Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Облік екологічного чинника в сучасних західних методиках і стандартах оцінки

 

 

В міжнародній практиці і теорії оцінки вартості приділяється велика увага питанням впливу на нерухомість та фінансове стан оцінюваного об'єкта факторів навколишнього середовища. Вони виділяються в самостійну групу факторів, що формують ринкову вартість поряд з соціальними, економічними, та факторами державного регулювання. Вважається, що дані фактори є такими ж суттєвими як і перераховані і в поєднанні з ними визначають вартість будь нерухомості.

З-за жорстких природоохоронних норм, встановлених законодавствах західних країн і можливого внаслідок цього притягнення до серйозної фінансової відповідальності за забруднення ділянки покупці, продавці і кредитні установи стали проводити оцінку екологічного стану ділянки або об'єкта до укладення угоди. Екологічні проблеми також стали чинити істотний вплив на використання об'єкта нерухомості в якості заставного забезпечення. Кредитори можуть не надати кредит, якщо об'єкт має екологічні проблеми, із-за боязні виникнення великих витрат по усуненню забруднення або продажу цього об'єкта за борги по екологічним зобов'язаннями. Вважається, що фактор забруднення середовища може викликати настільки негативну реакцію у покупців і кредиторів, що це може призвести до фактичного анулювання іпотечного кредитування

цілого регіону.

Міжнародні стандарти оцінки (МСО 99 і 2000)

У міжнародних стандартах оцінки питань навколишнього середовища присвячено 2 документа:

! Стандарт 1;

! Керівництво по застосуванню і виконанню № 7.2 «Оцінка при наявність небезпечних і токсичних речовин».

У Стандарті 1, який визначає ринкову базу оцінки вказується, що негативну ринкову вартість можуть мати деякі об'єкти, піддані впливу забруднення навколишнього середовища.

У Керівництві з оцінки при наявності небезпечних і токсичних речовин визначається:

1) що вважати небезпечними і токсичними речовинами;

2) як проводити оцінку при наявності шкідливих і токсичних речовин;

3) до яких видів майна застосовується дане керівництво;

4) в яких випадках запрошувати фахівців;

5) результати оцінки, отримані при наявності токсичних і небезпечних речовин, взаємопов'язані з фінансовою звітністю.

До небезпечних чи токсичних речовин відносяться особливі матеріали, присутність або близьке сусідство яких може негативно позначатися на вартості майна з-за їх потенційної здатності приносити шкоду всьому живому. Стосовно до оцінки небезпечна речовина визначається наступним чином: будь-який матеріал всередині, навколо або поблизу від оцінюваного об'єкта майна, форма, кількість і біологічна доступність якого достатні для того, щоб справити негативний вплив на ринкову вартість майна.

 

Поняття токсичний визначається як: стан матеріалу, будь воно газоподібним, рідким або твердим, у якому він за своєю формою, кількості та розташування на дату оцінки має здатність наносити шкоди всьому живому.

Керівництво застосовується до всіх оцінок майна, включаючи установки, машини і обладнання.

У керівництві вказується, що при оцінці необхідно враховувати такі питання, як витрати на санацію або відновлення, витрати на технічне обслуговування і поточний ремонт, витрати на моніторинг, зобов'язання перед третіми сторонами, відповідальність перед регулюючими органами і т. п.

Маючи справу з небезпечними або токсичними речовинами, Оцінювач повинен дослідити всі пов'язані з цим проблеми в обстановці конфіденційності, щоб не породити непотрібних спекуляцій щодо цього майна.

У посібнику також вказується, що розкриття даних про наявність яких-небудь небезпечних і токсичних речовин, яке може негативно позначитися на вартості майна, входить у число загальних вимог до звіту, установлених в Стандарті 1 МКСО. Потрібно також, щоб оцінювач вказав, як він розглядав цей фактор при виконанні завдання.

Європейські стандарти оцінки (ЕСО 2000)

В європейських стандартах оцінки питань навколишнього середовища також приділяється досить велике місце.

Зокрема, Стандартом 9, регламентує зміст сертифіката і звіту про оцінку, пропонується розглядати проблеми, пов'язані з навколишнім середовищем, включаючи оцінки ризику.

Це робиться для того, щоб:

! гарантувати повне охоплення всіх найважливіших областей, впливають на вартість;

! забезпечити унеможливлення неправильного тлумачення реальної ситуації з вартістю майна;

! уникнути виникаючих додаткових зобов'язань;

! уникнути фінансових втрат, пов'язаних або з втратою вартості майна при виявленні негативного екологічного впливу, або необхідністю здійснення витрат, пов'язаних з виконанням природоохоронних вимог і норм, що зобов'язують компенсувати екологічний збиток і відновлювати порушене якість природного середовища. В даному стандарті пропонується описувати стан майна і будь-які проблеми, пов'язані з навколишнім середовищем і вказувати, було проведено обстеження для виявлення присутності або іншого впливу токсичних або небезпечних матеріалів чи ні. У звіті також повинно бути зазначено:

! як був виконаний звіт - у припущенні відсутності забруднення або на основі обстеження; ! і слід провести формальну оцінку навколишнього середовища

або інше технічне обстеження; ! було проведено консультування про можливе існування небезпечних природних явищ, наприклад сейсмічних, кліматичних та ін. Вважається, що відсутність докладних досліджень вимагає спеціального заяви на цей рахунок.

Впливу екології надається таке велике значення, що навіть якщо спеціальне обстеження на предмет виявлення екологічних факторів не проводилося, все одно пропонується включати розділ «фактори навколишнього середовища», де вказується, що дослідження на предмет присутності або іншого впливу токсичних або небезпечних речовин не проводилося, і тому не можна зробити висновки про можливі впливи чинників навколишнього середовища на оцінку. У стандартах навіть пропонується спеціальна формулювання, містить застереження того факту, що фактори навколишнього середовища не враховувалися: «стандартні перевірки не показали, що забруднення природного або хімічного походження зачіпає розглянуте або поруч майно, і впливає на його вартість. Якщо згодом буде встановлено, що забруднення існує на об'єкт оцінки або на сусідній ділянці землі або, що використовувалися або використовуються приміщення, які забруднені, то це може знизити звітну вартість»

У звіті також пропонується уточнювати, що оцінка вартості майна проводилася при допущенні відсутності забруднень, і що оцінювач не проводив вивчення використання в минулому чи сьогоденні майна або сусідній землі, для того щоб встановити,

чи є якесь забруднення даного майна від цих використань або майданчиків, і, що вартість визначається в припущенні, що таких забруднень не існує. Якщо в подальшому буде встановлено, що забруднення існує на розглянутому об'єкті або на сусідній землі, або, що приміщення використовувалися або використовуються так, що це пов'язано з забрудненням, це може знизити звітну вартість».

Для випадків виявлення негативного впливу екологічних факторів в європейський стандартах розроблена спеціальна процедура, закріплена відповідним методичним керівництвом.

У Методичному посібнику 1, який є складовою частиною ЕСО 2000, зазначається, що екологічні проблеми можуть чинити сильний вплив на ціни на ринку нерухомого майна в зв'язку з тим, що ринки стали більш чутливими до економічного впливу факторів, відносяться до навколишнього середовища, включаючи вплив пов'язаних із забрудненням зобов'язань.

До факторів навколишнього середовища, що впливає на вартість нерухомого майна або мають пряме відношення до оцінки ЕСО 2000 відносять:

1. Забруднення навколишнього середовища, що є наслідком природних або штучних (створених людиною) процесів;

2. Хімічні забруднювачі на землі, вилуговування сусідніх ділянок землі, забруднення земельних ділянок і ґрунтів, у тому числі є результатом теперішніх чи минулих процесів;

3. Фізичні (особливі види) впливу на навколишнє середовище;

4. Технології очищення та виробництва, конструкції будівель;

5. Небезпечні матеріали в будівлі.

Американська практика оцінки

У США процедура екологічної оцінки ділянки та екологічна оцінка об'єкта є складовим елементом процедури оцінки вартості нерухомості. Вважається, що в більшості випадків екологічна оцінка необхідна для укладання угод з нерухомістю. Вона проводиться екологічними консультантами, які мають освіту в області широкого кола екологічних питань. Спеціалізовані дослідження проводять поетапно. На першому етапі приділяють увагу ознаками потенційного зараження; на другому етапі проводять перевірки з метою визначення присутності ймовірних забруднювачів. На третьому етапі роблять опис обсягу забруднення. Екологічний консультант може дати рекомендацію щодо необхідних заходів для проведення очищення та оцінки вартості відновлювальних робіт.

Перший етап найчастіше має відношення до операцій з нерухомістю. Зазвичай він включає відвідування ділянки, вивчення аерофотознімків, дослідження реєстраційних записів місцевих, регіональних та федеральних екологічних агентств, а також вивчення відповідних законодавчих актів та виявлення природоохоронних вимог. В ході відвідування ділянки експерт робить опитування жителів оцінюваного об'єкта та їх сусідів, а також проводить огляд на предмет виявлення ознак забруднення, таких, наприклад, як плями на грунті, дефоліація, їдкі запахи, виїмки грунту, нерівний тротуар, а також присутність сміття.

Якщо на першому етапі екологічна оцінка виявила ознаки забруднення, а також у минулі і справжні порушення екологічних норм, то в рамках процедури оцінки вартості переходять до другого етапу екологічної оцінки. Як правило, другий етап включає взяття зразків грунту, щоб встановити забруднення ґрунту і забруднення ґрунтових вод. На третьому етапі експерт зазвичай складає план відновлювальних робіт, включаючи графік робіт та кошторис витрат для проведення екологічних очисних робіт.

У нашій країні існує подібна процедура екологічної оцінки підприємств. Вона носить назву екологічного аудиту. Але так само, як і оцінка вартості, перебуває в стадії свого становлення.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій