Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Об'єкти оцінки вартості природних ресурсів

 

 

Об'єктами оцінки вартості природних ресурсів можуть виступати:

! запаси природних ресурсів;

! природні об'єкти, що перебувають у власності, а також

різні права, пов'язані з їх використанням (оренда,

концесія, право забудови тощо);

! екосистемні послуги та екологічні блага (функції, виконувані природними об'єктами);

! екологічний збиток.

Під запасами природних ресурсів розуміється їх кількість, яке при витяганні або видобутку може стати товаром або предметом особистого споживання. Наприклад - запаси нафти і газу в родовищах, чисельність тварин в мисливських угіддях, запас деревини в лісових насадженнях і т.д.

Під природним об'єктом розуміється певне простір, територія або земельна ділянка з усім, що знаходиться у його межах.

Природні об'єкти - це сукупність природних ресурсів (тіл і сил природи) розташованих у межах визначених земельних ділянок або ділянок надр. До них належать території, зайняті родовищами корисних копалин, цінними (в тому числі й охороняються) екосистемами, лісовими, мисливськими, сільськогосподарськими та іншими угіддями.

Природними об'єктами є:

! ділянки лісу;

! родовища корисних копалин і їх окремі ділянки;

! замкнуті водні об'єкти;

! рибальські ділянки річок, нерестовища;

! рибальські ділянки шельфу;

! нелісові природні екосистеми (ділянки степу, річкових заплав тощо);

! болота;

! інші.

При визначенні вартості землі та природних ресурсів об'єктами оцінки можуть бути не тільки земля і природні ресурси, розглядаються як речі, що знаходиться у власності, але й інші речові і зобов'язальні права на землю. До іншим речовим правам ставляться право безстрокового користування і довічного успадкованого володіння. До речовим прав також відносяться права обмеженого користування чужою земельною ділянкою або сервітути. До зобов'язальних прав належать право возмездного користування, право безоплатного термінового користування, концесії та інші. Наприклад, до них можуть ставитися право довгострокової і короткострокової оренди земельної ділянки, право забудови земельної ділянки, право довгострокової і короткострокової оренди ділянок лісового фонду, право концесії ділянки лісового фонду, право видобутку корисних копалин. Вартість зобов'язальних прав зазвичай менше вартості права власності, так як в даному випадку у землекористувачів, які не є власниками земельних ділянок виникають додаткові ризики зменшення отримуваного доходу внаслідок можливих дій власника землі, наприклад, непродовження договору оренди, збільшення розміру орендного платежу і т.д.

 

Окремі складові частини земельних ділянок можуть самостійним об'єктом оцінки. Також самостійними об'єктами оцінки можуть бути окремі выделы в лісових землях і ділянки надр у складі родовищ корисних копалин.

 

Природні об'єкти як нерухоме майно

В Росії у відповідності з Цивільним кодексом до нерухомих речам ставляться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливо, зокрема лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди та ін

Під це юридичне визначення потрапляють практично всі природні об'єкти, включаючи родовища корисних копалин і деревну рослинність. Земельні ділянки віднесені до об'єктів нерухомості, нарівні з будинками, спорудами, лісами та ін.

З економічної точки зору природний об'єкт - це єдиний об'єкт нерухомості, з яким зазвичай мають справу оцінювачі, оцінюючи майновий комплекс, представлений будинком та земельною ділянкою під ним. Щодо природних об'єктів роль

будівлі або споруди, а в термінах оцінки нерухомості поліпшень, виконують рослинність, наприклад деревостани для лісу, власне корисні копалини, що містяться в родовищі.

З юридичної точки зору земля з розташованими на ній предметами або речами, які не можна перемістити, не пошкодивши їх, є складною річчю, так як утворюють спільно з землею єдине ціле, яке використовується як одна річ. Під це юридичне поняття підпадають практично всі природні об'єкти, а саме ліси, надра, відокремлені водні об'єкти і ін

Земля, навіть без видимих поліпшень також являє собою складний природний об'єкт або єдиний об'єкт нерухомості. Роль поліпшень виконує грунт без якої неможливе використання земельної ділянки для багатьох цілей. Найбільш типовим прикладом земель, використання яких неможливо в силу відсутності грунту є території, що отримали назву «бэдленд» або «погані землі» і представляють собою сильно пересічений рельєф, що утворився в результаті ерозії.

Оцінюючи землю, яка використовується в якості сільськогосподарських чи лісових угідь, ми оцінюємо єдиний об'єкт нерухомості, що складається з власне території або частині поверхні Землі і тих природних ресурсів - поліпшень, які знаходяться на даній поверхні і невіддільні від нього без заподіяння істотної шкоди.

Єдиним об'єктом нерухомості є такі природні об'єкти родовища корисних копалин, рибопромислові ділянки річки, відокремлені водні об'єкти.

Земельна ділянка як об'єкт нерухомості

У теорії оцінки нерухомості для позначення нерухомості як фізичної активу, використовують термін «земельна ділянка», або ділянка земної поверхні, з усією нерухомістю, яка є під ним і над ним.

Ця трактування земельної ділянки закріплена в Міжнародних стандарти оцінки (МСО-2000), які виділяють порожні земельні ділянки та земельні ділянки з поліпшеннями. Згідно з МСО-2000 нерухомість включає земельну ділянку та всі речі, які є природною частиною земельної ділянки - наприклад, дерева і корисні копалини, а також всі речі, які приєднані людьми, наприклад, будівлі і поліпшення на майданчику, а також всі довготривалі приєднання до будівель, як підземні, так і надземні.

Земельна ділянка розглядається у вигляді конуса, який бере свій початок у центрі Землі і закінчується в безповітряному просторі. Таке трактування земельної ділянки дуже важлива для визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості в цілому, оскільки дозволяє приписувати до нього всі доходи, одержувані від використання простору під ним і над ним. Земля, як простір розглядається в якості складової частини нерухомості. Для її оцінки розроблений ряд методів, що дозволяють виділити цю складову з вартості об'єкта нерухомості в цілому (вартості земельної ділянки з поліпшеннями).

Дане тлумачення поняття земельної ділянки як єдиного об'єкта нерухомості є економічним, а не юридичним і на законодавчому рівні визнається не всіма країнами. В кожній країні є свої правові особливості. Наприклад, якщо в США надра, також як і будівлі споруди є невід'ємною частиною земельної ділянки, то в Німеччині до земельній ділянці відносять тільки будівлі, розташовані на ньому. В згідно з німецьким законодавством будівлі є лише складовою частиною земельної ділянки, не володіючи власним правовим статусом. Такі елементи земельної ділянки, як земля, будівлі та споруди утворює єдину вартість земельної ділянки, що розглядається як господарської одиниці з усіма його складовими частинами. Родовища корисних копалин, знаходяться на певній глибині вже не ставляться до земельної ділянки і, відповідно при його оцінці не враховуються.

У нас в країні під земельною ділянкою розуміється поверхня землі без розташованих на ній будівель і споруд, а також інших поліпшень типу лісу або багаторічних насаджень. Виключення робиться тільки ґрунтовому шарі, який з теоретичної точки зору як самостійний природний об'єкт, також може розглядатися в якості об'єкта нерухомості. У Земельному кодексі Російської Федерації наводиться наступне визначення земельної ділянки.

Земельна ділянка - це частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку.

Це означає, що згідно з чинним законодавством, оцінюючи будь земельну ділянку, ми повинні оцінювати поверхню

землі без перебувають на ньому поліпшень, тобто виділяти земельну складову з вартості єдиного об'єкта нерухомості.

Негативна вартість землі

Вважається, що земля є фізичною активом, який не схильний износу1. Інакше кажучи, земля в процесі своєї економічної життя не втрачає свою вартість. Звідси робиться висновок, що земельна ділянка слід розглядати як нескінченний (невичерпний) джерело доходу, вартість якого з часом може тільки зростати.

Це вірно, якщо розглядати землю як простору, яке з часом не зникає. Але в процесі експлуатації природних об'єктів їх корисні властивості можуть бути втрачені внаслідок руйнування або виснаження природного ресурсу - ґрунту, запасів корисних копалин, відомості лісу без його подальшого відновлення, перевылова риби і т.д. Земельну ділянку (земля, грунт) може бути підданий різним негативних екологічних впливів, які можуть призвести до повної втрати його корисних властивостей, наприклад у разі хімічного або радіоактивного забруднення або деградації ґрунтового шару в результаті неправильного господарювання.

В результаті такого впливу вартість може прийняти негативну величину. Негативна вартість землі може з'явитися на ділянках, що зазнали деградації, хімічного і радіоактивного забруднення, ділянках, що піддаються берегової ерозії.

Вона також з'являється в тих випадках, коли платежі за землю перевищують принесений нею дохід.

Негативна вартість землі може виникнути і тоді, коли відсутня розвинена система ринків, не дозволяючи об'єктивно виникнути ренті. Також негативна вартість може мати місце на окремих етапах організації ринкових відносин, коли витрати по використанню землі перевищують ціну цієї землі. Тут визначальним фактором виступають перекоси або диспропорції в цінах первинних факторів виробництва: праці, капіталу, ренти.

Випадки появи негативної ринкової вартості землі внаслідок забруднення навколишнього середовища, що спеціально обумовлюються в МСО - 2000 та Європейських стандартах оцінки. Вважається, що негативні вартості з'являються там, де активи типу нерухомості створюють негативний грошовий потік або вимагають проведення значних відновних робіт або робіт щодо усунення шкоди для навколишнього середовища. Подібні активи виливаються в зобов'язання або негативну вартість.

Земля може мати негативну вартість в наступних випадках:

! земельні ділянки обтяжені зобов'язаннями відновлення нормального стану навколишнього середовища, що перевищують по витрат вартість майна після виконання даних робіт; ! орендна плата, підлягає виплаті, перевищує ринкову

вартість оренди; ! власник зобов'язаний здійснити витрати на меліорацію (поліпшення якості землі) або виконання інших встановлених законом вимог у розмірах, що перевищують вартість майна, вільного від таких зобов'язань. Для обліку можливості виснаження такого активу як земля в Європейських стандартах оцінки введені спеціальні терміни: истощаемые активи і екологічне старіння.

Истощаемые активи - це такий клас активів (наприклад, родовища корисних копалин, звалища відходів і кладовища), які мають визначений строк служби внаслідок того, що при їх використанні відбувається вичерпання природного ресурсу чи корисних властивостей до такої міри, що вони більше не можуть використовуватися для економічно існуючої або передбачуваної мети і тому поступово вичерпують свою вартість (вартість залишається землі або родовища).

Екологічне старіння - зниження вартості за необхідність перегляду існуючого використання землі та прийнятої технологи з точки зору фактичних і розумно передбачуваних місцевих національних та наднаціональних положень у сфері регулювання природокористування, або директивного планового контролю за навколишнім середовищем і забрудненням і політикою використання відходів.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій