Вся бібліотека >>>

Зміст розділу >>>

 

Економіка

 

ипотечное кредитование в России Бізнес, інвестиції, право


 

Іпотека і іпотечний кредит

 

 

РОЗДІЛ 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

 

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

 

Що стосується історії організації земельного кредиту, то перше місце в хронологічному порядку посідає Державний Позиковий Банк, ус-жений при Єлизаветі Петрівні у 1754 році. Його головною операцією була видача позичок під забезпечення рухомого і нерухомого майна. Предпи-сывалась обов'язковий продаж предмета забезпечувального для задоволення-ня Банку. В разі невдалої продажу нерухомості за боргами відповідало і інше майно боржника.

При видачі позики Банком передбачалося обов'язкове подання поручителя: треті особи ручалися за те, що цей маєток, представлене до закладу, дійсно належало особі, ходатайствующему про видачу рсу-ди.

Надалі статут Земельного Банку був перероблений, продаж застави як необхідна міра задоволення була поширена і на вотчини, ко-торие залишалися за Банком орендних маєтків лише в у разі не-вдалою переторжки.

Повне Зібрання Законів Російської Імперії за другу половину ХУШ століття рясніє указами, розпорядчими кріпаком установам висилати в Позиковий Банк загальні відомості про маєтки, що продаються або закла-дываемых, щоб Банк міг переконатися, що маєток, представлене до застави, належало заставодавцю і було вільно від інших заставних. Головною перешкодою до правильності реального кредиту в той час була фактиче-ська негласність багатьох угод, і всі зусилля законодавця були спрямовані на викорінення цього обставини для досягнення достовірності.. Крім загальних відомостей про нерухомої власності, які повинні були бути з-брани Банком, останній вимагав також від присутствених місць повідомлень щодо вартості окремого маєтку. Ця вартість часом залежала від випадкових моментів, як наприклад, смертності серед селян. Держава при цьому не мало на увазі тільки свої господарські міркування, перш за все-го воно охороняло інтереси всього суспільства, про що свідчать узаконення, встановлені Банком.

З середини 60-х років ХУШ століття в Росії стали з'являтися іпотечні установи, засновані на капіталістичних засадах. Вже до кінця 80-х років склалася ціла система іпотечного кредиту, що складається з станових і земських, взаємних акціонерних, приватних і державних кредитних уч-установ. Іпотечні банки надавали довгострокові позики під заставу ча-мих земель в сільській місцевості і будинків у містах. Кошти для видачі позичок банки акумулювали за рахунок випуску акцій і продажу іпотечних обли-гаций - заставних листів.

Така система проіснувала до 1917 року.

В основі своєї діяльності іпотечні кредитні інститути керівників-дствовались подібними принципами щодо визначення об'єкта застави, методів оцінки, механізмів рефінансування іпотечних кредитів.

Згідно з розпорядженням Міністерства фінансів при прийомі застави ос-новной акцент ставився на можливості приносити протягом всього позики стоянный дохід.

Під доходом розумілися умови віддачі заставленого майна в оренду, наймана плата за землю, контракти, що приносять дохід. А тому іпо-течным інститутів не дозволялося видавати позики під заставу фабрик і заво-дів, лісів, незакінчених будівель.

Відкриття кредиту здійснювалося на підставі подання заяви про жела-нді отримати довгострокову позику.

В основу оцінок приймалася постійна прибутковість майна, Значимість оцінки нерухомого майна виявлялася в розробці інстру-рукций, але жодної норми, ні максимальних цін не було встановлено, кож-кожний банк визначав ціни по-своєму. Оцінка могла проводитися або по нормальному, або за спеціальним способом.

Нормальний спосіб оцінки був заснований на заздалегідь визначеної для відомих місцевостей подесятичной ціною землі та зручною призначався для прискорення видачі позик, тобто прийнята ціна землі для місцевості множилася на число десятин. Цим способом не могла бути визначена дійсна вартість майна, що закладається, оскільки його цінність обчислювалася за загальною кількістю конкретної придатною для землеволодіння землі.

Спеціальний спосіб оцінки ґрунтувався на перевірці представленої опису шляхом детального огляду цього майна і базувався на обліку всіх якостей маєтку, його прибутковості і продажної ціни.

Для кожної місцевості було затверджене іпотечним інститутом так зване розклад подесятичных нормальних оцінок. Їх використання рятувало від необхідності виїзду безпосередньо на ділянку і тим самим прискорювало отримання кредиту. Застосування спеціальної оцінки, дає бо-леї вигідні результати, призводило до уповільнення отримання позик.

Земельні акціонерні банки видавали позички головним чином під за-лог земель, а сума позик під заставу міського майна обмежувалася 1/3 суми непогашеного залишку по всіх позиках. Терміни видаваних позик під заставу земель та міського майна для банків становили від 10 до 66 років в залежності від ставки погашення.

Серед основоположних принципів іпотечного кредитування дорево-люционного періоду В Росії можна виділити наступні:

√ підвищену увагу проведенню оцінки нерухомості, виділення двох методів оцінки: нормальний і спеціальний;

√ переважання земельного іпотечного кредиту;

√ визначення суми кредиту з урахуванням об'єкта і суб'єкта кредитування в Селянський Поземельний банк;

√ обмеження видачі короткострокових і довгострокових кредитів, в част-ності, для акціонерних земельних банків - 60% оціночної вартості недви-мості;

√ розвинена система перезастав, додаткових позик;

√ видача позичок допускалася в основному цінними паперами: заставними листами, облігаціями, що свідчило про високий рівень надійність даного виду цінних паперів;

√ основними способами погашення заставних листів були тиражі і купівля на біржі в рахунок сум, що підлягають тиражу;

√ забезпечення заставних листів створювало великі переваги для інвесторів;

√ резервування частини запасного капіталу іпотечних інститутів в го-сударственных цінні папери (ДКО), в тому числі в свідоцтвах Селян-ського Поземельного банку, а для міських кредитних товариств - в облігаціях інших міських кредитних товариств (до 50%);

√ участь держави в іпотечному процесі.

Іпотечні інститути підлягали суворому контролю з боку дер-дарства. Уповноважені Міністерства фінансів призначалися у всі банки. Вони могли втручатися в діяльність правління банку, стежити за делопроіз-ництвом, системою бухгалтерського обліку, перевіряти касу і матеріальні цінності іпотечного інституту, бути присутнім на загальних зборах акціонерів-рів і правління, стежити за правильністю емісії і погашення заставних листів.

У радянський період не існувало основи для появи ринку житла, тому що майже весь житловий фонд був зосереджений у руках одного соб-ственника - держави. В кінці 50-х років прийшли до усвідомлення, що тільки за рахунок держави житлової проблеми не вирішити. Необхідно було під-ключить до фінансування будівництва житла не тільки в сільській місцево-сті, але і в містах заощадження самих громадян, а також у широких масштабах кредитувати його. В організації кредитування індивідуального житлового будівництва Держбанком СРСР були окремі елементи, властиві і іпотечній системі. Наприклад, обумовлювалася прив'язка будівництва будинку на земельній ділянці, практикувалася захист прав банку перед іншими креди-торами у вигляді першочергового погашення позики із суми боргу, були й ознаки іпотечного обліку . Незважаючи на цілу низку позитивних зрушень, радикально вирішити житлову проблему до початку перебудови не вдалося, а в кінці її, на жаль, гострота житлової проблеми навіть зросла.

Таким чином, кооперативне житлове будівництво було лише незначним сегментом ринкових відносин в СРСР. На початку 90-х років минулого століття житлово-будівельні кооперативи становили всього 4% жи-житлового фонду. До початку ринкових реформ Росія займала одне з остан-них місць серед промислово розвинених країн за рівнем житлової забезпе-ності

Початком кардинальних реформ житлового сектора в Росії прийнято вважати закон, прийнятий 4 червня 1991 Верховною Радою РРФСР. Методо-логічно закон встановив порядок передачі державного і муниципаль-ного житла квартиронаймачам у приватну власність.

У сучасній Росії система іпотечного кредитування знаходиться в стадії становлення. Введений в 1998 році в дію Федеральний закон «Про іпотеку» (заставі нерухомості), як, втім, і багато інших нові закони, поставив перед учасниками ринку нерухомості, банками, державними органами, громадянами велика кількість питань, відповіді на які дале-ко не очевидні.

    

 «Бізнес, фінанси, право»