме майно, тобто з обставинами, на які вказує ст. 164 ЦК як на випадки, при яких необхідна реєстрація правочину. При недотриманні вимоги про реєстрацію угоди можливі два види наслідків.

Так, п. 1 ст. 165 ЦК містить положення, згідно з яким недотримання нотаріальної форми, а у випадках, встановлених законом, вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність.

Аналіз статей Кодексу (з урахуванням ст. 165) дозволяє зробити висновок, що недійсність угоди при недотриманні вимоги про її реєстрації має місце не завжди, а лише у тих випадках, коли закон або містить пряму на цей рахунок вказівку (ст. 558 ЦК, наприклад, передбачає, що договори продажу житлового будинку або квартири підлягають державної реєстрації і вважаються укладеними з моменту такої реєстрації), або безпосередньо вимагає державної реєстрації угоди, не визначаючи наслідків недотримання цієї вимоги (зокрема, в ст. 574 ЦК щодо договору дарування нерухомого майна).

В обох випадках не зареєстровану в установленому порядок операцію слід в силу ст. 165, 168 ГК вважати нікчемним як не відповідає вимогам закону . У той же час ст. 550 Кодексу встановлює необхідність додання договором продажу нерухомості (за винятком підприємства або житлового приміщення) тільки простий письмовій форми без його державної реєстрації, хоча право власності у набувача відчужуваного майна може виникнути лише після реєстрації цього права (ст. 223 ЦК).

З урахуванням викладеного, відповідно до ст. 131 і 164 ЦК представляється, що зареєстрований повинен бути і цей договір продажу нерухомості, але реєстрація повинна буде відбутися тільки при реєстрації права власності покупця на придбану нерухомість - договір потребує реєстрації як правовстановлюючий документ, на якому засновано виникає право власності. До реєстрації прав нового власника договір має повну юридичну силу, а права (вимоги), що відбуваються з нього як з консенсуальной угоди, будуть забезпечені можливістю судової захисту.

Отже, ст. 131 і 164 ЦК говорять про випадках і порядку державну реєстрацію стосовно нерухомого майна та відповідних угод. Однак ст. 8 Федерального закону "Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" передбачено, що надалі до введення в дію закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним застосовується діючий порядок реєстрації.

У зв'язку з тим, що законодавчий акт, на який вказує згадана стаття, набув чинності з 31 січня 1998 року, можна стверджувати, що до зазначеного моменту Цивільний кодекс лише визначав випадки, в яких була потрібна реєстрація нерухомості, але не регламентував порядок такої реєстрації (через відсутність у Кодексі відповідних правових норм), залишаючи його до відомого часу в тому вигляді, як він був встановлено чинними правовими актами, у тому числі й законодавством суб'єктів Російської Федерації.

При цьому треба мати на увазі, що реєстрація прав на нерухоме майно на федеральному рівні регламентувалася далекими від досконалості і частково застарілими нормативними актами, а відповідні акти суб'єктів Російської Федерації приймалися не скрізь.

Зокрема, у Рязанській області органи влади не проводили регулювання питань реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, тому правозастосовча діяльність найчастіше істотно ускладнювалася.

Показовий наступний приклад. У 1994 році між двома акціонерними товариствами був укладений договір будівельного підряду. За умовами договору підрядник зобов'язався побудувати багатоквартирний житловий будинок і передати його в власність замовнику, а останній ніс обов'язок оплатити виконані роботи, а також виділити підряднику десять квартир, номери яких могли бути визначені замовником на будь-якій стадії будівництва. Для залучення додаткових грошових коштів підрядник уклав ряд договорів з третіми особами про пайову участь останніх в будівництві. Зокрема, такий договір був укладений з громадянкою В., якої підрядник зобов'язався передати одну квартиру в побудованому будинку.

У січні 1995 року на фірмовому бланку замовника на адресу підрядника було направлено лист, з якого випливало, що на виконання договору підряду підряднику виділяється ряд квартир. Оскільки воля замовника на виділення певних квартир підряднику була ясно виражена й одягнена в належну форму, останній визнав можливим розпорядитися частиною наданих йому квартир, здійснивши таким чином ряд угод, що свідчать про прийняття ним запропонованого раніше виконання договору.

Так, підрядник виділив одну із згаданих в отриманому від замовника листі квартир громадянці В., про що повідомив її своїм листом, а згодом вручив ключі від цієї квартири, тобто виконав обов'язок у натурі. Після того, як завершений будівництвом будинок був в установленому порядку переданий підрядником замовнику і зареєстрований в БТІ міста за замовником (але не на праві власності, а на праві володіння), В. звернулася у БТІ р. Рязані з письмовою заявою про реєстрацію прав на отриману за договором квартиру. БТІ зареєструвало за нею право власності. Однак акціонерне товариство - замовник будинку звернулося в суд з позовом до В. і БТІ р. Рязань, заперечуючи право власності на квартиру і обґрунтовуючи свої вимоги тією обставиною, що після прийняття завершеного будівництвом будинку замовником в БТІ міста було направлено лист з вимогою не проводити реєстрацію чиїх-небудь прав на квартири в будинку, а отже, реєструючий орган не вправі здійснювати реєстрацію, не отримавши на це дозволу позивача.

У ході судового засідання було встановлено, що лист, яким спірна квартира виділялася підряднику, підписана особою, яка не мала на подібні дії повноважень. В судовому засіданні представник БТІ р. Рязань пояснив, що процес реєстрації нерухомого майна й угод з ним регулюється в Рязанській області виключно Інструкцією про порядок проведення реєстрації житлового фонду з типовими формами облікової документації, затвердженої наказом Центрального статистичного управління СРСР від 15 липня 1985 року N 380. Інструкція ця застаріла і не охоплює всього різноманіття правовідносин у житловій сфері. У зв'язку з цим БТІ міста при реєстрації нерухомості ґрунтується головним чином на правовстановлюючих документах, що підтверджують законність придбання майна, що підлягає реєстрації, у відповідності зі сформованою практикою, не підкріпленої законодавчою регламентацією. (Зауважимо, що твердження це невірно, на що і було зазначено Ст.)

Заперечення на позов зводилися до наступного. У Російській Федерації (на момент розгляду справи в суді року) діють Методичні вказівки про державну реєстрацію прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки і міцно пов'язану з ними нерухомість (як обов'язкові для виконання надалі до вступу в дію законодавчих актів, регулюють ті самі правовідносини). Зазначений підзаконний акт передбачає, що підставою для реєстрації є звернення в орган, здійснює реєстрацію, будь-якого громадянина або юридичної особи з заявою та додатком необхідних документів, що встановлюють право на нерухомість, у двох примірниках, один з яких може бути ксерокопією. Але до представляються на реєстрацію документів пред'являються особливі вимоги - вони повинні бути засвідчені органами юстиції; права, придбані в процесі здійснення угод з нерухомістю, перед їх реєстрацією підлягають обов'язковому посвідченню органами юстиції; документи про операції з нерухомістю, завірені органами юстиції, вважаються дійсними .

Однак право зазначені положення не повинні застосовуватися в силу ст. 4 Закону про введення в дію частини першої ГК як такі, що суперечать Цивільним кодексом, вичерпним чином регламентує питання про операції взагалі і їх формі зокрема, оскільки розглянутими правовими нормами запроваджується особлива форма правочину - правочин, засвідчена органами юстиції, в той час як Кодекс встановлює для угод тільки три можливі форми їх здійснення: усну, просту письмову та письмову кваліфіковану (нотаріальну).

У той же час п. 6 Порядку заповнення форм державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженого постановою Уряду РФ від 15 квітня 1996 року N 475 (тобто набрав чинності після введення в дію ЦК), визначає, що для реєстрації повинні представлятися тільки оригінали правовстановлюючих документів без яких-небудь додаткових до них вимог. Отже, правовстановлюючі документи, що подаються на реєстрацію, повинні відповідати вимогам ЦК. В іншому треба керуватися Методичними вказівками.

При розгляді спору, що виник необхідно враховувати положення ст. 20 Методичних вказівок, п. 2 якої передбачає, що за заявою заінтересованої особи, яка оспорює в суді право, за реєстрацією якого звернулося інша заінтересована особа, реєстрація права може бути відкладено на строк не більше десяти днів. Якщо протягом зазначеного строку реєструючий орган не отримає від суду повідомлення про надходження позовної заяви, реєстрація права повинна бути здійснена. Звідси випливає, що заява замовника вдома про те, що БТІ не мало права проводити реєстрацію права власності після одержання від замовника письмового попередження про його домаганнях на квартиру, неспроможними, оскільки замовник на момент реєстрації не звертався до суду з якими-небудь вимогами. Право власності В. на квартиру було зареєстровано на підставі її заяви, договору про пайову участь у будівництві та відповідних листів, що свідчать про виконання договірних обов'язків. Отже, при реєстрації права власності на квартиру не були порушені вимоги якого-небудь правового акта.

З точки зору реєстраційної техніки, встановленої законодавством, порядок реєстрації був дотриманий, що підтвердив в судовому засіданні представник БТІ.

Згідно ст. 219 ЦК право власності на знову створюване нерухоме майно виникає з моменту його державної реєстрації. Об'єкт будівництва, нерозривно пов'язаний із землею, незалежно від того, завершені будівельні роботи чи ні, неправомірно розглядати як рухоме майно, оскільки він підпадає під визначення нерухомої речі, дане ст. 130 ЦК, а в ст. 25 прийнятого, але не набрав чинності на момент розгляду справи Закону про державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним об'єкт незавершеного будівництва безпосередньо названий як об'єкт нерухомого майна.

Однак цей об'єкт до моменту державної реєстрації не має власника, підряднику належить лише право володіння їм і саме це право підрядник передає по закінченні будівництва замовнику, який має до завершення будівельних робіт зобов'язальне право (вимога) за відношенню до свого контрагента.

Отримавши завершений будівництвом будинок у своє володіння, замовник може стати власником, але тільки звернувшись за реєстрацією права власності в уповноважений на проведення реєстрації органу. З ст. 289, 290 ЦК випливає, що об'єктом права власності у багатоквартирному будинку є окремі квартири; інші частини будинку - несучі конструкції, загальні приміщення будинку і т. п. складають загальну пайову власність власників квартир, то є право власності на них похідне від права власності на квартири.

Таким чином, весь будинок може знаходитися у власності однієї особи лише у тому разі, якщо за ним, зареєстровані у власність всі квартири цього будинку або якщо весь будинок зареєстрований за одним власником і при цьому ні на одну з квартир будинку право власності не зареєстровано за третьою особою. Якщо ж квартири будинку належать різним власникам, реєстрація права власності на весь будинок за однією особою, іноді вироблена реєструючими органами, видається неправомірною.

В ході судового засідання це було визнано і представником БТІ. З представленої суду довідки, виданої БТІ р. Рязані, слід, що В. є єдиним власником зазначеної квартири - до неї право власності на цю квартиру ні за ким не реєструвалося. Таким чином, твердження представника замовника вдома про те, що він повноправний власник квартири через те, що весь будинок був переданий йому підрядником установленому порядку і зареєстрований за ним на праві володіння, хибна. Далі. Акціонерне товариство - підрядник за договором було одночасно учасником зобов'язань двох видів:

- в якості підрядника воно виступало в підрядному правовідносинах і, завершивши будівельні роботи, несло обов'язок передати збудоване нерухоме майно замовнику будинку;

- вона була учасником договорів про пайову участь у будівництво будинку і було зобов'язано виділити певну кількість квартир своїм пайовикам, які брали участь у будівництві внесенням грошових коштів.

Названі зобов'язання мали рівну юридичну силу, не залежали одне від іншого (так як виконання кожного з них не було обумовлено виконанням іншого зобов'язання) і мали аналогічний спосіб виконання - передачу квартир у власність кредиторів.

Підрядник передав завершений будівництвом будинок замовнику. Однак право власності замовника ні на весь будинок, ні на окремі його квартири не виникло, незважаючи на те, що весь будинок був поставлений на його баланс. У той же час спірна квартира була передана підрядником на виконання договору про пайову участь у будівництві громадянці В. як фактично (вручення ключів від квартири), так і формально (реєстрація права власності у встановленому порядку). Передавальний акт на квартиру не підписувався, проте виконання зобов'язання з договору про пайову участь у будівництві будинку було запропоновано у письмовій формі і прийнято шляхом звернення до БТІ р. Рязані з вимогою про реєстрацію права власності.

Виникла колізія, порядок вирішення якої детально, по думку автора, регламентований Цивільним кодексом Росії.

По завершенні будівництва вдома у замовника за договором будівельного підряду виникло зобов'язальне право вимагати передачі йому у власність у встановленому порядку всіх квартир будинку окремо (фактичного надання у володіння за передавальним актом і реєстрації прав). Однак у відповідності зі ст. 398 ЦК щодо спірної квартири це право відпала, оскільки квартира була передана Ст. - особі, яка має на неї право власності внаслідок виконання іншого договірного зобов'язання.

У цій ситуації замовник втратив на спірну квартиру права і зберіг лише можливість вимагати від підрядника відшкодування завданих неналежним виконанням договору будівельного підряду збитків. Суд тим не менш задовольнив позовні вимоги акціонерного товариства, визнавши незаконною реєстрацію права власності на квартиру за Ст. з огляду на те, що БТІ не мав права без згоди замовника проводити реєстрацію права власності на квартири у будинку за ким-небудь.

Таким чином, суд прийшов до висновку, що мало місце порушення встановленого порядку проведення реєстрації прав на нерухоме майно.

Винесене рішення було оскаржене в обласний суд, однак залишено останнім без змін. Представляється, що ситуації, подібні описаної, чи будуть можливі з введенням в дію Закону про державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Закон детально регламентує процес реєстрації нерухомого майна.

Так, ст. 13 встановлює порядок реєстрації, послідовно визначаючи її стадії в наступному вигляді:

- прийом документів, необхідних для державної реєстрацію і відповідають вимогам цього закону; реєстрація поданих документів;

- правова експертиза представлених документів і перевірка законності операції з нерухомістю; зіставлення заявлених прав на об'єкт нерухомості з вже зареєстрованими на нього правами з метою встановити відсутність можливих протиріч;

- при відсутності зазначених протиріч та інших підстав для відмови в реєстрації або її зупинення внесення запису до Єдиного державний реєстр прав на нерухоме майно;

- вчинення реєстраційних написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про виробленої реєстрації, якими згідно ст. 14 Закону є особливого виду свідоцтва.

Статтею 16 визначено коло осіб, управнених звертатися з вимогами про реєстрації прав та угод в установи юстиції, на які покладається функція реєструючого органу (правові норми цієї статті підлягають застосуванню, якщо в статтях глави IV Закону не встановлені особливі правила реєстрації).

Виходячи з вказівки, що міститься у п. 1 ст. 2 Закону, згідно з яким термін "державна реєстрація прав" передбачає реєстрацію відповідних угод, можна стверджувати, що положення ст. 16 в рівній мірі застосовні і при проведенні реєстраційної процедури щодо операцій з нерухомим майном. Зауважимо також, що ст. 16 Закону співвідноситься з нормами п. 3 ст. 165 ЦК, які аналогічно регулюють порядок реєстрації угоди у разі ухилення одного з контрагентів від проходження реєстраційної процедури.

Отже, державна реєстрація проводиться на підставі заяви правовласника, сторони (сторін) договору або представника згаданих осіб, яка має належним чином оформлену довіреність. Якщо право виникає на підставі акту державного органу або органу місцевого самоврядування, заяву про державної реєстрації права подається особою, щодо якої прийнято такий акт. У разі, якщо права виникають на підставі договорів, що не потребують нотаріального посвідчення, заява про реєстрацію повинна виходити від всіх учасників угоди. При ухилення однієї із сторін від проходження процедури реєстрації права на нерухомість воно реєструється на підставі рішення суду, винесеного за вимогу іншої сторони. Реєстрація ж за заявою однієї із сторін правочину можлива тільки в тому випадку, якщо права виникли на підставі угоди, що не вимагає нотаріального посвідчення, але нотаріально засвідченої за бажанням учасників.

Питання про те, хто має право звернутися за реєстрацією, якщо операція, що підлягає реєстраційному оформлення, засвідчений нотаріально в чинності вимоги закону, законодавчо не врегульовано.

Слід, однак, зауважити, що зі вступом в дія Закону "Про державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним" коло угод, що вимагають дотримання кваліфікованій письмовій (нотаріальної) форми, зведений до мінімуму. Втратили силу положення ст. 7 Закону про введення в дію частини другої ЦК, вірні вимога про нотаріальне посвідчення договорів, передбачених ст. 550, 560, 574 ЦК (договори продажу (а в силу ст. 567 - і міни нерухомого майна) взагалі і підприємства як його різновиди зокрема, а також договір дарування нерухомості). Вимога про нотаріальне посвідчення і одночасно про державну реєстрацію угоди Цивільним кодексом встановлено тільки для пов'язаного з відчуженням нерухомого майна договору ренти (ст. 584), а також для договору застави нерухомого майна (ст. 339). При цьому Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним стосовно іпотеку містить вилучення із загального правила про порядок реєстрації, встановлюючи, що процедура реєстрації застави нерухомого майна починається лише за заявою заставодавця після державної реєстрації прав заставодавця на річ, що є предметом застави.

Разом з тим за змістом п. 2 ст. 163 ЦК не виключається можливість того, що в інших законодавчих актах не можуть міститися вимоги про нотаріальне оформлення певних видів угод з нерухомістю, вимагають у той же час державної реєстрації. В даних випадках при відсутності в законі прямих вказівок на цей рахунок слід керуватися аналогією ст. 16 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, то є на вимогу будь-якої із сторін такий угоди проводити реєстрацію нотаріально оформленої угоди та виник на її підставі права на нерухомість.

Метою цієї статті не є всеосяжний аналіз положень нового Закону про реєстрації прав на нерухомість. Тим не менш хотілося б відзначити наступне.

Безсумнівно позитивним є включення в Закон правових норм, що передбачають можливість і регулюють особливості реєстрації прав на об'єкт незавершеного будівництва. Справа в тому, що до вступу нового Закону в силу нотаріуси, як правило, відмовляли в посвідченні угод з об'єктами незавершеного будівництва, посилаючись на те, що предмет угоди (найчастіше квартира) не зданий в експлуатацію, не пройшов реєстрацію і з достовірністю встановити належність прав на нього конкретній особі складно. При цьому учасникам угоди радили укладати договір без нотаріального оформлення, розглядаючи об'єкт незавершеного будівництва в якості "сукупності будівельних матеріалів". Реєстраційні ж органи розцінювали об'єкти незавершеного будівництва як нерухоме майно і не приймали для реєстрації права власності договори купівлі-продажу або дарування, не оформлені нотаріально. Таким чином, укласти договір продажу незавершеної будівництвом нерухомості, минаючи судову процедуру, часто було неможливо.

Стаття 25 прийнятого Закону встановлює, що у разі необхідність здійснення з об'єктом незавершеного будівництва угоди право на зазначений об'єкт нерухомого майна повинна бути попередньо зареєстровано. Зазначена стаття містить перелік документів, необхідних для первісної реєстрації прав на об'єкт незавершеного будівництва. Якщо для реєстрації новостворених об'єктів нерухомості вимагається загальним правилом пред'явлення документів, що підтверджують факт їх створення, то при реєстрації прав на незавершені будівництвом об'єкти необхідні документи, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, у встановлених випадках - проектно-кошторисна документація, а також документи, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Найбільш складною для розуміння представляється ст. 22 Закону, де визначаються особливості реєстрації прав на підприємство і угод з ним. Пункт 1 зазначеної статті передбачає, що реєстрація прав на все об'єкти нерухомого майна, що входять до складу підприємства, в тому числі і земельні ділянки, а також операцій з ними здійснюється в місці знаходження даних об'єктів. У той же час державна реєстрація прав на підприємство як майновий комплекс та угод з ним в цілому повинна проводитися згідно п. 2 даної статті в місці реєстрації підприємства як юридичної особи. Зареєстроване право на підприємство як майновий комплекс є підставою для внесення до Єдиного державного реєстру записів про право на кожний об'єкт нерухомого майна, що входить до складу даного підприємства, у місці знаходження об'єкта.

Буквально тлумачити цю норму права можна так: право на підприємство повинно бути зареєстровано там, де це підприємство зареєстровано як юридична особа. При цьому звертає на себе увагу перш все те, що законодавець використав термін "підприємство" у двох значеннях: в одному випадку, кажучи про підприємство як майновий комплекс, тобто об'єкт цивільних прав, в іншому - згадуючи підприємство як юридичної особи - суб'єкта цивільно-правових відносин.

Проблема співвідношення понять "підприємство" і "юридична особа" не нова. Ідея визнання підприємства як юридичної особи висувалася ще в дореволюційній російській цивілістиці і розділялася, зокрема, таким відомим вченим, як П. П. Цитович. Інший видатний цивіліст, Р. Ф. Шершеневич, мабуть, також дотримувався подібної точки зору. У своєму підручнику торгового права він провів детальний аналіз конститутивних ознак підприємства, розглядаючи його в розділі, присвяченому суб'єктам торговельних угод: в концепції вченого торговельне підприємство виступає як об'єкт права власності, предмет угод, відокремлений майновий комплекс, в той же час претендує і може стати суб'єктом цивільно-правового відношення, оскільки цей комплекс, думку автора, суть мінове господарство, яке фактично оцінюється в обігу як самостійний суб'єкт, що характеризується відносною незмінністю, що відводить на другий план свого власника і, як правило, не асоційований з ім'ям последнего1. Тобто підприємство - об'єкт права особливого роду, досить близький за своїми характеристиками до юридичній особі та вимагає юридичного визнання своєї самостійності.

Так або інакше, питання визнання за торговим підприємством статусу юридичної особи позитивного вирішення в законодавстві Росії не знайшов, як, втім, і в зарубіжному законодавстві. Теоретичні дискусії про необхідність визнання підприємства юридичною особою тривають і донині. Основою відповідних пропозицій на цей рахунок служить, як зазначалося в літературі, очевидний інтерес суб'єктів комерційної діяльності обмежувати свою відповідальність за зобов'язаннями, пов'язаними з експлуатацією підприємства, виключно майном, що входить до складу останнього.

Однак у законодавчих актах іноземних держав знайшла відображення вироблена німецькою правовою доктриною концепція, визначає підприємство як майновий комплекс і визнає його тільки в як об'єкта майнових прав, тобто кошти господарської діяльності, що складається з елементів матеріальних (торгового закладу в вигляді заводу, магазини, контори основи всякого підприємства, а також грошей, товарів, матеріалів і обладнання) і нематеріальних (комплексу виключних прав на результати інтелектуальної діяльності і засоби індивідуалізації підприємства і його продукції, а також майнових прав і обов'язків).

Ця концепція в цілому була сприйнята і новим вітчизняним законодавством. Згідно ст. 132 ЦК підприємством є майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності, в цілому відноситься до нерухомого майна. Термін "підприємство" у значенні "юридична особа" вживається у Цивільному кодексі тільки стосовно до комерційних організаціям, не володіє правом власності на закріплене за ними майно, користується ним на праві господарського відання або оперативного управління, тобто до державним або муніципальним унітарним підприємствам.

Таким чином, цивільне законодавство Росії пішло по дорозі розмежування понять "підприємство" і "юридична особа", хоча і провів його недостатньо послідовно. Це видно з ст. 300 ЦК, яка згадує про право власності на унітарне підприємство (як, втім, і на установу), на відміну від ст. 113 (п. 5), ст. 114 (п. 8), ст. 120 ЦК, які говорять про права власника не на самі юридичні особи, названі вище, а тільки на закріплене за ними майно.

Думається, що подібне змішання понять помилково та неприпустимо: суб'єкт майнового права не може одночасно бути сам об'єктом володіння на праві власності з боку третьої особи. Тому в ст. 300 ЦК під правом власності на унітарне підприємство і установа слід, мабуть, розуміти право власності на закріплене за цими юридичними особами майно. До подібного висновку можна прийти шляхом порівняльного зіставлення норм ЦК, тобто через систематичне тлумачення закону.

Оскільки підприємство є юридичною особою не є, запропоноване вище тлумачення ст. 22 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним невірно. Отже, виникає проблема з'ясування змісту положень цієї статті та визначення місця реєстрації прав на підприємство. Закон пов'язує місце реєстрації прав на підприємство з місцем реєстрації юридичної особи.

Використання терміну "підприємство" в цілях позначення юридичної особи сприймається в даному випадку як невідповідність термінології Закону понятійному апарату, використаному законодавцем при конструюванні норм Кодексу. Слід при цьому зауважити, що позначення юридичної особи терміном "підприємство" не виключає ймовірності неправильного тлумачення поняття "підприємство як об'єкт права власності", оскільки дає підставу ототожнювати його з усім майном юридичної особи в цілому з огляду на те, що Закон вказує на комплексний характер підприємства як нерухомості, але не згадує про властиву підприємству речової відособленості.

Оскільки юридична особа може володіти нерухомим майном, що перебуває в різних реєстраційних округах, саме в цьому сенсі стає можливим розуміння необхідності реєстрації окремих об'єктів, що належать до нерухомого майна і входять до складу підприємства, за місцем знаходження кожного з цих об'єктів - у різних установах юстиції по реєстрації прав.

Таке розуміння підприємства, однак, слід визнати невірним. У літературі неодноразово зазначалося, що підприємство - суть майновий комплекс, який являє собою не просто сукупність самостійних розрізнених речей, а одну непотребляемую сукупну нерухому річ, відокремлену від іншого майна (в тому числі і належить тому ж власнику - юридичній особі або індивідуальному підприємцю), що утворить технологічно єдине ціле, замкнуте виробничий цикл (при цьому окремі складові підприємства - нерухомі речі - іноді можуть знаходитися поза місця розташування основної маси нерухомого майна, що утворює підприємство - в інших реєстраційних округах, не маючи, однак, самостійного господарського значення, будучи покликаними функціонально забезпечувати роботу підприємства в цілому). Інші поєднання (комплекти) речей, що не володіють зазначеними властивостями, не є предприятием3. На цих позиціях стоїть і судова практика. В якості підприємства повинні розглядатися заводи, автозаправні станції тощо майно, а значить, у власності будь-якого суб'єкта підприємницької діяльності може бути як одне, так і кілька підприємств, самодостатніх для постійного використання в метою витягу прибутку.

У ряді випадків юридична особа може асоціюватися з конкретним підприємством і бути з ним нерозривно пов'язане. Це відноситься, як правило, державним та муніципальним унітарним підприємствам (в першу чергу до федеральним казенним підприємствам), а також до господарських товариств, утворених на базі державних підприємств у результаті приватизації останніх і мають у власності великі промислові об'єкти. Однак законодавство не містить перешкод до того, щоб у власності унітарного підприємства знаходилося кілька підприємств - майнових комплексів. Отже, тлумачити ст. 22 Закону як застосовується тільки до унітарним підприємствам, немає підстав: мова в ній йде про всіх юридичних осіб без виключення. З урахуванням викладеного прийнятна наступна трактування Закону: право на підприємство в цілому має реєструватися у відповідальному за реєстрацію установі юстиції, знаходиться за місцем реєстрації юридичної особи власника підприємства. Однак і подібне тлумачення породжує чимало питань.

По-перше, неясно, чи повинна проводитися перереєстрація прав в іншій установі юстиції у разі переходу права власності на підприємство в цілому до особі, яка перебуває в іншому реєстраційному окрузі.

По-друге, постає проблема належної реєстрації прав тому випадку, якщо підприємство знаходиться у власності декількох осіб (наприклад, створення підприємства в результаті спільної діяльності), місце знаходження яких по-різному.

Нарешті, незрозуміло, в якому конкретно установі юстиції має реєструватися право власності на підприємство, що належить державі. Думається, Закон передбачає наступне. Всякий об'єкт нерухомого майна, що входить до складу підприємства, повинен бути зареєстровано в місці його знаходження за власником всього підприємства (згодом будь обтяження кожного такого об'єкта буде реєструватися тільки в місці його розташування). При цьому в місці реєстрації юридичної особи - власника підприємства у відповідній установі юстиції в реєстр нерухомість повинна бути внесена реєстраційна запис про те, що конкретне юридична особа, зареєстрована за адресою в даному реєстраційному окрузі, має на праві власності підприємством, розташованих у певному місці, з перерахуванням всіх об'єктів нерухомості, які належать до цього підприємства. У місці реєстрації власника підприємства, очевидно, повинні реєструватися і права на підприємство, похідні від права власності. Таким чином, кожний об'єкт нерухомості, що входить в підприємство, повинен бути підданий подвійний реєстрації. Перехід права власності на підприємство в цілому потягне необхідність нової реєстрації (реєстрації виниклого права) в іншому установі юстиції в тому випадку, якщо набувач зареєстрований в іншому реєстраційному окрузі.

Реєстрація прав на підприємство, що перебуває у спільній частковій власності, буде необхідна одночасно в декількох установах юстиції, що відповідають за реєстрацію нерухомості, - відповідно місці реєстрації кожного з співвласників із зазначенням на те, що знаходиться в даному реєстраційному окрузі особі належить визначена частка в праві спільної власності на конкретне підприємство. На кожен об'єкт нерухомості у місці його знаходження повинно бути при цьому зареєстровано право спільної власності.

Реєстрація права власності держави на підприємство, очевидно, повинна проводитися у місці реєстрації юридичної особи, за якими підприємство закріплено. Складність подібної реєстраційної процедури очевидна. Неминуче виникнуть проблеми, пов'язані зі слабкою технічною базою реєструючих органів (оскільки без об'єднання всіх установ юстиції в єдину комп'ютерну мережу виконання нового Закону досить проблематично), а також з недостатньо високою професійною підготовкою реєстраторів, багато з яких в даний час не мають юридичної освіти. З урахуванням останньої обставини безсумнівна необхідність якнайшвидшого прийняття підзаконних актів, на які побічно вказує ст. 22 Закону і які покликані деталізувати правила реєстрації прав на підприємства. Крім того, потрібно, мабуть, офіційне тлумачення положень нового Закону у формі спільного постанови Пленуму Верховного Суду Російської Федерації і Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації.

    

 «Бізнес, фінанси, право»