Вся бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Економіка

 

Купля продажа жилых помещений Бізнес, інвестиції, право


 

Угоди з нерухомістю

 

 

Глава 2. Купівля-продаж житлових приміщень

 

А) Суб'єкти, об'єкти купівлі-продажу

 

Під купівлею-продажем чинне законодавство розуміє договір, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передати майно у власність іншій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 237 ЦК РФ).

Сам договір купівлі-продажу не встановлює права власності покупця на продане йому майно . Питання про момент переходу права власності дозволяється ст. 223 ЦК РФ, встановлює, що право власності набувача виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Якщо договір про відчуження речі підлягає реєстрації, право власності виникає з моменту реєстрації.

У зв'язку з особливостями квартир як об'єктів цивільних правовідносин для них встановлено особливий порядок оформлення договору купівлі-продажу. За аналогією зі ст. 239 ГК РРФСР (купівля-продаж житлового будинку) договір вважається укладеним після того, як оформлення договору пройшло дві стадії:

а) нотаріальне посвідчення;

б) подальшу реєстрацію відповідним органом викона-

тельной влади. При нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу квартири нотаріус перевіряє належність квартири особі, його отчуждающему і дієздатність сторін, справжність їх підписів. Посвідчення договору нотаріальною конторою ще не тягне за собою передачі права власності. До реєстрації нотаріально посвідченого договору між сторонами існують лише зобов'язальні відносини. Якщо одна зі сторін відмовляється від договору до його реєстрації, то подальші взаємовідносини сторін визначаються їх новим угодою або судом.

Якщо договір не зареєстрований і сторони домовилися про його анулювання, то достатньо заяви сторін в нотаріальну контору. Нотаріус в цьому випадку робить відповідний напис на першому і другому примірниках договору та відмітку про це в реєстрі. Після реєстрації договір не може бути анульований, а сторони мають укласти новий договір про розірвання цього договору та врегулювання своїх відносин.

Фактична передача квартири покупцеві не пов'язана з моментом переходу права власності, вона може передувати реєстрації або слідувати за нею (негайно або через деякий час). Сторони можуть своєю угодою визначити час фактичної передачі, але не можуть змінити юридичного значення самої реєстрації.

Правовстановлюючими документами на квартиру, на підставі яких можна укласти договір купівлі-продажу, є: свідоцтво про власність на житло, видане на приватизовану муніципальну квартиру; свідоцтво про право власності на кооперативну квартиру з виплаченим паєм; свідоцтво про право спадщини, в склад якого входить квартира; договір купівлі-продажу, нотаріально посвідчений та зареєстрований в Департаменті муніципального житла .

 

Б) Правове регулювання

 

Реєстрація договору відчуження квартири або кімнати комунальної квартири, що знаходиться у приватній власності, здійснюється за умови, що сторони представлять довідку з ремонтно-експлуатаційної організації про відсутність заборгованості по квартплаті на бланках, отриманих в цій організації. Бланки видаються за встановленою формою і дійсні протягом місяця.

У відповідності зі ст. 56 Основ законодавства РФ про нотаріат посвідчення договорів про відчуження квартири провадиться за місцем знаходження цієї квартири.

Договір купівлі-продажу квартири може бути посвідчений відповідним органом влади в тих населених пунктах, де немає нотаріальних контор .

Недотримання правил щодо обов'язкової нотаріальної форми договору купівлі-продажу квартири робить такий договір недійсним з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 167 ГК РФ, тобто кожна з сторін зобов'язана повернути іншій стороні все отримане по угоді, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у гроші.

У виняткових випадках у відповідності зі ст. 165 ЦК РФ суд вправі визнати дійсною угоду купівлі-продажу квартири, не засвідчену в нотаріальній конторі, за умови, якщо угода не містить нічого протизаконного і фактично вона була виконана обома сторонами або однієї.

При посвідченні нотаріусом правочинів щодо купівлі-продажу квартири перевіряється наявність документів, що підтверджують право власності на відчужуване майно, та довідка про реєстрацію в БТІ.

Якщо квартира є спільною частковою або спільною власністю, її відчуження вимагає згоди інших учасників спільної власності. Така згода має бути надана в письмовому вигляді і засвідчена нотаріусом. Крім того, воно може бути посвідчено за місцем проживання або місцем роботи.

 

В) Зміст

 

У тексті договору про відчуження частки зазначаються арифметичні частки, а не конкретні реальні частини квартири. Може бути вказаний лише порядок користування конкретними частинами при наявності раніше відбувся нотаріально посвідченого та зареєстрованого в БТІ угоди між власниками про такому порядку користування відповідно з частками учасників.

Продавець повинен представити письмові докази того, що він сповістив учасників спільної часткової власності про намір продати свою частку стороннім із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається частка (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а саме: їх заяви про відмову здійснення права переважної купівлі продаваної частки квартири (з зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка). Підпис засвідчується в тому самому порядку, як було зазначено вище.

Частка в загальній власності на квартиру може бути відчужена також іншими способами, наприклад подарована.

Будь-яке відчуження або придбання квартири допускається тільки в нотаріальному порядку. Обов'язковою умовою є реєстрація операції в місцевій адміністрації, яку здійснює БТІ. На правовстановлюючих документах повинен бути штамп про реєстрацію приміщення за новим власником.

Якщо квартира є спільною частковою власністю, в довідці БТІ згідно з правовстановлюючими документами вказується пайову участь кожного, при цьому особа, отчуждающее частина квартири, зазначається в ній першим. Якщо є рішення про майбутнє знесення будови у зв'язку з реконструкцією населеного пункту, або накладений нотаріальними органами заборона на відчуження, або на квартиру накладено арешт судово-слідчими органами, то ці обставини відображаються в довідці БТІ .

У зв'язку з тим, що в ЦК відсутні конкретні норми, регулюють операції з квартирами, то застосовуються ті ж правила, що і до договором купівлі-продажу житлового будинку. Так, продавець у відповідності зі ст. 241 ЦК РРФСР зобов'язаний попередити покупця про права третіх осіб на продавану квартиру. До таких осіб можуть ставитися, наприклад, заставодержатель або наймач. Справа в тому, що при переході права власності ці особи зберігають свої права на квартиру і цілком природно, що для покупця важливим є те обставина, що купується їм квартирі буде жити стороння людина.

Якщо продавець цього не зробив, покупець вправі вимагати або зменшення продажної ціни або розірвання договору купівлі-продажу та відшкодування збитків. Для того, щоб усунути можливі конфлікти, відповідне положення повинно включатися в договір. Якщо покупець не заперечує проти купівлі квартири, обтяженої заставою або договором найму, то такий договір може бути укладений.

Слід, однак, мати на увазі, що закладеної квартирою власник зазвичай володіє і користується. Але в більшості випадків він не може ним розпоряджатися (продати, подарувати тощо), оскільки в договорі про заставу зазвичай міститься заборона на відчуження квартири.

Приватизація квартир викликала хвилю пов'язаних з нею кримінальних явищ. Виник так званий квартирний рекет, коли під погрозою застосування насильства власників приватизованих квартир змушують за безцінь продавати свою квартиру. Іноді вдаються до обману. Жертвами таких злочинів стають, як правило, старі немічні люди, а також алкоголіки, яких протягом певного часу споюють, а потім вмовляють продати свою квартиру або обміняти її на кімнату в комунальній квартирі. Для цього вони передають свої документи злочинцям, видають їм генеральну довіреність на вчинення усіх правових дій. Після чого квартира по довіреності продається третім особам, а власник квартири стає бомжем.

Подібні види угод не підпадають під дію кримінального кодексу. Потерпіла сторона сама добровільно йде на угоду.

Нерідкі випадки, коли квартири продаються за фальшивою довіреністю або за фальшивим договором купівлі-продажу . Іноді вже після укладення договору купівлі-продажу з'ясовується, що в придбаній квартирі хтось прописаний і, отже, є наймачем, виселити якого власнику практично неможливо. У цьому випадку фальшивими є копія фінансового особового рахунку і виписка з будинкової книги.

В даний час дуже поширена наступна схема шахрайства. Власник квартири оформляє договір дарування, на підставі якого квартира пізніше відчужується третій особі. Через деякий час з'являється перший власник квартири і заявляє, що договір дарування його змусили підписати. Друга ланка в цьому ланцюжку (обдаровуваний) пропадає, і все неприємності зазнає нинішній власник квартири. У зв'язку з цим слід дуже обережно ставитися до пропозиції про продаж дешевих квартир. Уважним треба бути і при покупці квартири, дісталася нинішньому власникові не з первинного свідченням про власність, а за договорами купівлі-продажу, дарування тощо

До числа найбільш поширених правопорушень за купівлі-продажу квартир відноситься і так званий збір застави. Дається оголошення про продаж квартири за ціною трохи нижче ринкової, в результаті чого з'являється досить велика кількість покупців. Власник квартири може бути уявним, так і справжнім. В разі зацікавленості береться заставу в розмірі 10-15% від продажної вартості з умовою продажу квартири через тиждень. Після отримання застави від декількох покупців квартира продається самому "везучому" з них, після чого продавець зникає, а новому власнику доводиться пояснюватися з обдуреними претендентами на покупку.

Іноді квартира продається за фальшивими документами, причому фальшивими можуть бути як первинні документи (свідоцтво про власності), так і вторинні (договір купівлі-продажу, дарування, міни та тощо). У ряді випадків застосовується продаж квартири "за двома договорами". При реєстрації договору купівлі-продажу складаються два абсолютно однакових примірника договору, один з яких отримує покупець, інший - продавець. Отримавши примірник договору продавця (наприклад, шляхом обману), покупець має у своєму розпорядженні двома документами, за яким він має право перепродувати квартиру двом особам, оформляючи договір купівлі-продажу одночасно в двох нотаріальних конторах.

Для того, щоб уникнути подібних ситуацій, необхідно ретельно вивчати документи, що підтверджують право власності на продавану квартиру. Слід також поцікавитися, чи не проживають у квартирі особи, виписані з неї тимчасово перебувають в закордонному відрядженні, на службі в армії, на навчанні або в висновку: згідно з чинним законодавством ці особи мають право на укладення договору найму за місцем колишнього проживання). У разі виникнення сумнівів у достовірності правовстановлюючих документів на квартиру потенційний покупець може попросити виписку з будинкової книги.

При укладанні угод з квартирами з рук в руки переходять величезні суми готівки, що привертає всякого роду шахраїв. В даний час розслідуються десятки кримінальних справ, пов'язаних з вбивствами продавців або покупців приватизованих квартир .

Для того, щоб уникнути подібних ситуацій, краще звернутися в банк. Деякі банки виступають у якості посередників при укладення договорів купівлі-продажу квартир. Для цього покупець, продавець і банк укладають тристоронній договір. У відповідності з цим договором покупець бере на себе зобов'язання перевести в банк протягом трьох днів з моменту підписання договору передбачену договором суму, яка депонується банком на ім'я продавця. Зняти цю суму продавець може тільки по закінченні процедури оформлення договору. Переконавшись у серйозності взаємних намірів, продавець і покупець починають оформлення договору. Тільки по закінченні нотаріального оформлення договору та реєстрації договору в Департаменті муніципального житла продавець має право отримати домовлену суму, а банк отримує винагороду за посередницькі послуги.

Розпорядженням мера Москви "Про додаткові заходи щодо захист громадян від протиправних дій злочинних співтовариств при приватизації та відчуженні житлових приміщень" від 26 травня 1994р. Департамент муніципального житла повинен проводити реєстрацію угод з відчуження житла лише після їх прописки на інше місце проживання. При надходженні заяв громадян про те, що приватизація була здійснена ними під тиском кримінальних елементів, договір передачі житла у власність буде розірваний без справляння плати за послуги. Розпорядженням мера Москви ГУВС Москви спільно з Комітетом соціального захисту запропоновано підготувати перелік категорій громадян так званої групи ризику, які потребують захисту міської влади під час приватизації та інших операцій з житлом. Для цих громадян купівля-продаж займаних ними квартир або кімнат оформлятиметься особливому порядку, який полягає в тому, що в документах підтверджується право обов'язкового довічного проживання в них або надання інших житлових приміщень. Департамент муніципального житла зобов'язаний виробляти реєстрацію договорів відчуження житлових приміщень за довіреністю - у у разі неможливості особистої явки - тільки з урахуванням думки громадських комісій, до складу яких повинні бути включені представники органів соціального захисту та окружного медичного управління.

Договір купівлі-продажу квартири з умовою довічного проживання. Даний договір прямо не передбачено чинним законодавством і, зокрема ГК РФ, проте останнім часом знаходить все більше застосування в нашому житті . У цьому випадку застосовується аналогія закону і сторони при укладенні договору керуються нормами ст. 253 ЦК РФ, присвяченій правовому регулюванню купівлі-продажу житлового будинку з умовами довічного проживання.

Суть такого договору в тому, що продавець, як якого виступає непрацездатна особа, передає належну йому квартиру у власність покупця, а останній зобов'язується надавати продавцю до кінця його життя довічне утримання, яке може включати в себе догляд, матеріальну допомогу. Крім того, за цим договором продавець зазвичай зберігає за собою право користування усією або частиною цієї квартири. В даний час договори купівлі-продажу квартири з умовою довічного змісту укладаються з покупцями , в якості яких виступають як фізичні, так і юридичні особи. Укладення таких договорів вигідно обом сторонам. Однак, на жаль, і тут не обійшлося без впливу кримінальних елементів. Було відзначено чимало випадків, коли продавці, уклали такі договори, або взагалі зникли, або ж їх знаходили мертвими.

Оформлення таких договорів здійснюється за тим же правилами, що й оформлення договорів купівлі-продажу та міни квартири.

У договорі купівлі-продажу квартири з умовою довічного утримання право власності переходить покупцеві при життя продавця. При цьому в договорі зазвичай обумовлюється право довічного проживання продавця в цьому житловому приміщенні.

У разі невиконання договору покупцем своїх обов'язків продавець має право вимагати розірвання договору. Набувач також може ставити питання про припинення договору, якщо його матеріальне положення з не залежних від нього обставин змінилося настільки, що подальше надання вмісту стало неможливим. Договір припиняється також в разі смерті покупця.

При розірванні договору на вимогу продавця або покупця квартири вона повертається його колишньому власнику (продавцю). Однак витрати на утримання, понесені покупцем, в цьому випадку не відшкодовується.

Укладаючи договір купівлі-продажу квартири з умовами довічного утримання, власник розпоряджається своїм житлом після своєї смерті. Перевагою цього договору порівняно з успадкуванням квартири є те, що при спадкуванні свідоцтво про власність на житло видається нотаріальною конторою не раніше шести місяців з дня відкриття спадщини і, таким чином, спадкоємець не може розпоряджатися житлом до закінчення цього строку.

Крім того, у заповідача можуть бути обов'язкові спадкоємці, яким покупцеві доведеться виплачувати компенсацію. При спадкування майна стягується спеціальний податок, і, нарешті, заповідач може у будь-який момент скасувати або змінити заповіт.

    

 «Бізнес, фінанси, право»