Вся бібліотека >>>

Зміст розділу >>>

 

Економіка

 

Ипотечное кредитование Бізнес, інвестиції, право


 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

 

 

Розділ 3. ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ СИСТЕМИ ІПОТЕЧНИХ ВІДНОСИН В РФ.

 

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

 

Реалізація Державної цільової програми "Житло", є першим досвідом програмного вирішення житлової проблеми в роки ринкових реформ, не дала того абсолютного результату, на який була розрахована. Однак не можна заперечувати і деякі позитивні результати її реалізації.

Так, у програмі "Житло" вперше після зміни житлової політики держави були визначені принципові положення довгостроковій державної житлової політики, були прийняті закони та інші правові акти, забезпечують проведення житлової реформи, змінилася структура житлового фонду за формами власності, почав функціонувати ринок житла, змінилася структура джерел фінансування житлового будівництва - ними стали позабюджетні кошти в поєднанні з різними формами державної підтримки, підвищився питому вагу малоповерхового житлового будівництва, почалася перебудова виробничої бази та поетапний перехід на нову систему оплати житла і комунальних послуг, створюються товариства власників житла, проводиться демонополізація житлово-комунального господарства, вдалося зберегти працездатним будівельний комплекс.

Але разом з тим до теперішнього часу триває зниження інвестиційної діяльності, допущена нерегламентована містобудівними нормами безладна забудова передмість, гострота житлової проблеми не знизилася, мільйони громадян стоять у чергах на поліпшення житлових умов. Тому виявилася необхідність розробки нових підходів до вирішення деяких проблем житлової реформи, спрямованих на вдосконалення системи фінансування, кредитування, оподаткування житлового будівництва та житлово-комунального господарства.

Мета реалізації програми: подальший розвиток довгострокової державної житлової політики щодо проведення житлової реформи і підвищенню її соціальної спрямованості.

Основні завдання:

1) посилення соціального захисту малозабезпечених груп населення;

2) корінне поліпшення забезпечення житлом військовослужбовців, сіверян, переселенців;

3) поширення систем цільової підтримки потребують поліпшення житлових умов громадян;

4) стимулювання розвитку доступних для населення систем довгострокового кредитування будівництва або придбання житла;

5) зниження витрат населення в житловій сфері шляхом подальшого розвитку конкуренції;

6) розвиток приватної власності на житлові приміщення;

7) удосконалення ринкових підходів до вирішення питань містобудування та забезпечення доступу до земельних ділянок.

Правові аспекти. У розвиток раніше прийнятих федеральних законів були розроблені, прийняті та введені в дію понад 50 законодавчих та інших правових актів, підготовлені проекти ряду федеральних законів. З метою реалізації програми необхідно завершити створення цілісної системи законодавчих та інших правових актів, розробити низку документів за таких питань, як:

- розвиток конкуренції у сфері експлуатації житлового фонду;

- створення філії Федерального агентства з іпотечного кредитування;

- вдосконалення системи надання громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, безоплатних субсидій на будівництво або придбання житла;

- подальший розвиток приватизації нерухомості. Необхідно також розробити і ввести в дію положення, що включає: новий типовий договір найму; порядок надання державного і муніципального житлових фондів; порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов; упорядкування правових актів про обмін житлових приміщень;

Соціальні аспекти. Необхідно забезпечити істотне підвищення соціальної спрямованості федеральної житлової політики. Порядок підвищення ставок і тарифів на послуги житлово-комунального господарства повинен враховувати принципи соціальної справедливості. Велике значення має раціональне встановлення соціальної норми загальної площі житла. Введення нових ставок і тарифів, а також нових розмірів пені із суми прострочених платежів дозволить поліпшити платіжну дисципліну, знизити кількість платежів і розміри заборгованості. В цілях впорядкування переходу на нову систему оплати житла і комунальних послуг в структуру платежів населення за житло повинні бути включені платежі: 1) за зміст і ремонт місць загального користування; 2)за комунальні послуги; 3) податок на нерухоме майно.

Ця система буде здійснюватися при розвитку діючої системи житлових компенсацій для малозабезпечених громадян. При відносно низьких доходи основної маси населення і високої ринкової вартості житла житлова політика буде спрямована на забезпечення доступності отримання житла за рахунок безоплатної приватизації займаного громадянами житла. Для значної маси населення засобом поліпшення житлових умов стане використання капіталу у вигляді існуючої квартири із залученням державних безоплатних субсидій, іпотечних банківських кредитів. Буде підтримуватися прагнення громадян самостійно регулювати житлові умови шляхом обміну житла, продажу займаного житла для придбання іншого. При цьому зросте роль посередників у проведенні угод у житловій сфері (ріелторів, оцінювачів), робота яких повинна здійснюватися шляхом державного ліцензування їх діяльності. Доцільна розробка заходів по стимулюванню здачі житла в оренду. Невідрегульованість порядку утримання частини нерухомості, що перебуває у спільній частковій власності, викликає соціальні конфлікти, передчасний знос та вибуття житла з обігу.

Організація товариств власників житла почалася, але не отримала достатньо широкого поширення, активізовано освіта кондомініумів, у тому числі на етапі будівництва, зі створенням товариств власників житла.

Дотації, що надаються в даний час підприємствам житлово-комунального господарства, а також компенсація пільг по оплаті житлово-комунальних послуг, що надаються окремим категоріям громадян, будуть передаватися в товариства власників житла. Необхідно зберегти такі форми поліпшення житлових умов громадян, як житлово-будівельні та житлові кооперативи та молодіжні житлові комплекс, перетворені в кондомініуми. Залишається вкрай незадовільним забезпечення житлом тих груп населення, для яких відповідні положення передбачені у федеральних житлових програмах, в першу чергу це стосується військовослужбовців, осіб, звільнених з військової служби в запас або відставку, співробітників органів внутрішніх справ, а також членів їх сімей. В якості додаткових джерел фінансування передбачається використовувати кошти комерційних і банківських структур, кредити і гранти іноземних держав і міжнародних фінансових організацій.

При виділення з бюджету коштів на надання безоплатних субсидій певним категоріям громадян у додаток до бюджетних коштів повинні залучатися різні позабюджетні джерела фінансування.

Фінансово-економічні аспекти. Дослідження нетрадиційних шляхів і джерел фінансування житлового будівництва та житлово-комунального господарства, будівництво, реконструкція, експлуатація та ремонт житла - головні напрями програми. Прогнози свідчать про зниження обсягів фінансування з федерального бюджету, тому кошти на субсидії громадянам для будівництва або придбання житла доцільно передбачати з позабюджетних джерел фінансування. Необхідно забезпечити подальше впровадження наступних заходів:

- виплата громадянам субсидій на будівництво або придбання житла;

- надання житлових кредитів;

- випуск житлових цінних паперів;

- утворення та використання фондів розвитку житлового будівництва;

- залучення коштів банків;

- продаж на аукціонах частини збудованого житла;

- скорочення незавершеного житлового будівництва і зниження вартості будівництва шляхом проведення конкурсів підрядних торгів.

Передбачається відпрацювати досвід у наданні безоплатних субсидій з використанням механізму відкриття громадянам іменних блокованих цільових рахунків через житлові сертифікати.

Ефективність і доступність субсидій може бути підвищена при наданні субсидій у поєднанні з отриманням іпотечного кредиту або накопиченням коштів за допомогою житлових паперів. Необхідно проводити політику розвитку житлового кредитування як найважливішого інструменту залучення приватних заощаджень та інвестицій у житловий сектор, стимулювання платоспроможного попиту. Ефективними механізмами є також підтримка формування вторинного ринку іпотечних кредитів і розвиток виробництва різного виду житлових цінних паперів.

Підвищення ефективності капітальних вкладень у житлове будівництво сприятиме скорочення обсягів незавершеного будівництва житлових будинків. Продовжиться практика організації інвестиційних і комерційних конкурсів з передачі або продажу незавершених будівництвом житлових будинків. Доцільно розробити інвестиційні програми з ліквідації наднормативних обсягів незавершеного будівництва. Для упорядкування обліку передбачається ведення регістру всіх споруджуваних житлових будинків, незалежно від форми їх власності. Ключове питання-визначення економічно обґрунтованої вартості будівництва житла. Динаміка цін визначається в основному зростанням цін на енергоносії, збільшенням тарифів на електроенергію і транспортні перевезення, зростанням заробітної плати. В цілях зниження вартості будівництва будуть здійснюватися наступні заходи:

- проведення конкурсів на виконання проектів житла соціального використання;

- організація підрядних конкурсів і торгів з вибору будівельних організацій;

- забезпечення конкурсної або аукціонного продажу земельних ділянок;

- зменшення витрат покупців житла шляхом зниження в 1,5-2 рази коефіцієнта на інфраструктуру;

- введення правил надання житла громадянам без оздоблення.

Доцільно продовжувати залучення кредитних ресурсів. Передбачається поширення досвіду міст Барнаула, Великого Новгорода, Нижнього Новгорода, Санкт-Петербурга і Твері по реалізації першого і другого компонентів житлового позики Міжнародного банку реконструкції та розвитку.

Найважливішим питанням є вдосконалення податкової політики у житловій сфері.

Доцільно підвищити частку інвестицій у інфраструктуру населених місць. Програма фінансування розвитку інфраструктури житлової забудови може здійснюватися шляхом вдосконалення системи бюджетного фінансування інфраструктури і використання кредитів та інших позикових коштів. Повернення повинен бути забезпечений доходами підприємств комунального господарства.

З метою вирішення проблем, що склалися у житловому будівництві, до теперішнього часу була підготовлена Державна Програма на основі звернення до Ради міністрів Російської Федерації Акціонерної корпорації "Житлова ініціатива", Ощадного банку Російської Федерації з пропозицією про підтримку апробації та впровадження в життя розробленої ними системи механізмів і форм організації інвестиційних процесів, що ґрунтуються переважно на позабюджетних джерела та заставних відносинах (іпотеку). В основу даної програми закладена широка і комплексна трактування ринку житла як системи складових: ринку житлових інвестицій, ринку будівельних матеріалів, ринку земельних ділянок під забудову, ринку підрядних робіт і лише в замикаючої частини - ринку готового житла як товару.

У Програмі запропоновано сім систем, механізмів організації інвестиційних процесів в житловій сфері, в основу яких покладені такі загальні принципи, як:

1) обов'язкова орієнтація на запити конкретних громадян у житловій сфері;

2) відповідність загальній логіці і динаміці ринкових реформ в Росії і відповідність кожної з систем законами "Про власність", "Про інвестиційної діяльності" та "Про іпотеку (заставі нерухомості)";

3) відповідність макроекономічних реальностей та облік високого рівня інфляції та ставок банківського кредиту;

4) забезпечення максимальної стійкості і здатності до самопроизводству кожної системи при мінімумі заходів державної підтримки;

5) включення в механізм впроваджуваних систем тих чи інших заходів державної підтримки тільки по відношенню до соціально не захищеним громадянам або громадянам, які мають житлові умови не відповідають санітарним нормам;

6) пом'якшення прямим державним участю, економічними пільгами і привілеями комерційних ризиків тих юридичних осіб, які при впровадженні нових систем інвестування приймають на себе виконання в інтересах громадян малорентабельних видів діяльності або пов'язують себе високими комерційними ризиками.

Принципово важливо те, що практично всі включені в Програму системи і механізми позабюджетного фінансування житлової сфери орієнтовані на зняття недовіри до інвестиційної діяльності, яке справедливо утвердилося у багатьох банків, комерційних структур та підприємств у зв'язку з нестабільністю економічної ситуації, гіперінфляцією та неміцністю господарських договорів, а у громадян - ще і у зв'язку з появою нових комерційних структур і інвестиційних інститутів з неперевіреною діловою репутацією. Подолання цього психологічного бар'єру і зняття цілого ряду насправді існуючих в інвестиційній діяльності ризиків досягається в рамках апробируемых систем максимальним використанням кожній з них процедур іпотеки - тобто застави вже наявної або знову створюється в процесі інвестиційної діяльності нерухомості.

На відміну від багатьох поширених у країнах з стабільною економічною ситуацією систем іпотечного інвестування житлової сфери, передбачають житлові накопичення або довгострокові (іпотечні) кредити під низький відсоток з розстрочкою на 15-30 років, практично всі включені в Програму системи інвестування орієнтовані на перехідний до ринкових відносин період з характерними для нього високими темпами інфляції, високими ставками банківського кредиту та гострим дефіцитом житла, також накладають свій відбиток на механізми та умови інвестування.

    

 «Бізнес, фінанси, право»