Вся бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Економіка

 

Сделки с недвижимостью Бізнес, інвестиції, право


 

Угоди з нерухомістю

 

 

Розділ 1. Поняття угоди

 

А) Визначення угоди

 

З точки зору цивільного законодавства підприємницька діяльність - незалежно від того, чи йде мова про виробництво, торгівлю, транспорт, банківських чи біржових операціях тощо подібне, - може бути представлена як здійснення різного роду угод.

Угоди - акти усвідомлених , цілеспрямованих, вольових дій фізичних і юридичних осіб, здійснюючи які вони прагнуть до досягнення певних правових наслідків .

Угоди - правомірні дії. Цим вони відрізняються від протиправних дій - деліктів ( заподіяння шкоди життю та здоров'ю громадян, а також майну іншої особи ).

Угода як вольове дію. Сутність угоди складають воля і волевиявлення сторін: воля дає відповідь на питання: "чого я хочу ", а волевиявлення: "що я для цього роблю".

Зазначені ознаки в сукупності відображені у визначенні угод, яке міститься в статті 153 ГК РФ " дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на відновлення, зміна або припинення цивільних прав і обов'язків".

Хочу зазначити, що операції характеризуються наступними п'ятьма особливостями, деякі з них я згадував раніше.

I. Операції являють собою юридичний факт і є найбільш поширеним підставою виникнення, зміни або припинення цивільних правовідносин.

II. Правочин - вольовий акт. Спрямований на досягнення визначеної мети. Цим правочини відрізняються від події. Події - явища природного порядку, відбувається поза волею людей.

III. Угодою може бути визнано правомірну дія. Не суперечить закону, хоча б не підпадає ні під один з відомих закону типів угод.

IV. Угода повинна бути здійснена лише тими громадянами і організаціями, воля яких породжує відповідні правові наслідки.

Угода організацій не повинна суперечити цілям їх діяльності , зафіксованим в установчих документах.

Угода організацій може здійснюватися органами юридичних осіб, у відповідності з їх компетенцією або належними представниками юридичних осіб.

При здійсненні операцій громадянами велике значення має дієздатність.

V. Угода здійснюється на підставі волі її учасників - волевиявлення, яке визначає зміст операції ( конкретні права і обов'язки).

Воля громадян і юридичних осіб повинна бути ясно виражена:

- у діях;

- в усній або письмовій формі;

- в інших діях, досить свідчать про волю особи .

Конклюдентні дії - дії, на підставі яких можна судити про наявність волі та її зміст, наприклад: жести брокера здійснюються на біржі.

Воля особи може бути виражена і в мовчанні - в випадках прямо передбачених у законі. Наприклад: можливо висновок договору, який передбачає щомісячні поставки в певному законі, якщо покупець не повідомить про відмову від отримання товару протягом якого-небудь терміну до початку чергового строку ( мовчання "ТАК").

Основне розмежування угод закріплено у статті 154 ЦК РФ. Наявність у всіх операцій загальних ознак - співпадання волі та волевиявлення, правомірність дії - не виключає їх підрозділ на види:

• у залежності від числа сторін, що беруть участь угоди бувають односторонніми, двосторонніми та багатосторонніми;

• в залежності від того, відповідає чи обов'язки однієї сторони в угоді вчинити певні дії, зустрічна обов'язок іншої сторони щодо надання матеріального або іншого блага, угоди поділяються на оплатні або безоплатні;

• з моменту, до якого приурочується виникнення угоди, вони поділяються на реальні і консенсуальні;

• за ступенем залежності дійсності угоди від її підстави (цілі) вони бувають каузальными й абстрактними;

• в силу залежності юридичних наслідків вчинення правочину від якогось обставини, яка може наступити або не наступити, виділяються умовні угоди .

Іноді в особливу групу виділяються довірчі або фідуціарні угоди, які засновані на особливих, особисто довірчих відносинах сторін. Подібні угоди рідкісні і в цілому не характерні для майнового обороту.

Умовним називається угода, юридичні наслідки вчинення якої ставляться в залежність від якогось обставини (події або дії третьої особи), яке може наступити або не наступити в майбутньому.

Угоди грають в суспільному житті багатогранну роль. Тому у цивільному праві діє принцип допустимості - дійсності будь-яких угод, не заборонених законом, тобто спрацьовує принцип свободи угод. Таким чином ми переходимо до наступного питання.

 

Б) Умови дійсності угод

 

Дійсність угоди означає визнання за нею якостей юридичного факту, що породжує той правовий результат, до якого прагнули суб'єкти угоди. Дійсність угоди визначається законодавством через наступну систему умов:

А. Законність змісту угод означає її відповідність вимогам закону.

Очевидно, що в процесі становлення правової держави законність угод повинна розумітися вже у першу чергу як відповідність вимогам закону в його істинному розумінні як акту вищої органу державної влади.

Б. Здатність фізичних та юридичних осіб, що здійснюють її, до участі в угоді, тобто дієздатність учасників угоди. Угоду можуть здійснювати особи, які мають часткової або обмеженою дієздатністю, має право самостійно вчиняти лише ті операції, які дозволені законом.

Ст. Відповідність волі і волевиявлення учасників правочину. Дійсність угоди передбачає збіг волі і волевиявлення.

Р. Дотримання форми угоди.

Угода породжує права і обов'язки за умови дотримання її форми.

Формою угод називається спосіб, за допомогою якого фіксується волевиявлення, спрямоване на вчинення правочину.

Формі угод присвячені ст. 158 - 164 ЦК РФ. З точки зору форми ( ст. 158 ГК РФ ) розрізняють угоди усні та письмові, а з числа письмових угод - вчинені в простій або нотаріальній формі.

Дане питання я розгляну у вигляді таблиці.

Угоди можуть бути вчинені в письмовій та в усній формі:

Письмова форма:

проста письмова форма

нотаріально посвідчена письмова форма

укладаються угоди:

n державних, кооперативних і громадських організацій між собою і з громадянами, за винятком тих випадків, коли операції виконуються при її здійсненні.

n письмова форма пропонується для угод громадян на суму понад доведеною в законі, а для деяких угод письмова форма обов'язкова незалежно від суми та суб'єктного складу.

 

           

Виражається в тому, що угода відбувається письмово, шляхом складання особливого документа, посвідченого нотаріально нотаріусом. Нотаріальна форма угоди повинна бути дотримана як у випадках, передбачених у законі, так і при наявності угоди сторін про нотаріальне оформлення угоди, яка не потребує тому за законом.

 

Наприклад: дарування будинку або іншої нерухомості.

 

Письмова форма краще, ніж усна :

• сприяє з'ясуванню справжнього змісту угоди ( нездійсненною при самім її здійсненні);

• привчає учасників цивільного обороту до точному вираженню своєї волі і акуратного виконання передбаченому угодою умов;

• полегшує суду і арбітражу захід недобросовісного відношення однієї зі сторін до виконання обов'язків, що випливають з угоди.

 

 

Усна форма:

укладаються угоди, за яких волевиявлення виражається на словах або у формі конклюдентних дій, у випадках, коли законом не встановлено письмова (проста або нотаріальна) або інша визначена форма.

В усній формі укладаються угоди :

1. угоди громадян між собою на суму, не понад встановленої в законі ( за старим цивільним кодексом - не понад 100 рублів.), якщо закон не вимагає письмової форми укладення.

2. операції, незалежно від суми, виконані за самому їх скоєнні.

Конклюдентні дії - поведінка, за допомогою якого виявляється намір особи вступити в угоду.

  

 

 

Проста письмова форма правочину - якщо вона не дотримана, вона не тягне за собою недійсність угоди. Закон встановлює більш легкі наслідки.

У випадках, прямо зазначених у законі, недотримання простий письмовій форми тягне недійсність угоди:

- неустойка,

- договір застави,

- договір поруки тощо .

Якщо одна з сторін оспорює вчинення правочину або одна з умов, то сторони позбавлені права в разі спору посилатися на свідчення, вони повинні приводити інші докази, передбачені законом.

Іноді сторони намагаються довести факт вчинення правочину, але позбавлені можливості використовувати показання показання і не маючи інших засобів докази ( наприклад: розписка - позбавляється права на захист свого позову ), стороні однозначно буде відмовлено в позові. Факт виконання угоди може бути доведений тільки при поясненні сторін або інших письмових доказів.

Не дотримання вимог закону при вчиненні нотаріально посвідченої форми угод або угод, що потребують надалі в посвідченні тягне за собою недійсність ( заповіт, дарування ).

Однак у ЦК РФ перераховані моменти - винятки, коли угоди визнаються дійсними, навіть якщо вони нотаріально не посвідчені.

I. Нотаріально не посвідчена угода визнається дійсною, якщо вона не містить у собі протизаконного.

II. Якщо одна із сторін в даний час ухиляється від нотаріального посвідчення угоди.

III. Якщо така угода повністю або хоча б частково виконана іншою стороною, то в цьому випадку суд, за позовом зацікавленої сторони, може визнати таку угоду дійсної і запропонувати сторонам зареєструвати у відповідних державних органах .

Недійсність угоди означає, що дія, вчинений у письмовій формі правочину, не має якості юридичного факту, здатного породити ті наслідки, настання яких бажали суб'єкти.

Визнання угод недійсними направлено на охорону правопорядку і тягне за собою анулювання прав і обов'язків, реалізація яких призвела б до порушення закону.

Стаття 166 ЦК РФ відтворює традиційне поділ недійсних угод на оспорювані і нікчемні.

А тепер розглянемо особливості даних угод.

Абсолютно - недійсні ( нікчемні ) - угода, яка недійсна в силу самого її невідповідності вимогам закону, тобто для визнання такої угоди недійсною досить констатації судом ( арбітражним судом ) лише одного факту вчинення такого дії. При виявленні факту вчинення абсолютно недійсних (нікчемних) угод юрисдикційний орган за своєю ініціативою застосовує норми, що тягнуть ті негативні наслідки, які передбачені на випадок їх вчинення.

Відносно - недійсні ( оспорювані ) - правочин, недійсність якого повинна бути констатована юрисдикційними органами, за позовом зацікавлених осіб, тобто дійсність такою угоди поставлена в залежність від звернення в юрисдикційні органи, контакту прокурора, інших зацікавлених осіб і організацій .

Якщо останні не звертаються в юрисдикційні органи і не вимагають визнати угоду недійсною - вона діє.

Якщо в суді виникає суперечка про те, що операція здійснена під впливом обману з боку одного з суб'єктів, то вона може бути визнана недійсною не сама по собі, а лише при доведеності дефектності (упречности) волі суб'єкта, який вважає себе обдуреним.

Пункт А: До нікчемних угод відносяться угоди, невідповідні вимогам закону ( ст. 168 ЦК РФ ): "Угода, невідповідна вимогам закону або інших правових актів, незначна, якщо закон не встановлює, що така угода оспорима, або не передбачає інших наслідків порушень ".

Пункт Б: До нікчемним операцій відносяться угоди, здійснені з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства. Такою може вважатися угода при наявності умислу у однієї з обох сторін. Наприклад: скупка завідомо крадених речей.

Пункт В: До нікчемним операцій відносяться позастатутні угоди, тобто угоди, зроблені юридичними особами в протиріччя з цілями діяльності цієї юридичної особи, вказаними в його установчому договорі, статуті ( ст.173 ЦК РФ ).

Пункт Г: До нікчемним операцій відносяться угоди, здійснені недієздатними особами ( ст. 171 ЦК РФ ).

Пункт Д: До нікчемним операцій відносяться угоди уявні і удавані.

Уявні угоди - угоди, скоєні для виду, без наміру створити правові наслідки. Наприклад: продаж майна, для виду, що б приховати майно від опису.

Визнання угоди уявної означає, що вона в положенні сторін нічого не змінила.

Удавана угода - угода, яку здійснюють для того, що б прикрити іншу угоду, яку сторони мали на увазі. Наприклад: договір - дарування, який прикриває договір купівлі-продажу .

Правові наслідки, які наступають в разі вчинення удаваного правочину такі:

-удавану угоду визнають недійсною - прикрываемую угоду виходячи з того, що сторони хотіли укласти, юрисдикційні органи або визнають недійсною, або дають сторонам здійснити її в порядку, передбаченому законодавством.

Пункт Е: Нікчемними правочинами визнаються також ті оборудки, у яких не дотримані необхідні законом форми.

Оспорювані правочини визнаються недійсними в тому у разі, якщо:

пункт А. Якщо вона здійснена обмежено дієздатним за віком ( тобто неповнолітнім у віці від 15 до 18 років ), без згоди батьків, усиновителів, піклувальників ( ст.175 ГК РФ ).

пункт Б. Правочин щодо розпорядження майном, вчинений без згоди піклувальників, особою обмежено дієздатним чинності зловживання спиртними напоями або наркотичними речовинами.

пункт Ст. Угоди, вчинені дієздатною особою, яка перебувала у момент вчинення правочину в такому стані, коли він не міг розуміти значення своїх дій і керувати ними.

пункт Р. Правочини, вчинені під впливом помилки, що має істотне значення ( ст. 178 ГК РФ ).

Помилка - хибне уявлення особи про те чи іншому обставини.

Істотне оману - оману, без якого особа, діючи розумно, сумлінно і зі знанням істинного положення справи не зробила б цю операцію.

Істотне оману найчастіше має місце щодо предмета, його властивості і якостях ( прийняття копії картини за оригінал ).

Помилка виникає:

- або у власній помилці особи,

- або ненавмисних діях контрагента.

При помилці повинен бути відсутній умисел у контрагента. Якщо має місце умисел, значить це обман.

пункт Д. Угоди, скоєні під впливом обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з іншою стороною, а так само угоди, вчинені громадянами під впливом збігу важких обставин на вкрай не вигідних для себе умовах ( ст. 179 ГК РФ ).

При здійсненні цих угод, одна із сторін не може породити тих правових наслідків, які породжуються цією угодою. Воля має суттєві вади.

Під обманом розуміється навмисне введення іншої особи в оману. Обман зазвичай полягає в помилковому заяві, поширення неправдивих відомостей або замовчуванні про істотних елементах угоди. Для визнання факту обману не потрібно, що б він виходив від іншої сторони угоди. До обману може вдатися і 3-е особа на прохання однієї з сторін або з її відома. Якщо одна з сторін і контрагент до обману не причетні, це розглядається як помилка .

Для того, що б визнати угоду недійсною (угоду, укладену з обману) - не потрібно, що б контрагент або 3-е обличчя були притягнуті до кримінальної відповідальності за шахрайство .

Щодо недійсна ( оспорима ) правочин, вчинений під впливом насильства.

Підставою визнання такої угоди недійсною є те, що воля учасника формувалася не вільно.

Насильство - протиправне вплив на іншу сторону угоди, в силу якого вона вступає в угоду під страхом заподіяння їй майнового або особистого шкоди самій стороні або близьким.

Насильство, що має значення для визнання правочину недійсною, завжди являє собою цивільне правопорушення, але не обов'язково кримінально каране діяння.

Щодо недійсна ( оспорима ) угода, укладена під впливом погрози.

Загроза - психічне насильство, яке характеризується серйозністю, значущістю і ймовірністю її здійснення. Жартівливий характер загрози не виключається.

Від насильства загроза відрізняється тим, що насильство - це вже здійснене зло, а загроза - це попередження про заподіяння зла у майбутньому, тобто не реалізоване насильство.

Підставою для визнання угоди недійсною, погроза повинна бути реальною, виконуваною.

Щодо недійсна ( оспорима ) правочин, вчинений у результаті зловмисної угоди представника однієї сторони з іншою. Підставою для визнання такої угоди недійсною є те, що в результаті умисного змови представника з іншою стороною виникають несприятливі наслідки для представляється.

Щодо недійсна ( оспорима ) правочин, досконала суб'єктом внаслідок збігу важких обставин на вкрай не вигідних для себе умовах.

Підставою для визнання недійсності такої угоди служить два взаємопов'язаних факти: знаходження суб'єкта, здійснює угоду, у важких обставинах і вкрай невигідні умови угоди. Під збігом тяжких обставин слід розуміти хвороба близького людини, відсутність джерел для матеріального утримання сім'ї і т.п.

Для визнання угоди недійсною, як вчиненою в наслідок збігу тяжких обставин, необхідно довести наявність винної поведінки контрагента, навмисно використовує операцію в своїх інтересах .

Наявність усіх зазначених вище умов має встановлюватися судом або арбітражним судом з урахуванням конкретних обставин справи.

    

 «Бізнес, фінанси, право»