Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Приклад оцінки ринкової вартості сільськогосподарських угідь американськими оцінювачами

 

 

Для ілюстрації процедури оцінки ринкової вартості сільськогосподарських угідь в умовах сформованого земельного ринку розглянемо приклад складання стандартного звіту про оцінку сільськогосподарського майна, складеного Американським товариством сільськогосподарських керуючих та сільських оценщиков1.

Звіт включає в себе наступні розділи. ! Короткий огляд фактів і висновків:

" Опис місцевості, регіону.

" Опис власності (землі).

" Опис власності (поліпшень).

" Історія - зона - податки. ! Оцінка вартості витратним підходом. ! Оцінка вартості дохідним підходом. ! Оцінка вартості порівняльним підходом. ! Узгодження результатів і остаточна оцінка. ! Допущення і обмежують умови. ! Заява оцінювача. ! Визначення ринкової вартості. ! Ступінь обстеження. ! Юридичний опис. ! Карта району.

Копія звіту люб'язно надана Т.А. Стрельникової в склад матеріалів, отриманих нею при проходженні стажування у США за програмою «Кредитування сільського господарства».

! Карта розташування ферми.

! Аерофотознімок.

! Карта ґрунтів і умовні позначення.

! Фотографії об'єкта.

Основною особливістю даного звіту є те, що оцінюється майновий комплекс в цілому - ферма. При цьому земля і розташовані на ній будівлі і споруди оцінюються окремо, а земельні ділянки під спорудами оцінюються як незабудовані.

 

При описі місцевості, обстежуваної майна розглядаються наступні аспекти:

Опис регіону і тенденції ринку (оцінюється за 4-м критеріями: гарне, задовільне, погане, не оцінюється):

! інтенсивність збуту продукції;

! купівельна спроможність;

! попит;

! потреба.

Рейтинг власності (оцінюється за 4-м критеріям: гарне, задовільне, погане, не оцінюється):

! місце розташування;

! якість ґрунту і продуктивність угідь;

! облаштування;

! ринкова привабливість;

! рентабельність;

! загальний рейтинг власності.

Тенденції в сільському господарстві та інших галузях (оцінюється за 3-м критеріям: підвищений, стабільне, знижене):

! населення;

! зайнятість;

! вартість;

! інтенсивність продажів.

Наявність на ринку рослинницьких і тваринницьких господарств (оцінюється за 3-м критеріям: недостатнє, збалансоване, надлишкове).

Основні товарні культури (перераховуються основні товарні культури: кукурудза, соєві боби, свинина, птиця, молочні продукти).

Окремо розглядаються питання власності на землю, воду, корисні копалини.

При описі власності виділяють такі якісні характеристики, як доступність, близькість, наявність зон відчуження, орендна привабливість, сумісність будівель, наявність води для побутових потреб і худоби, наявність дренажу і внутрішніх доріг, небезпека заподіяння шкоди, обмеження прав власності, якість ґрунтів, кліматичні умови, наявність зручностей (водопровід, каналізація, електрика, газ, телефон), відстань до об'єктів соціальної інфраструктури (лікарні, школи, ринку збуту продукції, основного шосе), основний спосіб використання землі (інтенсивні культури), основний товар, оцінювані права власності і мета (отримання ринкової вартості) та призначення оцінки (отримання позички під заставу нерухомості).

Виходячи з перерахованих аспектів робиться висновок про найбільш оптимальному використанні сільськогосподарського майна. Вважається, що таким є і здійсненні максимально продуктивні способи використання, які відповідають наступним критеріям:

1. Використання повинно відповідати правовим нормам (ферма розташована в аграрній зоні).

2. Використання повинно бути фізично здійсненним (обмежень практично немає, і земля може бути використана для ведення сільського господарства або під забудову).

3. Використання повинно бути економічна доцільним (вся земля в даному районі використовується для ведення сільського господарства; необлаштовані ділянки використовуються для виробництва, головним чином, кукурудзи і соєвих бобів; існують інші економічно доцільні способи використання, здатні приносити дохід, але не здатні забезпечити максимальну продуктивність).

4. Використання повинно бути максимально продуктивним.

Для даного прикладу вважається, що інших економічно доцільних альтернатив виробництва кукурудзи і соєвих бобів з урахуванням пільг, що надаються в рамках відповідних урядових програм, даний час не існує, і, що в даний час даний спосіб використання забезпечує максимальний прибуток.

Відповідно, оптимальним способом використання необуст-роенного, як би вільної ділянки є товарне виробництво-

у зерна і продукції рослинництва; оптимальним способом використання облаштованого «у його теперішньому вигляді» ділянки - товарне виробництво зерна і молока на товарній молочній фермі.

При застосуванні витратного підходу вартість землі визначається методом порівняння продажів сільськогосподарських угідь вільних від будівель (необлаштованих ділянок), а вартість поліпшень визначається розмірі їх відновної вартості з урахуванням накопиченого зносу. В як поліпшень розглядаються будинок, корівник, навіс для худоби, силосні вежі, бункери для зерна, навіс для техніки, споруди для відгодівлі худоби. Загальна вартість ферми визначається підсумовуванням вартості землі і поліпшень.

Метод порівняння продажів для вільних сільськогосподарських ділянок полягає в підборі угод з об'єктами-аналогами та внесення до ціни їх продажу коригувань. Основними поправками, щодо яких здійснюються коригування, є:

! поправка на умови фінансування;

! поправка на час укладання угоди;

! поправка на розподіл землі (структуру угідь);

! поправка на продуктивність посівних площ;

! поправкою на інтенсивність дренування.

Продуктивність оцінюється в індексах якості ґрунтів, встановлених Службою охорони ґрунтів. В умовах Росії таким показником може стати бал бонітету, визначений у процесі земельнооце-нічних робіт1.

Якщо в якості об'єкта оцінки методом порівняння продажів виступає ферма в цілому, то при підборі аналогів і внесення коригувань у ціни угод враховуються такі позиції як місце розташування, розмір ферми, склад поліпшень (комплекс будівель).

Приклад оцінки сільськогосподарських угідь методом порівняння продажів

Потрібно оцінити вартість землі товарної ферми. Підібрані чотири ділянки-аналога з відомими цінами угод. Коригування вносяться на розподіл угідь та їх продуктивність.

У розрахунках також враховується дохід від використання посівних площ. Потім обчислюється загальна сума валового доходу від використання посівних площ і всіх споруд, і з цієї суми вираховуються витрати. До складу витрат включаються наступні статті: податок на нерухомість, страхування, експлуатаційних витрат, організація виробництва.

В якості коефіцієнта капіталізації використовується норма капіталізації більшості господарств аналогічного типу (молочних ферм). В звіті він прийнятий в розмірі 6%. Дана норма розраховується як відношення чистого доходу до ціни продажу господарства цілком, взяте в середньому по декількох операціях. При цьому чистий дохід визначається на підставі валового доходу шляхом застосування коефіцієнта операційних витрат.

Приклад визначення вартості товарної ферми дохідним методом

Потрібно оцінити товарну ферму, що спеціалізується на відгодівлі худоби.

Джерела доходу: здача в оренду ділянок, порівнянних з оцінюваною ділянкою, здача в оренду виробничих приміщень та інших споруд, дохід від посівних площ, дохід від скотарні і приміщень для худоби (з розрахунку на голову худоби).

Визначення норми капіталізації

З наведеної вище таблиці визначено, що норма капіталізації більшості молочних господарств варіюється від 5% до 6%. Частки витрат у всіх господарствах перевищують 30%. Частка витрат на фермі оцінюваної складає 35% і є середньою по відношенню до господарствам, представленим в таблиці.

Розрахунок вартості товарної ферми методом капіталізації

Валовий дохід: $48145 або 100%

Витрати: $17070 або 35,46%

Чистий дохід: $31075 або 64,54%

Вартість = Чистий дохід/Норма капіталізації = $31075/6,00% =

= $517917.

Оцінка, отримана методом прямої капіталізації, становить $518000.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій