Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Основні методи та особливості оцінки земель сільськогосподарського призначення

 

 

При оцінці ринкової вартості сільськогосподарських земель і сільськогосподарського майна використовуються загальні принципи та методи оцінки землі, але з урахуванням особливостей ведення сільськогосподарського виробництва і випливають з цих особливостей відмінностей у визначенні доходу, створюваного сільськогосподарської нерухомістю, від оцінки доходу, що генерується іншими типами нерухомості.

Відмінності ці полягають:

! визначення структури та складу витрат;

! у визначенні статей доходу і методів його оцінки;

! у застосуванні принципу найбільш ефективного використання через вибір технологій ведення сільськогосподарського виробництва, системи севооборотов1 і культур, що забезпечують отримання максимального доходу;

! у критеріях відбору об'єктів-аналогів та вибір елементів порівняння.

Визначення ринкової вартості сільськогосподарських угідь (голої землі) здійснюється в основному методами порівняльного і дохідного підходів.

Методи витратного підходу можуть застосовуватися у разі необхідність визначення вартості відтворення (відновлення) або вартості заміщення будівель, споруд, будівель, об'єктів сільськогосподарської інфраструктури, вартості корінного поліпшення земельних ділянок, наприклад, вартості створення дренажних і зрошувальних систем, проведення інших культурно-технічних робіт. Методи витратного підходу також можуть застосовуватися для оцінки капітальної (капіталізованої) вартості багаторічних насаджень, включаючи захисні лісосмуги, сади, виноградники, а також для оцінки продуктивного й робочого худоби.

Якщо оцінюються забудовані земельні ділянки з розташованими на них будівлями різного призначення (наприклад, товарні молочні ферми, житлові будинки, силосні башти, сараї тощо) або майновий комплекс в цілому (фермерське господарство агрофірма), застосовуються методи всіх трьох підходів - витратного, порівняльного і дохідного.

Особливості оцінки земель сільськогосподарського призначення

До особливостей, які необхідно враховувати при проведення оцінки ринкової вартості сільськогосподарських угідь відносяться:

! необхідність підтримки грунтового родючості сільськогосподарських угідь шляхом застосування відповідної агротехніки та дотримання певних вимог до способам ведення виробництва (наприклад, дотримання норм випасу, встановлення систем відповідних сівозміни сільськогосподарських культур, внесення певної кількості добрив і т.т.), залишення землі під пором, створення захисних лісосмуг тощо;

! пряма залежність структури сільськогосподарських угідь від фізико-географічних характеристик місцевості (геоморфологічні, ґрунтові, гідрологічні, кліматичні і інші особливості);

! високі ризики ведення сільськогосподарського виробництва, зумовлені природними чинниками і форс-мажорними обставинами (посухи, повені, ранні заморозки і снігопади, епізоотії та інші стихійні лиха);

! великий вплив на величину одержуваного доходу від сільськогосподарського виробництва коливань цін на сільськогосподарську продукцію, паливно-мастильні матеріали, сільськогосподарську техніку;

! сезонних характеру сільськогосподарського виробництва і цін на ринку сільськогосподарської продукції;

! склався в країні диспаритет цін на сільськогосподарську і промислову продукцію;

! відсутність фактичного обороту сільськогосподарських угідь;

! відсутність значущих інвестицій в сільськогосподарське виробництво;

! невисока щільність населення в районах, що знаходяться в віддалі від великих промислових центрів;

! слабке розвиненої інфраструктури, зокрема доріг з твердим покриттям і слабкий розвиток переробної промисловості.

 

Метод порівняння продажів

Метод порівняння продажів в даний час практично не має свого розвитку, оскільки практика його застосування поки відсутня. Однак технологія застосування даного методу для сільськогос-

господарських угідь принципово не повинна відрізнятись від технології оцінки ринкової вартості інших категорій земель (земельних ділянок в містах, приміських зонах) методом порівняння продажів. Відмінності можуть полягати тільки в критеріях відбору об'єктів-аналогів та переліку елементів порівняння при внесення коригувань до ціни продажу об'єктів-аналогів. Наприклад, при проведенні коригувань крім елементів порівняння, перелічених у методі порівняння продажів, можуть враховуватися такі позиції, як бал бонітету почвы1, наявність меліоративних споруд, структура посівних площ, тип ґрунту і її технологічні властивості, віддаленість від ринків збуту, інші фактори.

В даний час будь-яких усталених правил і вимог до процедури внесення поправок при оцінці земель сільськогосподарського призначення з урахуванням їх специфіки у вітчизняних нормативних документах не сформульовано.

Методи дохідного підходу

Оцінка сільськогосподарських угідь методами дохідного підходу може проводитися як на основі прямої капіталізації орендних платежів за землю, так і шляхом капіталізації чистого операційного доходу, що утворюється при веденні сільськогосподарського виробництва і представляє собою земельну ренту. І в тому, і в іншому випадку застосовується метод капіталізації земельної ренти. В першому випадку величина земельної ренти визначається за доходами від орендних платежів за користування сільськогосподарськими угіддями. У другому випадку земельна рента розраховується як середня величина чистого операційного доходу, визначеного з урахуванням ротації основних культур при сформованому сівозміні. При цьому визначення чистого операційного доходу може проводитися як з використанням техніки залишку - при наявності меліоративних споруд, так і у звичайному порядку на підставі даних про середніх витратах (витрати) на виробництво тієї чи іншої культури.

Метод капіталізації земельної ренти, одержуваної у вигляді орендної плати

При визначенні вартості землі методом капіталізації земельної ренти вартість землі визначається як відношення орендної плати (доходу власника за мінусом податків на землю і дру-1 Бал бонітету ґрунту - інтегральний показник, що характеризує порівняльне якість ґрунтів.

Оптимальним варіантом визначення коефіцієнта капіталізації, є його визначення з операцій з аналогічними земельними ділянками (коефіцієнт капіталізації = чистий доход / ціна угоди). При відсутність таких даних коефіцієнт капіталізації може визначатися методом кумулятивного побудови з урахуванням всіх поправок на ризики отримання доходу від сільськогосподарського виробництва.

Капіталізація чистого операційного доходу

При капіталізації чистого операційного доходу, припадає на землю, доход може визначатися фактично сформованих ціни на сільськогосподарську продукцію, а також у прогнозованих цінах.

Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом, що припадають на найбільш поширені (товарні культури) і витратами на їх виробництво в розрахунку на одиницю площі.

Валовий дохід визначається на основі показника середньої врожайності, що склалася в типових господарствах на грунтах аналогічного якості при застосуванні найбільш поширеною агротехніки. Тобто, на підставі даних про врожайність за ряд останніх років при середньому рівні інтенсивності землеробства.

В якості цін використовуються середні ціни реалізації одиниці продукції провідної культури або усереднена ціна за групами однорідних культур на найбільш доступних ринках збуту, тобто, в найближчих місцях реалізації сільськогосподарської продукції.

Якщо в оцінюваному господарстві товарними культурами для одного і того ж виду використання земель є кілька культур, то земельну ренту доцільно визначати як середньозважену величину з чистих операційних доходів, отриманих від різних культур. В якості вагових коефіцієнтів можна використовувати частку площі, зайнятої кожною культурою в загальної площі ріллі при оптимальній структурі посівних площ, що склалася системі сівозміни. Дохід може бути визначений в середньому за кілька років в відповідно зі зміною вирощуваних культур. Наприклад, три роки полі включена зерновими, а один рік пором. Тоді середньорічний дохід визначатиметься сумою доходів за три роки, віднесеної до чотирирічного періоду.

Культуру можна вважати основною, якщо вона в структурі товарної продукції рослинництва займає не менше 70%.

Оптимальна структура посівних площ є аналогом принципу найбільш ефективного використання землі у сільському господарстві. Вона може бути визначена з використанням традиційного математичного апарату на основі знаходження максимального обсягу продажу при шуканої площі під певними культурами. У загальному вигляді модель для розрахунку максимального обсягу продажу врожаю сільськогосподарських культур можна записати в наступному вигляді: Fo = 'L Ci х yi x xi -> max, X xi = S, Ai < xi < Bi, де: yi - урожайність i-ої культури, Ci - ринкова ціна реалізації i-ої сільськогосподарської культури, xi - шукана площа сільськогосподарських угідь, що виділяється для обробітку i-ої сільськогосподарської культури, S - загальна площа оцінюваних сільськогосподарських угідь. Ai Bi - максимальна і мінімальна площа, виділена під сільськогосподарську культуру i визна-

визначається виходячи із сівозміни, а також договорів про постачання сільгосппродукції.

В результаті рішення цієї задачі будуть визначені оптимальні розміри сільськогосподарських угідь, які виділяються під кожну культуру і обсяг продажу рослинницької продукції господарства.

До складу витрат, необхідних для обчислення чистого операційного доходу, що припадає на землю, входять всі витрати землевласника, необхідні для оплати факторів виробництва (праця, капітал, підприємницькі здібності), залучених до земельної ділянки.

Основними статтями витрат, що враховуються при розрахунку, як правило, є:

1. Прямі виробничі витрати:

! купівля насіння;

! купівля добрив;

! купівля кормів;

! купівля пального;

! купівля отрутохімікатів, гербіцидів, ветмедикаментов; ! амортизація або витрати на відшкодування основних фондів

відповідно з їх ринковою вартістю (ринкова вартість, віднесена до терміну їх економічного життя); ! поточний ремонт засобів виробництва.

2. Оплата праці, включаючи відрахування від фонду оплати.

3. Повернення кредитів і відсотки по обслуговуванню боргу.

4. Непрямі витрати (загальновиробничі і загальногосподарські витрати).

5. Прибуток підприємця (процент на капітал).

6. Податок на землю, інші податки.

7. Витрати на створення резервів оборотного капіталу.

8. Інші види витрат.

Якщо земля знаходиться в оренді або передана в управління, у

склад витрат включається винагорода за управління, яке також визначається з ринкових умов.

Прибуток підприємця може оцінюватися по сформованому рівнем прибутку в сільськогосподарському виробництві в даному регіоні. Прибуток підприємця також може оцінюватися як відсоток або норма віддачі на власний капітал (включаючи основні та оборотні фонди) та визначатися на основі аналізу норм віддачі на капітал порівнянних за рівнем ризику альтернативних інвестицій.

Відсотки по обслуговуванню боргу визначаються виходячи з типових умов кредитування.

Витрати на створення резервів оборотного капіталу повинні розподілятися по роках і враховуватися у складі операційних витрат.

Матеріальні витрати і витрати на заробітну плату можуть розраховуватися за нормами витрат відповідних оборотних фондів (насіння, добрив, пально-мастильних матеріалів тощо) і норм виробітку, застосовуються у сільськогосподарському виробництві при калькулюванні витрат при проведенні сільськогосподарських робіт.

При визначенні витрат також можна користуватися наявними в господарствах даними по калькулюванню собівартості продукції рослинництва (тваринництва) з подальшим їх коригуванням на прибуток підприємця і відшкодування основних фондів, розрахована на основі оцінки їх ринкової вартості та економічного строку життя, а не затверджених норм амортизації. В таблиці 16.1 наведені основні статті калькуляції собівартості продукції рослинництва, що застосовується в сільському господарстві.

Наприклад, при середній врожайності 30 ц з гектара і загальної площі ріллі, зайнятої під зерновими культурами, 60 га отримано 30 ц × 60 га × 100 кг = 180000 кг пшениці. Собівартість отриманої продукції складає 234 тис. рублів (дані таблиці 16.2.1) Відповідно собівартість одержання сільськогосподарської продукції в розрахунку на кг або гектар складуть: 1,3 руб./1 кг (234 тис. руб.: 180 тис. кг) та 3900 руб./1 га (234 тис. руб. : 60 га).

Наведені в таблиці 16.2.1 витрати на насіння і посадковий матеріал, добрива та отрутохімікати, визначені виходячи з їх необхідної кількості та ринкової вартості. Витрати на оплату праці визначено виходячи з витрат праці, виражених в людино-днях і їх грошової оцінки. Витрати на автотранспорт є комплексним показником. Вони визначені виходячи із загальної кількості тонно-кілометрів, оплати праці працівників автотранспорту, паливно-мастильних матеріалів, амортизації, поточного ремонту автомашин, гаража та ін. Амортизація, що враховується при калькулюванні собівартості сільськогосподарської продукції, визначається за нормами амортизаційних відрахувань. Тому і потрібно її коригування, якщо ці норми не відповідають реальним потребам в відшкодування основного капіталу. До поточного ремонту відносять заміну або відновлення окремих деталей сільськогосподарських машин, комбайнів, тракторів і т.д. Зазвичай витрати на поточний ремонт визначають за нормативами поточного ремонту, розрахованих у відсотках від балансової вартості основних коштів. Витрати на паливно-мастильні матеріали розраховуються пропорційно стосовно обсягу робіт у відповідній галузі до всього обсягу робіт. Як правило, на рослинництво припадає 80-90% загального обсягу робіт, у тому числі на зерно - 45-60%.

До інших витрат відносяться витрати на електроенергію, страхові платежі, дрібний і швидкозношуваний інвентар та інші витрати. Їх рекомендується визначати у розмірі 20-25% від суми прямих витрат. Загальновиробничі і загальногосподарські витрати становлять оплату праці працівників адміністративно-управлінського апарату. Їх рекомендується визначати в розмірі 10-12% від всіх прямих витрат у рослинництві.

Приклад розрахунку вартості землі методом капіталізації чистого операційного доходу

Потрібно оцінити 10 га ріллі. Основні оброблювані культури: пшениця і ячмінь.

Середня врожайність пшениці - 30 ц/га або 3000 кг/га.

Середня врожайність ячменю - 20 ц/га або 2000 кг/га.

Середня ціна реалізації пшениці - 2,2 руб./кг.

Середня реалізаційна ціна ячменю - 1,6 руб./кг.

Сумарні витрати по вирощуванню пшениці з урахуванням прибутку підприємця (норми прибутку) - 1,5 руб./кг.

Сумарні витрати за вирощування ячменю з урахуванням прибутку підприємця (норми прибутку) - 1,3 руб./кг.

Чистий операційний дохід по пшениці = 3000 × (2,2 - - 1,5) = 2100 руб./га.

Чистий операційний дохід по ячменю = 2000 × (1,6 - 1,3) = = 600 руб./га.

Середній дохід від ріллі= (2100 + 600)/2 = 1350 руб./га.

Коефіцієнт капіталізації - 0,18

Вартість землі = 1350/0,18 = 7500 руб./га.

Вартість 10 га = 7500 × 10 =75000 руб.

Оцінка різних видів угідь

Наведені приклади в основному стосувалися ріллі. Але іноді потрібна оцінка інших видів угідь, наприклад, покладів (не обробляються в справжній момент часу угідь), сіножатей, пасовищ. Для їх оцінки можуть застосовуватися методи, описані вище. Поклади можуть оцінюватися методом капіталізації чистого доходу, який можна отримати від їх передбачуваного використання в майбутньому.

При розрахунку валового доходу сіножатей і пасовищ слід виходити із середньої врожайності кормових культур, що склалася при застосувані найбільш типових технологіях ведення сільського господарства в оцінюваному районі.

При оцінці пасовищ валовий доход також може визначатись виходячи з виходу основної тваринницької продукції в розрахунку на га. При такому підході враховуються середня продуктивність худоби, що склалася в тваринництві, допустимі навантаження на пасовища (допустимі норми випасу) і склалася середня «землеем-кістка» (кількість гектар в розрахунку на 1 голову худоби) продукції тваринництва по забезпеченості сіножатями.

Багаторічні насадження

До багаторічних насаджень відносяться сільськогосподарські культури, термін життя яких перевищує один рік. Багаторічні насадження можуть оцінюватися прибутковими і витратними методами.

При оцінці багаторічних насаджень дохідними методами слід враховувати такі особливості, як можливість отримання доходів від урожаю тільки через певний термін після створення плантації і протягом продуктивного життєвого циклу, нерівномірність отримання врожаю за роками, періодичність плодоношення та інші особливості. Відповідно, при визначення доходу від багаторічних насаджень потрібно враховувати загальний період плодоношення, відповідний продуктивної життєвого циклу, і середню урожайність плодово-ягідної продукції. Витрати будуть визначатися усіма витратами, пов'язаними із створенням плантації, включаючи інфраструктуру, доглядом за багаторічними насадженнями та утриманням об'єктів інфраструктури.

Наявність перерахованих особливостей означає, що для оцінки багаторічних насаджень дохідним методом найбільш підходить метод дисконтованих грошових потоків.

При оцінці багаторічних насаджень витратним методом підсумовуються всі види витрат, пов'язані з їх створенням та доглядом за ними. Такими витратами є витрати на закладання плантації, створення інфраструктури у вигляді доріг, систем поливу, резервуарів для води, створення дренажних систем, будівництво спеціальних споруд для зберігання та первинної переробки продукції, створення інших подібних об'єктів, а також витрати на утримання об'єктів інфраструктури та догляд за багаторічними культурами.

Європейськими стандартами оцінки вартість багаторічних культур, розрахована таким чином, називається капітальної вартістю. Вона визначається вартістю землі, вартістю інфраструктури, витратами на посадку культури і річними поточними витратами, пов'язаними з доглядом за багаторічними насадженнями і доведенням їх до стану, в якому вони знаходяться на дату оцінки. На цю суму нараховуються відсотки за визначення віддачі на капітал та величини його відшкодування.

У вітчизняній практиці оцінки існує аналогічний підхід до оцінки багаторічних насаджень, включаючи насадження, які не є плодовими, наприклад, зелені насадження в містах. Їх вартість, звана відновною вартістю, визначається підсумовуванням одноразової витрат по створенню насаджень

і поточних витрат по догляду за ними протягом певного періоду, що дорівнює або терміну життя (для міських насаджень), або терміну досягнення віку плодоношення (для плодово-ягідних культур).

Забудовані земельні ділянки

Оцінка забудованих земельних ділянок у складі земель сільськогосподарського призначення проводиться за традиційною технологією методами дохідного, витратного і порівняльного підходу. Сільськогосподарські споруди (поліпшення) оцінюються за доходом, який вони можуть приносити від їх здачі в оренду, за витратами на відновлення (заміщення) за мінусом зносу та за цінами угод з аналогічними об'єктами. До вартості поліпшень, розрахована витратним методом, додається вартість землі, визначена з цін угод з аналогічними незабудованими ділянками.

Сільськогосподарський майновий комплекс

Під сільськогосподарським майновим комплексом розуміється будь-яке сільськогосподарське підприємство. В основному до таких об'єктів оцінки відносяться колишні колгоспи і радгоспи, перетворені в інші організаційно-правові форми і селянські фермерські господарства.

Основним принципом оцінки сільськогосподарського майнового комплексу є підсумовування вартості його складових частин. Інакше кажучи, сільськогосподарське підприємство оцінюється як єдине ціле, що складається з різних елементів сільськогосподарської нерухомості: землі, будівель, інших елементів облаштування, житла, лісових і багаторічних насаджень.

Найбільш типовими складовими частинами сільськогосподарського майнового комплексу є:

1. Сільськогосподарські угіддя.

2. Житлові будинки.

3. Сільськогосподарські споруди і об'єкти облаштування угідь.

4. Лісові ділянки (якщо ліс має значення для отримання доходу).

5. Замкнуті водойми (наприклад, ставки для розведення риби).

6. Багаторічні насадження.

7. Об'єкти зберігання та первинної переробки сільськогосподарської продукції.

Кожен з перерахованих елементів оцінюється відповідними методами оцінки нерухомості, що випливають із розуміння особливостей формування відповідних категорій ринків, типу сільськогосподарського майна та ймовірних потенційних покупців.

Вартість земельної частки оцінюються за допомогою віднесенням загальній вартості сільськогосподарських угідь підприємства до числа часткою.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій