Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Постановка завдання на оцінку

 

 

Постановка завдання на оцінку є початковим етапом, на якому визначаються і формулюються базові параметри оціночного завдання. Чітка постановка завдання необхідна для повної

і недвозначною трактування характеру завдання на оцінку, вибору методів оцінки та тлумачення результатів, відображених у звіті. Найбільш важливі компоненти завдання на оцінку включають:

! ідентифікацію об'єкта нерухомості;

! ідентифікацію підлягають оцінці майнових прав;

! призначення (сфера застосування) результатів оцінки;

! вибір та визначення виду вартості;

! уточнення дати оцінки;

! опис обсягу оцінки;

! уточнення інших обмежень.

Ідентифікація об'єкта нерухомості включає опис таких характеристик, як адресу, повне юридичне опис, точне місцезнаходження і межі нерухомості.

Ідентифікація об'єкта нерухомості представляє його точне юридичний опис, яке доцільно складати на основі наданої замовником інформації. Необхідна інформація може бути отримано з державного реєстру даних обстеження земельних ділянок у згідно з місцевим і державним законодавством.

Правильне юридичне опис повинен враховувати конкретну регіональну систему обстеження і опису земельних ділянок, яка складається з опису їх меж, державної системи обстеження, а також процедури опису і складання карти ділянок і кварталів.

Ідентифікація підлягають оцінці майнових прав. Особливістю оцінки нерухомості є комплексний підхід, який одночасно розглядає нерухомість як реально існуючий фізичний об'єкт набір прав приватних чи юридичних осіб, які вони можуть мати або пред'являти на власність, а також використання земельних ділянок та будівель.

Об'єктом оцінки може виступати нерухомість з повними або частковими майновими правами, зумовленими відділенням або поділом прав власності. У процесі визначення ринкової вартості нерухомості оцінювач враховує такі обмеження прав власності, договір оренди, сервітути, обмеження, викликані заставним утриманням об'єкта нерухомості, претензії на права власності, а також права розпорядження повітряним простором або наземної територією.

 

Якщо конкретний випадок оцінки вимагає одночасно визначення ринкової вартості всього об'єкта нерухомості та окремого елемент, що представляє часткове право, то спочатку слід оцінити ринкову вартість всього об'єкта з безумовним правом власності. Потім оцінюється вартість часткових майнових прав на об'єкт нерухомості, з урахуванням ринкової інформації про реакцію ринку на конкретний вид часткових майнових прав.

Неоднакова оцінка ринком нерухомості конкретних об'єктів часткового майнового права на нерухомість є ілюстрацією принципу оцінки, який говорить, що «в оцінці сума частин не дорівнює цілому». Вартість оцінюваного часткового майнового права може не співпадати із вартості його вкладу у ціле. Отже, вартість нерухомості з безумовним правом власності не завжди дорівнює сумарній вартості всіх часткових майнових прав. Так, оцінюючи 25% майнових прав нерухомості, що представляють фізично певну частину об'єкта, у залежно від її конкретних споживчих якостей (наприклад, поверх житлового будівлі), можна отримати як більшу, так і меншу величину, порівняно з пропорційним 25% результатом вартості нерухомості з безумовним правом власності. Цей прецедент є наслідком поділу безумовного права власності, виборчої реакцією ринку на конкретний пропозиція, ефективністю підбору елементів, складових майновий комплекс нерухомості.

Сфера застосування або призначення результатів оцінки - це економічна процедура, здійснювана згодом замовником на основі отриманого оцінювачем результату вартості.

Оцінка вартості нерухомості проводиться в цілях визначення:

! ціни купівлі-продажу;

! суми застави при кредитуванні;

! бази оподаткування;

! умов орендного договору;

! вартості будівель і споруд бухгалтерської звітності;

! бази справедливої компенсації при відчуженні майнових прав;

! бази договору страхування.

З'ясування способу подальшого використання отриманої результату вартісної оцінки необхідно для вибору оптимальної процедури оцінки - від збору і аналізу необхідної інформації до застосування найбільш результативних методів оцінки і принципів узгодження результатів. Якщо замовник не надає відомості про сферу використання результатів звіту про оцінки, оцінювач з власної ініціативи повинен обговорити з ним даний питання і переконатися, що клієнт адекватно розуміє проблему. Дана процедура позбавить оцінювача від можливих непорозумінь і необхідності переробляти роботу.

Вибір та визначення виду вартості. Метою оцінки є визначення вартості нерухомості, яка у відповідності з діючими міжнародними і російськими стандартами оцінки виявляється в різних види. Вид вартості об'єкта оцінки диктується рядом факторів, до яких відносяться пов'язані з ним оцінювані майнові права, сфера застосування або призначення результатів оцінки, обсяг оціночного завдання.

У відповідності з діючими російськими стандартами оцінки можна використати наступні види вартості:

! ринкова вартість;

! вартість об'єкта оцінки з обмеженою ринком;

! вартість заміщення;

! вартість відтворення;

! вартість при існуючому використанні;

! вартість для цілей оподаткування;

! інвестиційна вартість;

! ліквідаційна вартість;

! утилізаційна вартість.

Спеціальна вартість, що включає страхову, заставну та інші види вартості, що не входять в дані стандарти, але обумовлена нормативними правовими актами.

Вибраний оцінювачем за погодженням із замовником і третіми особами, користувачами звіту, вид вартості повинен бути вказаний в завдання на оцінку. Крім того, необхідно письмово у звіті про оцінці дати визначення (формулювання) зазначеної вартості, яка не повинна суперечити прийнятим в оцінці стандартам.

Використовується в процесі оцінки конкретного об'єкта оцінки вид вартості впливає на зміст окремих етапів в рамках універсальної моделі оцінки. Вид вартості визначає склад, збір, підготовку і аналіз інформації для цілей оцінки. Вибір підходів і методів оцінки нерухомості є вироб-

водної від виду визначається вартості; так, наприклад, при визначення страхової вартості недоцільно застосовувати методи доходного підходу. Вид вартості визначає логіку і обґрунтованість погодження підсумкових результатів оцінки.

Уточнення дати оцінки. Уточнення дати, на яку буде проведена оцінка і, отже, буде діяти результат оцінки, необхідно по цілому ряду причин. Будь-який вид обумовленої вартості за своєю суттю є ринковими, так як навіть вартості відтворення та заміщення розраховуються ціни на будівельну продукцію, діючих на певний момент, оскільки вони постійно змінюються під впливом інфляції, конкуренції, зміни уподобань споживачів і т. д.

У процесі оцінки необхідно враховувати численні цено-утворюючі фактори, склад, послідовність і ступінь впливу яких нестабільні. Ринкова вартість відображає уявлення учасників ринку про стан його кон'юнктури. У зв'язку з тим, що ринкова ситуація постійно змінюється, ринкова вартість ґрунтується на аналізі інформації, зібраної на певну дату, ринкових даних у конкретний час. Зміна розстановки ринкових сил чинить істотний вплив на результат оцінки і одержувану величину вартості.

Дата оцінки, що використовується в оцінній практиці, представлена трьома видами:

! поточна;

! ретроспективна;

! майбутня.

У переважній більшості випадків дата оцінки - це дата, близька до дати визначення завдання на оцінку та проведення оціночних робіт. Однак у ряді випадків виникає необхідність виведення ринкової вартості на яку-небудь дату в минулому або майбутньому.

Оцінка ринкової вартості на ретроспективну (минулої) дату необхідна при оподаткуванні спадщини (дата смерті), розрахунку прибуткового податку (дата купівлі), страховому відшкодуванні (дата страхового події), судовому позові (дата збитку) і т. д. Доступність ретроспективної ринкової інформації дозволяє оцінювачу об'єктивно та обґрунтовано провести всі необхідні розрахунки.

Оцінка на дату може проводитися для об'єктів нерухомості, що перебувають у стадії будівництва, проектування або прийняття рішень про доцільність будівництва. Виника-

панівний в даному випадку тимчасової розрив між датою проведення оціночних робіт і моментом виходу об'єкта нерухомості на проектну потужність, завоювання сегмента ринку, що забезпечує розрахункову величину грошового потоку, вимагає визначення ринкової вартості на дату завершення будівництва.

Опис обсягу оціночних робіт. Обсяг оціночних робіт встановлюється оцінювачем для визначення складу використовуваних даних, інформаційного забезпечення, необхідність залучення сторонніх експертів, способів перевірки достовірності інформації, а також повноти включення проміжною і допоміжної інформації в остаточний звіт.

Формулювання обсягу оцінки дозволяє захистити інтереси третіх осіб, що приймають рішення на основі результатів оцінки. Оцінювач повинен чітко викласти не тільки те, що передбачається зробити, але й те, що не буде зроблено, із зазначенням конкретних причин, особливо якщо був доступний лише обмежений обсяг інформації.

Обсяг оціночних робіт і ступінь подробиці звіту залежать від значущості завдання на оцінку, а також досягнутого угоди з клієнтом. Даний розділ дозволяє визначити загальний обсяг трудовитрат, грошові витрати на інформаційне забезпечення, що в кінцевому рахунку впливає на вартість оціночних робіт. Оцінювач несе відповідальність за відповідність сформульованого обсягу оціночних робіт і фактичних результатів.

Уточнення інших обмежень. Єдині стандарти професійної оцінки (USPAP), видані Фондом оцінки, розрізняють повну і обмежену оцінку. Обмежена оцінка виконується у відповідності з «Положенням про обмежені процедурах» Єдиних стандартів. В даному випадку, як правило, використовується обмежений обсяг інформації. Прикладом такої оцінки є оцінка нерухомості, проведена на основі тільки порівняльного підходу, а також оцінка, здійснювана для оновлення минулих оціночних даних.

Проте навіть повна оцінка може містити ряд обмежуючих умов, які повинні бути сформульовані в завданні на оцінку поряд з такими параметрами, як ідентифікація нерухомості, прав власності, дата оцінки, сфера застосування результатів оцінки, а також вид вартості. Введення складу обмежуючих умов звіт дозволяє не тільки захистити оцінювача від

можливих майбутніх претензій, але і своєчасно інформувати замовника та інших користувачів звіту. Наприклад, обмежує умова може включати пункт про отримання інформації недостатньо надійних джерел, про неможливість проведення технічного обстеження нерухомості.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій