Вся бібліотека >>>

Зміст розділу >>>

 

Економіка

 

Ипотека и ипотечное кредитование Бізнес, інвестиції, право


 

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

 

 

1. Іпотека та іпотечне кредитування

 

Іпотека (гр. hypotheka - застава, заклад) - являє собою заставу нерухомості) для забезпечення грошової вимоги кредитора - заставотримача до боржника (заставодавця).

Існує й інше поняття іпотеки. Іпотека - це кредит, отриманий під заставу нерухомості.

У нашій країні порядок здійснення іпотеки регулюється законом РФ "ПРО заставу" 1 . (Глава 2. Закон підприємства, будови, будівлі, споруд та інших об'єктів, безпосередньо пов'язаних із землею (іпотека)) і Основними положеннями про заставу нерухомого майна - іпотеку 2 .

У липні 1995 року Держдума прийняла в першому читанні проект Федерального закону "Про іпотеку (заставі нерухомості)".

Цей проект - розвиток існуючих положень про заставу взагалі і Положень Цивільного кодексу РФ про заставу нерухомості зокрема. Закон про іпотеку не вносить змін щодо власності, але створює чітку процедуру застави нерухомого майна. Головна мета закону - підвищити надійність і ефективність використання іпотеки як способу забезпечення нерухомим майном кредитних зобов'язань з односторонньою захистом інтересів власників цього майна.

Основні положення проекту закону наступні:

передбачається (за вибором сторін) укладення договору про іпотеку як у традиційній формі, без передачі прав заставодержателя іншою особою, так і у формі застави, що є цінного папером;

всі іпотечні операції підлягають державної реєстрації;

детально врегульовані взаємовідносини сторін за договором переходу прав на закладену нерухомість від заставодавця до інших особам у разі її додаткового обтяження правами третіх осіб (наступна застава, оренда, сервітути);

може бути закладена тільки та нерухомість, на яку у власника є право на відчуження або на продаж;

заставу сільськогосподарських земель повинен регулюватися спеціальним законом;

Відповідно до статті 42 Закону РФ "ПРО заставу" іпотекою визнається застава підприємства, будови, будівлі, споруди чи іншого об'єкта, безпосередньо пов'язаного із землею, разом з відповідною земельною ділянкою або правом користування ним.

Іпотека - це спосіб забезпечення зобов'язання нерухомим майном, при якому заставодержатель має право, в разі невиконання заставодавцем зобов'язання, одержати задоволення за рахунок заставленої нерухомості.

Для організації в системі комітетів з управління державним майном єдиного порядку вирішення питань про надання згоди на заставу федеральної державної власності, закріпленої за федеральними підприємствами на праві повного господарського відання, Державний комітет РФ по управлінню державним майном розпорядженням N 890 - р від 21 квітня 1994 року затвердив Тимчасове положення про узгодження заставних операцій. Однак воно не поширюється на іпотеку і застава майнових прав.

У відповідності з цим положенням федеральне підприємство може здійснювати заставу підприємства в цілому, його структурних одиниць і підрозділів як майнових комплексів, а також окремих будівель і споруд тільки за згодою комітету управління майном за місцем знаходження закладається підприємства.

Майно, на яке встановлена іпотека, залишається у володінні та користуванні заставодавця, тобто боржника.

В іпотечному договорі передбачаються різні варіанти взаємовідносини між заставодержателем і заставодавцем. Так, угодою може бути встановлено право заставодержателя користуватися доходами від закладеної нерухомості в рахунок погашення кредиту. Договір може передбачати значну свободу дій заставодавця: можливість відчуження заставленого майна з переведенням на набувача боргу за зобов'язанням, здача його в оренду; обтяження його новими боргами і т.д.

Договір про іпотеку полягає у вигляді заставної. Заставна має бути нотаріально посвідчений і підлягає державній реєстрації. Договір про іпотеку вступає в силу з моменту реєстрації заставної.

Іпотека може бути встановлена на:

земельні ділянки;

підприємства, будівлі та інше нерухоме майно, використовуване у підприємницької практиці;

житлові будинки, квартири;

дачі, садові будинки, гараж та інші будівлі;

інше нерухоме майно.

В даний час не існує єдиного порядку реєстрації застави. Така реєстрація проводиться: по земельним ділянкам - у територіальних органах Комітету РФ з земельних ресурсів та землеустрою; по житловим будинкам і квартирам - в Бюро технічної інвентаризації району (міста, району в місті); по підприємству - в органі, здійснює реєстрацію цього підприємства; з іншого нерухомого майна - в органі, яка проводить реєстрацію цього майна.

Заставна повинна містити:

1. Слово "заставна", укладена назва документа;

2. Найменування заставника і вказівку місця його проживання або, якщо заставодавець - юридична особа, його місцезнаходження.

3. Найменування заставоутримувача і вказівку місця його проживання або, якщо заставодержатель - юридична особа, його місцезнаходження;

4. Назва кредитного договору або іншого зобов'язання, виконання якого забезпечується по даній заставній (основного зобов'язання), з зазначенням дати і місця укладання такого договору або підстави виникнення іншого основного зобов'язання.

5. Найменування боржника за основним зобов'язанню, якщо боржник не є заставодавцем, і вказівка місця проживання боржника або, якщо боржник - юридична особа, його місцезнаходження;

6. Зазначення суми основного зобов'язання, забезпеченої іпотекою по даній заставній, або посилання на міститься в додатку і заставної умови, що дозволяють визначити цю суму.

7. Вказівка терміну або термінів сплати суми, забезпеченої іпотекою за даною заставою;

8. Назва і достатню для ідентифікації опис майна, на яке встановлена іпотека по даній заставній, та його місцезнаходження;

9. Грошову оцінку майна, на яке встановлена іпотека по даній застави;

10. Найменування права, згідно з яким майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і органу, зарегестрировавшего це майно, із зазначенням номера, дати і місця реєстрації, а якщо предметом іпотеки є принадлежашее заставодавцю право - точне найменування цього права;

11. Вказівка на те, чи є на майно, що є предметом іпотеки, або на частину цього майна інші заставні; здано це майно або його частину в оренду; обтяжене або не обтяжене воно іншим чином на момент реєстрації іпотеки.

12. Підписи заставодавця та заставодержателя;

13. Найменування органу, що зареєстрував іпотеку, з зазначенням дати і місця реєстрації.

Заставна, не містить будь-яких вищезгаданих даних, не підлягає нотаріальному посвідченню, а відповідна іпотека - державної реєстрації. У разі реєстрації така застава може бути визнана судом недійсною за позовом заінтересованої особи.

За угодою заставодавця з заставоутримувачем в заставу можуть бути включені також інші дані та умови.

До заставної можливо додаток документів, які здійснюють умови іпотеки або необхідних для здійснення заставоутримувачем своїх прав за цим договором. Якщо документи, що додаються до застави, не названі в ній з таким ступенем точності, яка достатня для їх ідентифікації, і в заставної не сказано, що вони є її невід'ємною частиною, дані документи не є обов'язковими для осіб, до яких права за заставною перейшли в порядок уступки вимоги в результаті її застави або іншим чином.

Іпотека земельних ділянок має наступні особливості.

Іпотека земельних ділянок із складу сільськогосподарського призначення допускається лише для забезпечення виконання кредитних договорів, пов'язаних безпосередньо зі здійсненням чи розвитком сільськогосподарського виробництва. Міські землі, на яких відповідно з містобудівними правилами заборонено зведення будівель і споруд, не можуть бути предметом іпотеки як окремої земельної ділянки. При спільної власності на землю колективу сільськогосподарського підприємства іпотека може бути встановлена тільки на належний громадянину земельну ділянка, виділена в натурі із земель, що перебувають у спільній власності. Не допускається іпотека частини земельної ділянки, яка з урахуванням її розміру не може бути використана в якості самостійного ділянки з дотриманням призначення земель відповідної категорії. Заставодержателем за договором іпотеку земельної ділянки за договором застави заставної на земельну ділянку може бути банк, що має ліцензію на здійснення іпотечних операції, видану Центральним банком Росії.

Іпотека підприємств має такі особливості.

Предметом іпотеки підприємств є підприємство в цілому як єдиний майновий комплекс. До складу заставленого майна підприємства входять всі належні йому як юридичній особі на праві власності або повного господарського ведення матеріальні та нематеріальні активи, у тому числі будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировина, готова продукція, права вимоги, патенти та інші виключні права, а також борги підприємства.

У складі заставленого майна підприємства включаються: отримані доходи; придбане ним майно; вироблені заставодавцем поліпшення майна, а також придбані підприємством борги в період іпотеки. Договір про заставу підприємства може поширюватися як на всі його активи, так і на частину активів балансу.

Передача підприємства в іпотеку допускається за наявності згоди власника майна підприємства або уповноваженого ним органу або на підставі рішення органу, уповноваженого установчими документами підприємства. Договір іпотеки підприємства, укладений з порушенням цього вимоги, недійсний.

Іпотекою підприємства може бути забезпечене грошове зобов'язання, сума якого становить не менше половини вартості активів підприємства. Не допускається передача в іпотеку підприємства, щодо якого порушено справу про банкрутство або прийнято рішення про ліквідацію або реорганізації.

Іпотека житлових будинків і квартир має наступні особливості.

Іпотека житлового будинку або квартири допускається для забезпечення погашення позички, наданої для будівництва, реконструкції або капітального ремонту житлового будинку (квартири). Житловий будинок (квартира) може бути предметом іпотеки також, якщо громадянин - його власник і члени його сім'ї проживають в іншому жилому будинку (квартирі) і мають у цьому будинку достатня відповідно до встановлених норм житлової площі, житлове приміщення.

Дача, садовий будиночок, інші будівлі, не призначені для постійного проживання, можуть бути предметом іпотеки на загальних підставах. Спеціальні правила, встановлені для житлових будинків (квартир), на них не поширюються.

В іпотеку може передаватися лише житловий будинок (квартира), належить законодавцю на праві власності. Заставодержателями житлового будинки та квартири можуть бути лише банки та інші кредитні установи, мають спеціальну ліцензію.

Іпотека призначена для отримання кредиту під заставу нерухомого майна. Вона передбачає розробку інвестиційного проекту.

У ипотечно - інвестиційному аналізі провідну роль відіграють коефіцієнт іпотечної заборгованості та іпотечна постійна.

Коефіцієнт іпотечної заборгованості (Кз) показує частку іпотечного боргу (тобто позикових коштів) у загальній вартості нерухомої власності. Він розраховується за формулою:

 

Кз = (І/К) * 100%,

 

де І - сума іпотечного кредиту, крб;

К - загальна вартість нерухомості, руб.

 

Чим вище значення даного коефіцієнта, тим вище частка позикових коштів і нижче частка власних коштів інвестора у фінансуванні угоди з нерухомістю.

Іпотечна постійна (Пі) являє собою процентне відношення щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту:

 

Пі = (Д/В) * 100%,

 

де Д - річна сума платежів з обслуговування боргу, руб.;

І - основна сума іпотечного кредиту, руб.

 

Для інвестиційної активності іпотечного кредитування потрібні такі умови:

Розвинена нотаріальна система;

Поземельна книга, в якій повинні відображатися не тільки окремі ділянки землі, але і відносини власності по кожному дільниці;

Розвинена судова система;

Розвинена платіжна система.

Важливою проблемою отримання іпотечного кредиту на сучасному російському ринку нерухомості є ліквідність об'єкта нерухомості (предмета застави).

    

 «Бізнес, фінанси, право»