Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Основні принципи оцінки ринкової вартості землі

 

 

В основі застосовуваних методів оцінки ринкової вартості лежать принципи формування вартості, традиційно називаються

оціночними принципами. Дані принципи не підпорядковані законодавчого регулювання, а випливають з визначення ринкової вартості як ціни, яку можна досягти в рамках звичайних ділових операцій». Вони випливають з ринкових механізмів, пануючих на вільно функціонуючому ринку земельних ділянок. Оцінні принципи дозволяють формалізувати процедуру оцінки за об'єктивними критеріями, так як виходять з поведінки учасників ринку нерухомості та відображають основні фактори, що впливають на формування ринкової вартості. Найбільш важливими і суттєвими принципами формування вартості землі є:

! принцип корисності;

! принцип очікування;

! принцип пропозиції і попиту;

! принцип заміщення;

! принцип залишкової продуктивності;

! принцип залежності або місцезнаходження;

! принцип найбільш ефективного використання.

Корисність

Вважається, що земля має вартість завдяки її корисності або здатності задовольняти певним потребам конкретних користувачів, наприклад, служити місцем для розміщення житлового будинку або промислового будівлі, бути джерелом отримання прибутку від виробництва сільськогосподарської продукції, заготівлі деревини або просто бути місцем відпочинку. Згідно з Міжнародними стандартами оцінки вартість землі встановлюється за допомогою оцінювання її корисності в юридичних термінах, фізичних, функціональних, економічних і екологічних факторів, визначають її продуктивність.

Очікування

Очікування означає, що вартість землі створюється на основі наших уявлень про майбутні вигоди, які можна буде отримати при використання земельної ділянки. Вартість землі визначається уявленнями учасників ринку про величиною і тривалості майбутнього потоку доходу, створюваного земельною ділянкою, наприклад доходу від ведення сільського господарства, розміщення торгових об'єктів, здавання в оренду приміщень після забудови земельної ділянки або його подальшого перепродажу.

 

Пропозиція і попит

Також як і на будь-який товар, на вартість землі надають вплив факторів попиту і пропозиції. Якщо попит на земельні ділянки в якомусь певному місці зростає, а пропозиція збільшується, то зростають і ціни. Відповідно якщо попит падає, а пропозиція зростає, то ціни знижуються. Коли попит і пропозиція дорівнюють і збалансовані, ціни, складаються на землю, зазвичай відображають її ринкову вартість. Однак в щодо землі попит буває мінливий, ніж пропозиція. Це пов'язано з тим, що кількість земельних ділянок, які виставляються на продаж, зазвичай обмежена, і не може бути збільшено, навіть в тому випадку, коли попит на них різко зростає. Земля є обмеженим ресурсом, товаром з нееластичним пропозицією, рівень цін на який визначається не стільки пропозицією, скільки попитом і фінансовими можливостями покупців.

Принцип заміщення

Принцип заміщення означає, що покупець не буде платити більш високу ціну за земельну ділянку, якщо він може купити такий ж земельну ділянку, але за нижчою ціною. Дія цього принципу в щодо землі означає, що ринкова вартість землю встановлюється за рівню найбільш низьких цін на земельні ділянки аналогічної якості і пропозиції. На дію цього принципу побудовано застосування методу порівняння продажу.

Принцип залишкової продуктивності

Принцип залишкової продуктивності означає, що вартість землі визначається доходом, що залишилися після оплати залучених до землі робочої сили, капіталу і підприємницьких зусиль. Дохід, приписуваний землі, називається рентою, яка формує ринкову вартість землі. З принципу залишкової продуктивності випливає, що ринкова вартість землі, взятої окремо, становить різницю між загальною ринковою вартістю земельної ділянки з урахуванням всіх поліпшень і вартістю самих поліпшень.

Принцип залежності або розташування

Принцип залежності означає, що вартість земельної ділянки залежить від його місця розташування і формується його оточенням, тими видами землекористування, які переважають в окрузі визнаються найбільш ефективними видами використання земельних ділянок, які приносять найбільші доходи. Принцип залежності означає, що якщо поточне використання земельної

ділянки не відповідає переважним видам землекористування, воно не може розглядатися в якості землекористування, забезпечує формування ринкової вартості. Місце розташування земельної ділянки є одним з найважливіших факторів, що чинять вплив на його вартість. Через місце розташування земельної ділянки можна врахувати вплив великої кількості інших цено-утворюючих факторів, пов'язаних з правовими, фізичними, екологічними характеристиками земельної ділянки, а також іншими соціальними мотиваціям.

Принцип найбільш ефективного використання

Принцип найбільш ефективного використання означає, що ринкова вартість земельної ділянки формується його найбільш ефективним використанням або таким використанням, яке є найбільш вірогідним, фізично можливим, юридично допустимим, фінансово здійсненним, має належне виправдання, і при якому вартість оцінюваного майна є найвищою.

Даний принцип означає, що в процесі оцінки визначається таке використання, яке серед всіх найбільш ймовірних, фізично можливих, юридично не заборонених, фінансово доцільних видів використання забезпечує максимальну вартість об'єкта нерухомості. Інакше кажучи, з усіх можливих (дозволених) варіантів його використання вибирається найбільш прибутковий, і саме він використовується для оцінки. При цьому враховуються тільки ті варіанти, які, по-перше, відповідають юридичним норм, включаючи містобудівні обмеження, вимогам з охорони навколишнього середовища, пам'ятників історії, архітектури, благоустрою прилеглої території, по-друге, реалізація яких можлива фізично і, в-третіх, які приносять дохід. В результаті вибирається той варіант використання, при якому може бути отримана максимальна ціна з урахуванням всіх обмежень.

При визначенні найбільш ефективного використання приймаються до уваги:

! переважаючі способи землекористування в найближчій околиці оцінюваного об'єкта нерухомості;

! існуючі норми зонування (дозволені види використання);

! містобудівні та природоохоронні обмеження забудови земельної ділянки;

! очікувані зміни на ринку нерухомості;

! існуюче використання нерухомості.

Даний принцип також означає, що ринкова вартість землі визначається не фактично здійснюваним або поточним використанням земельної ділянки, а способом землекористування, що призводить до отримання найбільш високих доходів. В житті найбільш ефективне використання може не збігатися з існуючим використанням оцінюваного об'єкта нерухомості.

При визначенні найбільш ефективного використання земельна ділянка завжди розглядається як незабудована, і це є загальноприйнятою практикою. Вартість самої землі, взятої окремо, може не тільки дорівнювати вартості земельної ділянки з поліпшеннями, але й перевищувати її. Це буде означати, що вартість поліпшень є негативною, внаслідок їх зносу, самі будови потребують знесення, а використання земельної ділянки не відповідає принципу найбільш ефективного використання.

Аналіз найбільш ефективного використання є обов'язковим етапом оцінки. Аналіз найбільш ефективного використання проводиться як для забудованих, так і для незабудованих земельних ділянок.

При аналізі та визначенні найбільш ефективного використання незабудованих земельних ділянок визначається кілька видів передбачуваного використання, в тому числі й такого, як залишення даного ділянки незабудованим. Далі визначаються всі витрати і доходи, пов'язані з здійсненням передбачуваних проектів і з них виводиться залишкова вартість землі. Варіант, що забезпечує її найбільше значення, може вважатися найбільш ефективним використанням.

Але щоб уникнути спекулятивних ефектів слід мати на увазі тільки те користування, яке може бути в максимальному ступені реалізовано в рамках заданих правових умов та економічних можливостей. Цей принцип має певні межі, а саме, у випадках, коли з-за існуючої забудови реалізувати максимально ефективне використання представляється малоймовірним. Там, де з урахуванням існуючого використання землі не може бути негайно реалізовано найбільш ефективне використання, воно повинно враховуватися лише в обмежених рамках.

До інших принципів, також вплив на формування ринкової вартості землі належить принцип балансу, який означає, що показники вартості змінюються, якщо порушується баланс між різними елементами ринкового середовища, принцип зміни, що означає, що ціни на землю змінюються під часу.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій