Вся бібліотека >>>

Зміст розділу >>>

 

Економіка

 

ипотечное кредитование в России Бізнес, інвестиції, право


 

Іпотека і іпотечний кредит

 

 

РОЗДІЛ 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

 

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування у сучасної Росії

 

Основними актами, які регулюють питання іпотеки, є в на-варте час Цивільний кодекс Російської Федерації (насамперед гол. 23 Кодексу), Закон РФ «ПРО заставу» від 29 травня 1992 р. N. 2872-1 , Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 20 липня 1998 р. N 102-ФЗ , Фе-деральный закон «Про державної реєстрації прав на нерухоме майно-ство та угод з ним» від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ , Кодекс торговельного морепла-вання РФ (в здебільшого глава XXII Кодексу) та інші. Активне нормотворче-ство ведеться і на рівні суб'єктів РФ, при цьому прийняті там норматив-ні акти найчастіше суперечать федеральному законодавству (наприклад, в Московській області).

Цивільний кодекс РФ розглядає іпотеку як заставу нерухомості (п.2 ст.334 ЦК). Предметом іпотеки за російським праву може бути будь-яке нерухоме майно, до якого належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомим речам ставляться також підлягають державної регістра-ції повітряні та морські судна, судна внутрішнього водного плавання, космиче-ські об'єкти.

Норми про іпотеку присутні в актах міжнародного права: напри-заходів, Міжнародної Конвенції про морські застави та іпотеки, яка була укладена в Женеві 06 травня 1993 року (у даній Конвенції бере участь і Рос-сія). В цілому, торкаючись коротко правового регулювання іпотеки за кордоном, необхідно відзначити головне: якщо в нашому законодавстві застава (іпотека) розглядається як інститут зобов'язального права, то в більшості за-рубіжних правових систем (наприклад, у Франції) застава визнається різно-видностью речових прав. Це тягне за собою важливі правові наслідки: наприклад, за кордоном (у багатьох країнах) при банкрутстві боржника за зобов'язанням, забезпеченим заставою, майно, служить предметом застави, в конкурсну масу не включається і задоволення вимог кредитора відбувається в звичайному порядку (тобто поза конкурсного виробництва). Це принципово відрізняється від конкурсного виробництва по законодавством РФ, яке пре-передбачає включення заставленого майна у конкурсну масу майн-ства боржника.

Слід зазначити, що заставні відносини на відміну від багатьох інших видів майнових правовідносин не були предметом повноцінного про-самостійного регулювання підзаконними актами. Лише в 1996 році був дан Указ Президента РФ «ПРО додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування» . Але з об'єктивних причин він не став правової базою для розвитку іпотечного кредитування в Росії. Не сприяло повною мірою розвитку іпотеки і Постанова Уряду РФ від 26 серпня 1996 р. № 1010 «Про Агентство по іпотечному житловому кредитуванню» , направлено-го на реалізацію федеральної цільової програми «Свій дім» і на притягнення-ня позабюджетних фінансових коштів для надання населенню довго-строкових іпотечних кредитів на поліпшення житлових умов.

Тільки 20 липня 1998 року в дію вступив Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості), який дійсно був направлений на урі-гулирование аналізованих правовідносин. Тут законодавець почерк-ннл сутність іпотеки як різновиду застави. Підтвердив Закон про іпотеку і те, що іпотека може виникати як в силу договору, так і на підставі фе-дерального закону. При цьому він розширив перелік випадків, коли іпотека вооз-виникає в силу закону (ст.77).

Надалі була прийнята «Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації», схвалена Постановою ням Уряду РФ «ПРО заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації» від 11.01.2000 р.

Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування у Російської Федерації оголосила формування системи іпотечного житлово-го кредитування одним з пріоритетних напрямів державної жи-лищной політики. Серед учасників програми іпотечного кредитування на-селення особливо виділені оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (агентства з іпотечного кредитування), основною метою діяльності кото-рих продовжує залишатися рефінансування кредитних організацій, надання тавивших кошти на придбання громадянами житла.

Наступним кроком у становленні системи стала розробка і прийняття ряду нормативно-правових актів. Нормативно-правові акти, що роблять істотний вплив на становлення і розвиток інституту, відносяться до раз-особистих галузях законодавства. Це і класичні цивільно-правові норми про забезпечення виконання зобов'язання (Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)»), і норми, що регулюють ринок цінних паперів (Федеральний закон «Про ринок цінних паперів» , Закон «Про іпотечних цінних папери» ), і адміністративні норми Закону «Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в Російській Федерації» , і норми, регулюючі банківську діяльність. Таким чином, розуміючи ін-ститут іпотечного кредитування в широкому сенсі, можна сказати, що базою для цього інституту є сукупність нормативно-правових актів, кото-рие на практиці приймаються поетапно.

В ідеалі система нормативно-правових актів, що регулюють інститут іпотечного кредитування, повинна зробити прозорою досить складну схему фінансових потоків, що виникають у процесі іпотечного кредитова-ня.

На першому етапі були прийняті поправки в Федеральний Закон «Про іпо-теке (заставі нерухомості)». У рамках реформи пенсійної системи прийнятий вже згадуваний Федеральний закон «Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в Російській Фе дерации», дозволяє інвестувати кошти в іпотечні цінні папери. 25 серпня 2000 р. Уряд РФ Постановою № 628 затвердив «Пра-вила надання державних гарантій Російської Федерації по за-имствованиям відкритого акціонерного товариства «Агентство з іпотечного житлового кредитування». Далі відбулися поправки у Федеральний закон «Про внесенні змін у Федеральний закон «Про ринок цінних паперів», уста-навливающие особливості емісії облігацій, забезпечених заставою майн-ства.

Затверджені нещодавно Радою Федерації поправки в закон «Про ринку цінних паперів» спрямовані на вдосконалення регулювання емісії та звернення облігацій із забезпеченням. Закон створює правову основу для ви-пуску облігацій, повернення коштів за яким забезпечується одним способом-бов, передбачених Цивільним кодексом РФ (заставою, поручительством, банківською гарантією та ін), причому стосовно облігацій, забезпечених за-логом майна. В якості забезпечення може виступати застава нерухомого майна або цінних паперів. Необхідно відзначити, що під цінними папір-ми в першу чергу розуміються заставні.

Прийнятий у 2001 році Земельний кодекс встановив ринкові принципи-пи у відносинах, пов'язаних з наданням земельних ділянок, у тому числі і для житлового будівництва. При прийнятті другої частини Податкового кодексу передбачені податкові пільги для фізичних осіб, прид-цюючих житло з використанням коштів іпотечного кредиту, так і для гро-мадян, які продають своє житло.

В цілому чинне законодавство вже дозволяє видавати і рефи-нансировать іпотечні кредити. Так, комісія Державної Думи за раз-витку іпотечного кредитування 24 червня 2002 року провела Парламентські слухання «Законодавче забезпечення розвитку іпотечного кредитування в Росії». Учасники слухань відзначили, що в Російській Федерації загалом створені правові та організаційні основи довгострокового іпотечного жи-житлового кредитування.

Однак учасники слухань визнали, що існують і серйозні фак-тори, що стримують розвиток іпотечного кредитування. Головний з них - відсутність на фінансовому ринку дешевих і довгострокових ресурсів, які могли б бути направлені на іпотечне кредитування. Друга проблема, по суті, похідна від першої - занадто великі процентні ставки. Основні оператори іпотечного ринку, такі як «Агентство по іпотечному житловому кредитування» та «Дельта-кредит» визнають, що десятирічний кредит при ставці 15% у валюті або 18% в рублях доступний лише дуже обмеженому колу позичальників. Третя причина недовіри до російської іпотеки - часто непрозорі для банку-кредитора джерела доходу фізичних осіб-позичальників. Основним і, як правило, єдиним джерелом доходу фізі-зичної особи є отримана ним заробітна плата. Проте в даний час відрахування на фонд заробітної плати складають у сумі 46% від суми оплати, що змушує більшість роботодавців занижувати розмір зарплати. У підсумку велика частина прибутку залишається тіньовий.

На сьогоднішній день комерційні банки не беруть активної навчаючи-стия в довгостроковому ИЖК. Деякі комерційні банки мають у себе собст-ються програми довгострокового ИЖК громадян і виділили на це значною ві грошові ресурси (Ощадний банк Росії, Комерційний банк Дельта-Кредит і ряд інших). Однак до середини 2004 року склалася устойчи-вая тенденція до розширення банківських продуктів у сфері житлового креди-тования.

Для успішного розвитку іпотечного житлового кредитування (ИЖК) населення комерційними банками видається доцільним виділення іпотечного кредитування в окремо регульований вид банківської діяльно-сті. Доцільність цього кроку обумовлена, по-перше, довгостроковим характером ИЖК, по-друге, необхідністю формування ліквідного рин-ка іпотечних цінних паперів як механізму, що дозволяє комерційним бан-кам, надають іпотечні кредити, ефективно продавати такі кредити в форматі іпотечних цінних паперів.

Діюча в даний час система нормативного регулювання банківської діяльності з боку Центрального банку не створює комерцій-ським банкам стимулу до довгострокового ИЖК громадян. Більш того, комерцій-ським банкам менш вигідно займатися довгостроковим ИЖК порівняно з іншими банківськими операціями.

Разом з тим, вдосконалення нормативно-правової бази йде пів-ним перебігом. Законопроекти, що знаходяться на різних стадіях розгляду в Державній Думі РФ, складають другий етап реформи. В першу оче-редь, це Федеральний закон «Про іпотечних цінні папери», посилання на предмет регулювання якого є в ФЗ «Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в Російській Фе дерации».

На думку ряду депутатів Державної Думи, Закон «Про іпотечних цінні папери» передбачає внесення змін у Федеральний закон «Про банки і банківську діяльність» в частині створення та особливостей регулюван-ня діяльності спеціалізованих іпотечних кредитних організацій. Відповідний законопроект внесений до Державної Думи в жовтні цього року.

Проект Федерального закону «Про будівельних ощадних касах», що також входить в систему іпотечного кредитування, пройшов перше читання.

Прийнята поправка в Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомо-сті)», роздільна іпотеку певної частини земель із категорії земель сільськогосподарського призначення, які не відносяться до державної власності-відальності. Поправка дозволить фермерам користуватися можливостями ипотеч-ного кредитування в повній мірі.

На розгляд Державної думи внесений проект Федерального за-кону «Про захист прав і законних інтересів громадян, вкладають кошти в будівництво і придбання житла». В проект Федерального за-кону «Про будівельних ощадних касах» розробляється і законодав-тельно ініціатива, присвячена альтернативній моделі кредитування при-набуття житла - будівельних заощаджень громадян.

Третім етапом реформи буде розробка законодавчих актів, що регу-регулюючих окремі питання, що виникають у процесі іпотечного кредиту-вання. Насамперед - це рефінансування виданих іпотечних кредитів. Закон «Про іпотечних цінні папери», що безпосередньо зачіпає лише продукт рефінансування - іпотечні цінні папери. При цьому транзакційна з-надає процесу рефінансування залишається поза фокусом. Компенсувати цю прогалину і має Федеральний закон «Про сек'юритизацію активів». На ста-дии обговорення знаходиться і проект Федерального закону «Про рейтингування».

Нормативно-правовою основою для розвитку іпотеки може стати ско-рейшее завершення роботи та прийняття Житлового кодексу РФ, який дол-дружин стати логічним підсумком законотворчої діяльності, проведеної за роки реформ.

Таким чином, система іпотечного кредитування є однією з най-більш динамічно розвиваються складових правової реформи в Росії. Цілком ймовірно, що практична реалізація пакету нормативно-правових актів допоможе вирішити житлову проблему. На сьогоднішній же день, безус-безперечно, можна констатувати зростання потреби в грамотної юридичної осо бі-ської консультації на численних етапах системи іпотечного кредитова-ня.

Підводячи підсумок розділу 1, зазначимо наступне:

Форма застави за час його розвитку зазнавала значні зраді-ня. У всьому світі тенденції виникнення і розвитку інституту застави, в тому числі іпотеки були фактично однаковими. Це було викликано розвитком світових правовій, економічній, соціальних та інших систем, зіткненням містяться в законодавстві новацій з усталеними поглядами і зви-чаями.

Економічні причини  розвиток громадянського обороту, збільшення його об'єктів - земельних ділянок, житлових будинків та іншого майна, розви-нення торгівлі, товарообмін, операції за позикою, кредитування та так далі. Все це вимагало наявності необхідних правових механізмів регулює дані процеси. Інтереси господарського життя диктували нові умови, вимагали більш гнучкий підхід. Правовим механізмом, що стимулює боржника до належного виконання покладених зобов'язань  цієї пра-вовою захистом світу з'явився заставу, в його найрізноманітніших формах.

Соціальні причини  поділ суспільства на стану. Операції по кредитуванню та позиками в основному проводили особи, належать до вищих станів, найбільш елітні і заможні.

Юридичні  економічний підйом викликав необхідність регулюван-ня угод і заставними операціями, з детальною їх регламентації на право-вом рівні. З'явилися нормативні акти, регламентують заставні пра-воотношения, що встановлюють права і обов'язки боржника і кредитора, заставодавця і заставодержателя, порядок реалізації заставленого майна.

    

 «Бізнес, фінанси, право»