Вся бібліотека >>>

Зміст розділу >>>

 

Економіка

 

ипотечные ссуды Бізнес, інвестиції, право


 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

 

 

Розділ 3. ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ СИСТЕМИ ІПОТЕЧНИХ ВІДНОСИН В РФ.

 

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

 

Зарубіжна банківська практика і законодавство виробили цілий комплекс правових принципів кредитування, які повинні дотримуватися як кредиторами, так і позичальниками.

Надають іпотечні кредити, як правило, банки, спеціалізуються на видачі довгострокових позичок під заставу нерухомості. Це, насамперед іпотечні банки, земельні банки, що видають довгострокові позики в основному під заставу землі. Названими операціями можуть займатися також комерційні, сільськогосподарські та інші банки.

Підприємство або фізична особа, яка передбачає отримати банківський кредит, має укласти з банком кредитний договір у письмовій формі. Попереднім етапом є подача заявки на виділення кредиту. З сторони банку надходження заявки на отримання кредиту є підставою для:

- перевірки кредитоспроможності і платоспроможності позичальника;

- укладення кредитного договору;

- укладення договору про забезпеченість кредиту.

У Росії головним питанням при прийнятті рішення про кредитування в сучасній ситуації є забезпечення зворотності кредитних коштів. Виходячи з цього, розглянемо основні методологічні та організаційні принципи іпотечного кредитування, покликаного у своїй сутності до вирішення даної проблеми.

Перш ніж приступити до процесу безпосередньої оцінки об'єкта кредитування та видачі кредиту на житло, доцільно визначитися зі стратегічними питаннями кредитування: про оптимальну граничної частці кредиту у вартості будинку, а також про тактику розподілу кредитного ризику між кредитором, позичальником і інвесторами цінних паперів .

Зведення ризику кредитування до мінімуму є головною метою правильної організації кредитування. У західній практиці іпотечного кредитування розрізняють чотири види ризиків: кредитний, ризик посередника; ризик процентних ставок; ризик дострокової оплати.

Кредитний ризик полягає в тому, що позичальник не виробляє платежів в погашення позики у встановлений термін.

Ризик посередника пов'язаний з можливістю відкликання клієнтами коштів в незручний момент.

Ризик процентних ставок викликаний тим, що ціна що використовуються кредитором коштів піднімається вище процентної ставки, стягнутої ним з клієнта за користування кредитом, по неоплачених позик, що призводить до втрат за цими позиками. Даний вид ризику є класичним ризиком довгострокових інвестицій, які фінансуються за рахунок короткострокових депозитів або з інших короткострокових джерел.

Ризик дострокової оплати полягає в тому, що позичальник виробляє виплату боргу достроково, коли процентні ставки за кредит падають. По своїй суті ризик дострокової оплати близький ризику процентних ставок, тому деякі фахівці зазначений ризик в особливу категорію не виділяють.

Основний принцип розподілу ризику - розосередити його серед тих, хто краще підготовлений для захисту від нього. Так, кредитний ризик (весь або частинами) може бути переданий страховим компаніям, а частину ризику посередника і ризик процентних ставок передаються інвесторам цінних паперів.

Зниження ризику сприяє визначення оптимальної частки кредиту у вартості об'єкта кредитування та в сумі застави.

Співвідношення між величиною позики і вартості застави характеризує якість джерел повернення боргу і дозволяє визначити, яка частина кредиту може бути погашена за рахунок реалізації закладеної нерухомості і яку частку компенсує страхова компанія. Це питання має стати вузловим при укладенні кредитного договору. Більш низький відсоток позики в величиною застави зменшує ризик банку, але знижує його конкурентоспроможність, відштовхуючи клієнта. Підвищення зазначеного співвідношення привертає клієнтів, але зате збільшує ризик ссудодателя. В даний час у західних країнах спостерігається зростання частки позики в заставі. Так, у США протягом багатьох років вважалося звичайним надання позики в розмірі 50% оціночної вартості застави, останнім же часом позики досягають 80% застави .

Одним з універсальних способів забезпечення гарантії повернення позичок є диверсифікація, яка дозволяє рівномірно розподіляти ризик між позичальниками. Принцип дії цього механізму полягає в наступному.

Як правило, не всі клієнти банку одночасно є неплатниками, часто не виконує договірні зобов'язання по поверненню кредитів один клієнт з п'ятдесяти, однак визначити заздалегідь конкретного неплатника не завжди представляється можливим. В таких умовах приватне особа, яка видає позику іншій приватній особі, бере весь ризик на себе. В на відміну від нього банк, що видає позики різним клієнтам під заставу нерухомості, може собі дозволити значне число неповернень позичок, призначивши норму відсотка за їх використання, що компенсує цей ризик. В даному випадку всі вкладники виявляються об'єднаними у своєрідний пул по позичками під заставні і кожен з них бере участь у компенсації можливого ризику.

Для забезпечення своєчасного повернення платежів досить істотним є правильний вибір інструменту житлового кредитування, який враховував би зміни платоспроможності клієнта на різних етапах погашення позички і реальні можливості кредитора. Найбільш популярним є "інструмент із регульованою відстрочкою платежів" (ИРОП), рекомендований Інститутом економіки міста (США). Початкова процентна ставка за ИРОП встановлюється на кілька пунктів вище, ніж ставка відсотка на міжбанківському кредитному ринку, і це перевищення залишається постійним протягом кредитного періоду. Виплати за позикою при даній системі не перевищують 30% від доходу сім'ї також протягом всього періоду дії позики.

Розглянемо основні етапи процесу кредитування.

При вирішенні питання про надання кредиту на придбання житла банк-кредитор оцінює здатність позичальника забезпечити своєчасне повернення позики. Виходячи з цього в зарубіжній практиці виділяються два основних етапи в процесі кредитування житла: аналіз кредитоспроможності позичальника; оцінка застави. Ці два аспекти відповідають двом способам повернення позичених грошей: із заробітної плати та інших доходів позичальника або внаслідок продажу, застави (зазвичай будинку). При цьому переважне значення має перший варіант.

Перш ніж укласти кредитний договір з клієнтом, банк ретельно вивчає особистість позичальника, звертаючи особливу увагу на стабільність, платоспроможність і готовність виплатити борг.

При аналізі першого фактора - стабільності - банк цікавиться тривалістю проживання клієнта на одному місці і постійністю місця роботи, враховуючи, що переходи з одного місця роботи на інше можуть негативно позначитися на своєчасній виплаті боргу, а зміна місця проживання ускладнить розшук боржника.

У процесі визначення платоспроможності оцінюються основні і додаткові доходи позичальника, які порівнюються з цими і передбачуваними витратами. Для прийняття позитивного рішення ссудополучатель повинен розташовувати готівкою у розмірі не менше 20% вартості дому.

Для оцінки платоспроможності клієнта застосовуються такі коефіцієнти: будівельний - відношення отримуваної зарплати та інших щомісячних доходів до боргів по житлу; зворотний будівельним борговий коефіцієнт, що характеризує суму боргів позичальника: коефіцієнт відносини позики до вартості будинку.

При аналізі готовності позичальника виплатити борг враховується, вчасно позичальник виробляв виплати в минулому. Всю інформацію банк перевіряє, зв'язавшись з кредиторами позичальника і використовуючи при цьому послуги приватних агентів, які збирають відомості про прохачів позики та продають їх банкам. При необхідності в процесі вивчення кредитоспроможності клієнта банки використовують спеціальні анкети для отримання ссудозаемщиками житлового позики.

При оцінці закладеної нерухомості виділяються три фактори: її собівартість, прибутковість і місце розташування. Виходячи з зарубіжного досвіду при іпотечному кредитуванні для оцінки нерухомості можна використовувати два методи калькулювання і оцінки за ринковою вартістю.

При оцінці шляхом калькуляції оцінна вартість визначається як повна відновна вартість за вирахуванням зносу (відновлювальна вартість, як відомо, включає вартість витрат по відтворенню основних фондів у даний час). Для її визначення обчислюється вартість будівництва будинку виходячи з його корисної площі в квадратних метрах або обсягу в кубометрах, а потім з цієї величини віднімається так звана використана частина вартості (знос). При цьому вартість земельної ділянки визначається шляхом порівняння з такими ж в даному районі.

При оцінці за ринковою вартістю будинок порівнюється з аналогічними будинками, проданими незадовго до того, фактична ринкова вартість яких вже відома. Однак тут потрібно враховувати ряд чинників, коригувальних оцінку. До їх числа відносяться: район розташування будівлі, екологічна обстановка, віддаленість від промислових підприємств, близькість культурно-оздоровчих комплексів, стан комунікаційних мереж. Впливають на оцінку також архітектурні особливості, стиль забудови, тип будови, розташування кімнат, наявність прихованих дефектів в будівлі. Оскільки базою для оцінки закладеної нерухомості тут є ринкова ціна, то проблема в кінцевому рахунку зводиться до її моделювання.

Отримавши кредит, позичальник несе перед кредитором відповідальність за збереження перебуває у заставі будинку і здійснює комплекс заходів по її забезпеченню. До їх числа відносяться своєчасне проведення ремонту, повне страхування на користь банку від пожежі, урагану та інших стихійного лиха, відмова від суттєвої перебудови або зміцнення будинку без особливого дозволу банку і використання володіння для будь-якої незаконної діяльності.

Якщо власник заставної квартири є членом товариства щодо спільного володіння житлом, то остання зобов'язана повідомляти всіх кредиторів за іпотечним кредитом про майбутні дії, здатних вплинути на зниження ринкової вартості квартир:

- пошкодження, руйнування або конфіскації будь-якої частини об'єктів спільного користування чи будь-якої квартири, за якою кредитор тримає заставу;

- визнання недійсним, скасування або істотної модифікації будь-якого страхового поліса, що знаходиться біля житлового товариства;

- будь намір житлового товариства щодо примусового збору заборгованості щодо об'єктів спільного користування з якого-небудь власника квартири, на яку у кредитора знаходиться заставна;

- будь-яке крок, який вимагає згоди з сторони кредитора .

При позитивному вирішенні питання про видачу кредиту оцінці підлягає не тільки квартира, яка виступає в якості застави, але і нерухомість, що купується. Результати оцінки оформлюються у вигляді акта, містить наступну інформацію: дата складання акта, опис власності; економічні характеристики місця розташування, порівняння навколишньої місцевості з схожими на неї районами; вік будинку, якість споруди, її фізичний стан, зручності; незвичайні умови, наприклад шосе, яке намічено побудувати в безпосередній близькості, або інші фактори, які можуть вплинути на вартість будинку надалі; оцінка вартості будинку таксатором (спеціальним оцінювачем); додаткова документація при оцінці вартості будинку.

Якщо позика схвалений, покупцю будинку (ссудозаемщику) банком надсилається лист-зобов'язання, в якому повідомляються умови позики.

З моменту вручення грошей за будинок продавцю покупець несе відповідальність за щомісячні виплати позики позикодавцю. Основна трудність становлення іпотечних банків в наш час - зростаючий інфляційний процес, в умовах якого довгострокові інвестиції, в тому числі і на житлове кредитування, досить ризиковані. З метою зниження негативного впливу інфляції цікавим представляється використання розробленого для Росії американськими вченими Р.Д.Страйком і К.Равиц спеціального кредитного інструменту з індексацією основної суми боргу. Суть цього методу полягає в заміні фіксованих відсотків за користування кредитами змінної процентної ставкою та введення регульованою відстрочкою платежів. На думку авторів даної методики, застосування змінного контрактного відсотка, змінюваного в відповідно до вартості банківських кредитів (зокрема, ставкою міжбанківського кредиту), забезпечує нормальну прибутковість банківських операцій, компенсацію ризику банку та витрат на обслуговування клієнта. Щомісячні платежі позичальника визначаються на основі фіксованого платіжної ставки відсотка і невиплаченої основної суми кредиту, при цьому різниця між заборгованістю позичальника за відсотками за кредит (на основі контрактної ставки) і фактичними платежами щомісяця додається до суми основного боргу.

Зазначений інструмент знижує банківський ризик процентної ставки, оскільки початкова процентна ставка при використанні регульованою відстрочки платежів встановлюється на кілька пунктів вище, ніж ставка відсотка на міжбанківському кредитному ринку, і це перевищення залишається постійним протягом періоду дії позики, тобто кредитори, які використовують інструмент регульованою відстрочкою платежів, отримують дохід, що перевищує на фіксовану величину міжбанківську процентну ставку. Фактична контрактна ставка змінюється слідом за ставкою відсотка на міжбанківському кредитному ринку. Вона завжди перевищує фіксовану величину ставку міжбанківського кредиту, забезпечуючи банку отримання доходу, більш високого за порівняно з тим, який він міг би отримати на ринку міжбанківського кредиту .

Автори методики вважають, що в умовах Росії можливо зменшити ризик ссудодателей при визначенні ціни кредитів безпосередньо на основі змінених витрат кредиторів, що, по своїй суті, близько до використання закладних з коригуванням на рівень цін.

Банк, що здійснює відповідно до наявної у нього ліцензією іпотечні операції з нерухомістю, має право використовувати майно, закладене в нього за договорами іпотеки, в якості сукупного забезпечення випущених ним іпотечних облігацій або інших позикових зобов'язань.

Відмінною рисою іпотечного кредитування є використання закладних листів - заставних свідоцтв, що видаються заставодержателю при реєстрації застави в іпотечній книзі. Вони застосовуються при іпотечне кредитування витрат на придбання землі та житла.

Договір іпотеки здійснюється у формі застави. Заставна засвідчує переважне право заставодержателя на задоволення його грошового вимоги до заставодавця або третьої особи за рахунок нерухомого майна, наданого заставодавцем за договором іпотеки в забезпечення цього вимоги. Заставна є цінним папером і може бути закладена шляхом її передачі іншій особі - заставодержателю заставної забезпечення кредитного договору заставодержателем, названим у заставній іпотечним заставодержателем.

Заставна складається за встановленою формою, підписується заставодавцем і заставодержателем і посвідчується нотаріально. Документ застави являє собою розгорнутий аркуш, виготовлений на гербовому папері, що має захисну сітку від ймовірних підробок. На зворотному стороні титулу і на наступній сторінці наводяться так звані найважливіші ознаки застави - переважно елементи договору позичальника і банку (умови застави), а саме: процентна ставка, номінальна вартість, забезпеченість, контрольна підпис, видання захисної сітки, період звернення, земельна кредитний інститут.

Слово "заставна" включається в назва документа, в якому містяться точне найменування, місцезнаходження (місце проживання) як заставодавця, так і заставодержателя; назва кредитного договору або іншого зобов'язання, виконання якого забезпечується по даній заставній, із зазначенням дати і місця укладання такого договору; зазначення суми основного зобов'язання, забезпеченого іпотекою за даним застави; зазначення строку або строків сплати суми; опис майна, на яке встановлена іпотека даною заставою; грошова оцінка майна; найменування права на заставлене майно; вказівка на наявність інших заставних на дане майно; найменування органу, що зареєстрував іпотеку, з зазначенням дати і місця реєстрації. За згодою заставодавця та заставодержателя у заставу можуть бути включені і інші умови.

До кожного заставного листа додається процентне свідоцтво з одним пунктом для кожного терміну, до якого відсотки за заставної підлягають сплаті. Так, при щорічній сплаті відсотків і 10-річної тривалості платежів додається 10 купонів. На кожному купоні вказується найменування кредитного інституту, номінальна вартість застави, серія і номер цінного паперу, норма відсотка, сума відсотків і дата сплати. Окремі купони при платежі відриваються, і кредитним інститутом здійснюється їх викуп. Купони також забезпечені захисною сіткою.

З економічної та юридичної сутності заставні листи, будучи заставними свідоцтвами, містять в собі також елементи кредитного договору, кредитної заяви і термінового зобов'язання. Відповідно з застави ссудозаемшик зобов'язується, з одного боку, виплачувати борг кредитом і відсотки по ньому, а з іншої - виконувати всі інші обов'язки, пов'язані з володінням нерухомістю: підтримувати її в хорошому стані, виплачувати податки, особливі збори, здійснювати інші платежі. У цьому документі, як і в кредитному договорі, можуть бути передбачені санкції до ссудополучателю або додаткові можливості збереження заставленого майна. Будучи засобом забезпечення боргу, застави лист набуває реальний речовий зміст, володіє вартістю. Як заставне свідоцтво він може переходити з рук у руки з передачею права стягнення боргу іншій особі, стаючи, подібно акції та облігації, цінним папером.

З можливістю продажу разом із заставним свідоцтвом права на стягнення боргу і отримання внаслідок цього грошей до настання строку платежу за зобов'язанням, забезпеченим цим заставним свідоцтвом, пов'язано виникнення вторинного ринку позик під заставу нерухомого майна. На відміну від первинного ринку, де кредитор позичає грошима безпосередньо позичальника, на вторинному ринку первинні кредитори і інвестори купують, продають або обмінюють наявні позики під заставу нерухомого майна.

Таким чином, видача позик під заставу нерухомого майна за допомогою заставної залежить від кон'юнктури на ринках довгострокового позичкового капіталу.

Функціонування вторинного ринку іпотечного кредиту на житло, на думку деяких вчених, забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, пом'якшуючи негативні наслідки циклічності руху позичкового капіталу, що пов'язує грошову масу, сприяє переливу грошей із районів з зайвими коштами в райони, які відчувають їх нестачу, уменьшаеч різницю між процентними ставками в різних географічних регіонах, стабілізуючи її в цілому по країні. Банкіри, які займаються позиками на нерухомість, на відміну від інших кредиторів не обмежені у своїх діях загальною сумою вкладів. В результаті прискорюється оборот кредитних ресурсів на іпотеку і відбувається їх додаткова мобілізація.

Незважаючи на прийняття федерального закону "Про іпотеку", вторинного ринку іпотечних кредитів у вигляді застав або іпотечних облігацій у Росії не існує, оскільки дані цінні папери не стануть справді цінними без гарантій держави, без наявності цілеспрямовано діючих посередників між державою та іпотечними банками.

Поки не існує вторинного ринку іпотечних кредитів, фокусі уваги залишаються тільки дві ланки з вищенаведеної схеми - позичальники, які надають в якості застави своє житло, і кредитні банки, видають кредит. У взаєминах між ними теж далеко не всі благополучно, так як існуюче законодавство поки не в силах захистити ні права банкірів, ні права позичальників, в результаті недовіру і тих і інших є одним з основних перешкод до взаємовигідного взаємодії.

Якщо говорити про ризик заставного кредитування, то, за деякими неофіційними даними, при продажу квартир у 20 випадках з ста виникають ті чи інші проблеми. Тому багато банків намагаються себе якось підстрахувати: надають боржника дешевшу квартиру, працюють з ріелтерськими фірмами, які виступають в якості гарантів. З іншого боку, і банки не завжди діють законно щодо заставодавців. Закладена квартира зазвичай в договорі оцінюється в 70% від її справжньої вартості, що дає привід деяким банкірам будь-якими способами сприяти тому, щоб клієнт не повернув кредит в строк. При видачі позик на умовах іпотеки більше уваги, на відміну від звичайного кредитування, приділяється організації забезпечення повернення позичок, тому поряд з головними суб'єктами кредитного процесу - кредитором і позичальником - важливе значення набувають страхові організації, судові та нотаріальні органи, гаранти.

Для успішного функціонування іпотечної системи необхідно вирішити питання про судових органах, здатних оперативно розглядати позови кредитних інститутів по відчуженню прийнятої в заставу нерухомості від неплатника на користь ссудодателя, оскільки тривалі терміни розгляду справ звичайними і арбітражними судами зводять до мінімуму всі переваги іпотеки. Тому доцільно заснувати спеціалізовані судові органи для ведення справ за позовами по іпотеці.

Неодмінно повинна бути створена свого роду інфраструктура іпотечної системи для однакового ведення іпотечних книг, інвентаризації нерухомості, оформлення прав на володіння нею, формування єдиної бази даних, оскільки діюча в даний час мережа нотаріальних контор, орієнтована переважно на вирішення питань, пов'язаних зі спадщиною, не здатна кваліфіковано впоратися зі специфічними завданнями забезпечення кредитних установ достовірною і всебічною інформацією про фінансове становище позичальників.

Іпотечна система не почне надійно функціонувати без єдиного для всієї країни порядку реєстрації об'єктів нерухомості, включаючи житло, землю, заставні листи. Спроби адміністрацій окремих регіонів в з метою прискорення запровадження іпотеки встановити місцеві правила такого обліку приведуть до несумісною з поняттям іпотеки різнорідності і викличуть негативні наслідки.

При наявності справжньої іпотеки кредитор незалежно від свого місцезнаходження може отримати достовірні відомості про стан його цікавить нерухомого майна, включаючи дані про раніше скоєних застави або орендних договорах незалежно від місцезнаходження клієнта. Іпотека передбачає реєстрацію заставних операцій в уніфікованому порядку єдиними органами в тісному зв'язку з юридичною практикою, судом, арбітражем, в внаслідок чого виключається ймовірність повторного застави. Функціонування цієї системи неможливе без створення єдиної бази даних про закладену нерухомості. В цьому її корінна відмінність від систем, що базуються на розрізненої, уривчастою інформацією, що публікується в різних газетах і рекламних виданнях, не несуть відповідальності за достовірність наведених дані. Ця задача може бути вирішена з допомогою централізованої мережі комп'ютерного зв'язку.

Іпотека підлягає державній реєстрації в органі, здійснює реєстрацію нерухомого майна, переданого в іпотеку. Договір про іпотеку вступає в силу з моменту її реєстрації. Реєструючим органом є комітет із земельних ресурсів і землеустрою району (міста, району в місті), на території якого знаходиться майно, що є предметом іпотеки. Для реєстрації іпотеки повинні бути представлені: заставні, документи, названі в закладних як додатки до них, докази сплати державного мита за реєстрацію. Реєстрація іпотеки є публічною, тобто будь-яка особа має право отримати в органі, що здійснює реєстрацію,. необхідні відомості, включаючи копію реєстраційної записи або завірену виписку з неї, за відповідну плату .

В силу кредитного договору, що визначає спосіб забезпечення повернення позики, за кредитором закріплюється джерело погашення позики у разі відсутності коштів у позичальника при настанні строку платежу. Таким чином, відмінною рисою даної кредитної операції є її забезпеченість реальною власністю і можливість відшкодування коштів за невиконаним зобов'язанням з вартості іпотеки. Цим і обумовлений високий потенціал даного виду кредитування.

    

 «Бізнес, фінанси, право»