Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Витратні методи

 

 

Оцінка боліт методом заміщення

Для ілюстрації застосування даного методу розглянемо приклад оцінки вартості непрямого використання боліт Московської області витрат на їх заміщення.

Вартість непрямого використання боліт оцінюється за їх фільтруючої здатності, порівнюваної з промисловою установкою очистки води.

Поглинальна здатність боліт становить в середньому 500 кг/га/рік.

Поверхневі води містять 15 мг/л зважених часток, а в верхових болотах їх вміст становить близько 5 мг/л Відповідно болота відчищають 10 мг/л (15 мг/л - 5 мг/л = 10 мг/л).

Продуктивність боліт можна визначити наступним чином:

500кг/га/рік= 500 × 106 мг/га/рік, 500 × 106 мг/га/рік : 10 мг/л = 50 × 106л/га/рік або 50 × 103 м3

Це означає, що в перерахунку на рік 1 га боліт очищає 50000 м3 води.

Одна очисна установка пропускає через себе 1500 м3 води на добу (50-70 м3 в годину при 2-3 робочих змінах). Тобто, річна продуктивність очисної установки дорівнює 1500 м3 × 365 = 547500 м3.

З цього випливає, що 1 очисна установка замінює 547500 м3 : : 50000 м3 = 11 га боліт.

Ціна однієї установки у середньому складає $ 50 тис. Отже, існування 11 га боліт еквівалентно одній очисної встановлення і відповідно економлять $50 тис. Звідси вартість непрямого використання боліт в розрахунку на 1 га становить: $50000 : 11га = $4545/га.

Оцінка відновної вартості рідкісних видів тварин

Метод заснований на визначенні витрат, які необхідні для відновлення (чисельності) або штучного відтворення рідкісних видів тварин. У термінах оцінки нерухомості показники, отримані на на основі цього методу, відповідають вартості заміщення або відновної вартості. Застосування методу дозволяє отримувати вартісні оцінки біологічних об'єктів, що не піддаються, на перший погляд, грошового вимірюванню, наприклад рідкісних і зникаючих видів тварин, міський рослинності, ґрунтового шару.

 

Оцінка біологічних ресурсів методом відновлювальних витрат означає, що ціна біологічних ресурсів визначається умовними капіталізованими витратами на створення їх штучних аналогів у тому ж обсязі і з тим же набором споживчих властивостей, що й оцінюваний природний об'єкт. Тобто, оцінка біологічних ресурсів даним методом проводиться через вимір витрат, необхідних для відшкодування зникнення даних ресурсів з використання. При даному підході застосовується принцип умовного заміщення одних ресурсів (природних) іншими (штучними).

Той факт, що відновлений або відтворений об'єкт реальності не буде в точності ідентичний оцінюваного об'єкту, не має істотного значення, так як мова йде про його умовному заміщення, точно також, як і при оцінці конкретних будівель і споруд. Тобто, для отримання вартісних параметрів застосовується прийом моделювання ціни суспільного визнання необхідності збереження того чи іншого природного об'єкта. Оцінки об'єктів живої природи, проведені методом відтворювальних витрат, можна розглядати в якості нижньої межі вартості.

Методика оцінки полягає в наступному. На першому етапі визначається гранична чисельність тварин, віднесених до рідкісного виду. Під граничною чисельністю розуміється чисельність, достатня для виходу з виду категорії рідкісного або зникає. Далі визначаються капіталізовані витрати на штучне розведення або утримання тварин даного виду в неволі. Отримані значення витрат множаться на порогову чисельність особин для визначення сумарних витрат, необхідних для відновлення або збереження популяції виду в природі. Застосовуючи цей прийом, ми моделюємо майбутні витрати суспільства на повне відновлення оцінюваного виду. Далі, значення сумарних капіталізованих витрат відносяться на фактичну чисельність особин даного виду в природі для визначення вартості кожної особини. Оцінки рідкісних видів тварин, проведені за пропонованим методом своїм змістом є оцінками економії капіталу та інших витрат суспільства, обумовленої існуванням або наявністю в природі конкретного кількості тварин.

Оцінка рослинності

Оцінка лісових та інших рослинних ресурсів, які не мають товарного споживання і виконують переважно рекреаційні екологічні функції, також може проводитися за витратами на їх штучне відтворення. Тут можливе застосування декількох способів розрахунку:

! оцінка проводиться за вартістю закладки і вирощування лісових насаджень певного породного складу і віку;

! оцінка проводиться за вартістю вирощування кожного окремого дерева.

Для оцінки лісових і паркових територій першим способом пропонується метод прямого рахунки всіх видів витрат, включаючи поточні витрати по вирощуванню і догляду за парками і лісопарками, по штучному створенню зелених насаджень даного породного і вікового складу заново. Тобто, для їх оцінки використовується витратний метод в класичному вигляді, заснований на принципі умовного заміщення оцінюваного об'єкта рівноцінним йому.

Основною відмінністю від витратного методу, що застосовується для оцінки будівель є необхідність врахування у структурі витрат постійних вкладень в зелені насадження, здійснювані при щорічному догляді за ними. Це досягається прийомом підсумовування всіх видів щорічних витрат, пов'язаних з доглядом за зеленими насадженнями протягом їх життєвого циклу.

Оцінка відновної вартості одиничних екземплярів рослинності проводиться аналогічним чином з витрат, пов'язаних з придбанням садивного матеріалу, виробництвом робіт по посадці і щорічними витратами по догляду за деревами або чагарниками.

Відновлювальна вартість деревно-чагарникової рослинності визначається за переважним видам в розрахунку на 1 дерево, чагарник; 1 погонний метр чагарникової рослинності в живоплоту, 1 кв. метр газону або квітника.

Одноразові витрати визначаються підсумовуванням витрат на придбання садивного матеріалу, рослинного грунту, витрат по очищення і плануванні території, створення дренажу, посадці дерев та чагарників, накладних витрат і планового прибутку. При оцінці парків і інших об'єктів озеленення до складу одноразових витрат також включаються витрати з підготовки проектної документації.

3e = (3n + 3г + 3м + 3П + 3Д) ×кн×kn + 3пр + 3mp , де: Зе - одноразові витрати по посадці дерев і чагарників, створення газонів і квітників; Зп - вартість садивного матеріалу; Зг - вартість рослинного грунту; ЗП - оплата робіт по посадці дерев, чагарників; Зм - підготовка території (вивезення сміття і планування території); ЗД - вартість дренажу та підготовки ям; кн - накладні витрати; кп - норма прибутку; Зпр - витрати з проектування парків (застосовуються при оцінки об'єктів озеленення); Зтр - транспортні витрати. Перелік можливих витрат залишається відкритим, оскільки можливі і інші види затрат.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій