Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Оцінка ринкової вартості землі

 

 

Призначення оцінки ринкової вартості землі

Оцінка землі та інших природних ресурсів, як самостійне напрям економічних досліджень, у Росії має тривалу історію. У нас в країні склалися наукові школи, зі своїми підходами і позиціями з питань вартісної оцінки природних ресурсів. Дані школи орієнтувалися на планову економіку і використовували термінологію та методи оцінки, що відповідали практичним завданням управління народним господарством, що існували в ті роки, в основному пов'язаних з вирівнювання економічних умов виробництва різних суб'єктів господарських відносин. Для цих цілей застосовувалися нормативні показники, отримані з використанням затверджених вартісних величин і технологій розрахунку. Тенденція застосування нормативних показників зберігається і в даний час. Найбільш типовими нормативними показниками, які використовуються для вартісної оцінки землі, є нормативна ціна землі і кадастрова вартість земельних ділянок.

Оскільки всі природні ресурси перебували в державної власності, і їх обіг був відсутній, оцінка ринкової вартості ресурсів не потрібна і, відповідно не проводилася.

Зараз ситуація змінюється. Розвиток ринкових відносин призводить до появи реальної потреби в оцінці ринкової вартості природних ресурсів і прав, пов'язаних з їх використанням. Дозволена купівля-продаж землі, її права довгострокової і короткострокової оренди, права забудови. Хоча інші види природних ресурсів, що перебувають у державній власності, продаж прав, що дають змогу використовувати ці ресурси, також дозволена. До таких прав відносяться: оренда і концесія лісових ділянок, купівля лісу на корені, право використання родовищ корисних копалин в цілях їх видобутку, право вилову риби в результаті придбання квоти на вилов і т.д. Дані права продаються або передаються власником природних ресурсів - державою в особі уповноважених органів суб'єктів, провідним комерційну діяльність. Частково дана продаж здійснюється з застосуванням процедури торгів - конкурсів, аукціонів, поступово формуючи ринок подібного роду прав і вимагаючи методичного забезпечення визначення їх ринкової вартості.

 

Держава як власник природних ресурсів, надаючи їх у користування або продаючи, має знати їх вартість, щоб встановлювати справедливу, прозору та ефективну для суспільства систему платежів і податків.

В даний час в Росії для вирішення поставлених завдань розвивається два напрямки в сфері оцінки землі: оцінка кадастрової вартості та оцінка ринкової вартості. Застосування кадастрової вартості для цілей підвищення ефективності використання наявного природно-ресурсного потенціалу не вирішує проблему, так як даний показник за своїм змістом є нормативним (тобто, призначеним для певних цілей і на певний строк) і збігається з реальними ціновими пропорціями, складаються на різних ринках. Він, у кращому разі, дозволяє тільки давати порівняльну оцінку цінності різних за якістю земель та інших природних ресурсів. Оскільки природні ресурси при передачі їх у користування і продажу з державної власності втягуються в угоду, то для визначення ціни угоди потрібна оцінка їх ринкової вартості.

Кадастрова вартість

Згідно з чинним земельним законодавством для цілей оподаткування встановлюється кадастрова вартість земельної ділянки. Для визначення кадастрової вартості проводиться державна кадастрова оцінка землі. Кадастрова вартість являє собою розрахунковий показник, який визначається за затвердженими методиками. Кадастрова вартість не формується сама в результаті поведінки учасників ринку, а її встановлюють за розрахунковими моделями або регламентованим правилам. Так як даний показник є суб'єктивним, в законодавстві передбачена можливість використання для встановлення кадастрової вартості земельної ділянки його ринкової вартості. Так, у статті 66 Земельного кодексу кажуть, що у випадках визначення ринкової вартості земельної ділянки кадастрова вартість земельної ділянки встановлюється у відсотках від його ринкової вартості.

Оцінка ринкової вартості

Оцінка ринкової вартості землі та природних ресурсів, а також прав, пов'язаних з їх використанням, є порівняно новим науковим і практичним напрямком діяльності в Росії і вимагає вироблення термінології та методології, сумісної з міжнародними та європейськими стандартами оцінки і, у той же час, враховує національну специфіку, яка проявляється в правових особливості використання природних ресурсів, умовах формування їх ринків і практичному застосуванні оціночних показників.

Метою оцінки ринкової вартості землі є вчинення угоди із земельною ділянкою, майновим комплексом або речовими правами на об'єкт нерухомості. Оцінка ринкової вартості землі може також проводитися та в інших цілях, наприклад, в цілях встановлення земельного податку та орендної плати за землю, податку, компенсації шкоди і збитків у разі реквізиції або вилучення земельної ділянки, прийняття рішень у сфері планування використання території та ін.

Метою оцінки вартості природних ресурсів (об'єктів) є оцінка вартості прав користування даними природними ресурсами або продуктами (послугами), виробленими з них. Дані оцінки проводяться для встановлення плати за природокористування. Вони також можуть проводитися для інших цілей, наприклад для цілей здійснення операцій з майновими правами на природні об'єкти, оцінки активів підприємств.

Найбільш характерними випадками, коли може виникнути і виникає потреба в оцінці ринкової вартості земельних ділянок і прав, пов'язаних з їх використанням, є: продаж земельних ділянок, здійснення інвестиційних проектів, отримання кредиту під заставу земельної ділянки або прав на нього, визначення орендної плати, встановлення земельного податку, страхування майна, введення рентних платежів на основні види природних ресурсів і т.д.

Оцінка ринкової вартості землі та природних ресурсів бути використана:

! у разі залучення земельних ділянок в угоду, у тому числі з метою їх приватизації, передачі в довірче управління, або передачі в оренду;

! при наданні природних ресурсів і об'єктів у користування на правах оренди, концесії, на правах угоди про розподіл продукції на торгах;

! при встановленні кадастрової оцінки землі;

! при вилученні (викупі) земельних ділянок для державних або муніципальних потреб;

! при реквізиції земель;

! при визначенні початкової ціни земельної ділянки на торгах;

! при підведенні підсумків конкурсів з продажу прав на земельні ділянки;

! при заставі земельних ділянок, що перебувають у державної і муніципальної власності;

! при визначенні цін продажу земельних ділянок без процедури торгів;

! при визначенні збитків і втрат, викликаних неправомірними діями землекористувачів;

! при оцінці екологічного збитку;

! при визначенні економічної ефективності прийнятих містобудівних рішень;

! при оцінці наслідків встановлення обмежень і обреме-змін щодо використання земельних ділянок;

! при встановленні містобудівних регламентів (видів дозволеного використання);

! в інших випадках, передбачених законодавством про оціночної діяльності.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій