Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Оцінка часткових прав на нерухомість

 

 

Види часткових прав на нерухомість

При постановці будівлі на оцінку необхідно однозначно ідентифікувати оцінювані майнові права. Повне право власності на об'єкт нерухомості являє сукупність окремих прав. Кожне окреме право може бути відокремлене від комплексу та передано власником нерухомості іншій стороні на будь-який термін. Часткове майнове право виникає при відділенні від комплексу прав і передачі іншим особам на визначених умовах. Оцінювачам необхідно враховувати часткові майнові права, оскільки деякі форми володіння нерухомістю і договори оренди передбачають менший обсяг прав порівняно з повним комплексом прав.

Майнові, юридичні, економічні та фінансові інтереси, на основі яких можна ідентифікувати різні права, показують всю складність поняття комплексу прав на об'єкт нерухомості, який чинить вплив як на процедуру, так і на результат оцінки.

Власність приватних осіб та юридичних осіб. Власність приватних і юридичних осіб, що мають дві і більше сторони, може бути представлена частковим правом власності на конкретну нерухомість у вигляді спільного володіння, спільного володіння або неподільного співволодіння.

Трастове управління об'єктами нерухомості, що передбачає поділ юридичного права власності від права керування даними об'єктом. Корпорація, яка є юридичною особою з правом власності, припускає, що її акціонери мають на неї права власності. Такі юридичні особи, як партнерства, кооперативи і кондомініуми, припускають часткові права власності.

Юридичні та господарські права. Деякі форми юридичних і господарських прав, що входять до складу комплексу прав, є окремими і за формою і змістом. Наприклад, права орендаря і орендодавця, що виникають при оформленні договору оренди. В даному випадку орендодавець як власник повного комплексу прав, може на час передати орендарю частину прав (право користування і володіння). У свою чергу, орендар зобов'язується проводити регулярні орендні платежі і звільнити орендоване приміщення в кінці строку оренди.

Фінансові права. Фінансові аспекти майнових прав пов'язані з вашою практикою фінансування нерухомості. Використання іпотечного кредиту в якості додаткового джерела до вкладеного власного капіталу супроводжується виникненням часткових прав на об'єкт застави, оскільки в даному випадку ні кредитор, ні позичальник не володіють повним комплексом прав. Предметом застави можуть виступати не тільки безумовне право власності, але і майнові права орендаря і орендодавця.

 

Основні види майнових прав на нерухомість включають:

! Безумовне право власності на нерухомість;

! Довічне право власності на нерухомість;

! Спільні майнові права на нерухомість;

! Орендні майнові права;

! Вертикальні майнові права;

! Сервітути;

! Переуступка права забудови території;

! Кондомініуми;

! Таймшеры;

! Майнове право орендаря;

! Суборенда.

Безумовне право власності на нерухомість - це абсолютне право власності, не обтяжений якими-небудь обмеженнями з боку інших майнових прав, на яке поширюються тільки певні обмеження з боку держави.

Довічне право власності на нерухомість визначається як сукупність прав користування, володіння і управління нерухомістю, яка обмежена тривалістю життя зазначеної сторони, іменованої довічним власником. Довічне право власності на нерухомість може виникати в результаті дії судових процедур, заповіту або договору дарування. Різновидом цієї форми власності є право власності з певною умовою. Таке право власності продовжується до тих пір, поки не настане певна умова або подія, в результаті чого майнове право автоматично припиняється.

Право довічного володіння дозволяє особі користуватися об'єктом нерухомості протягом терміну свого життя. Це означає, що ринкова вартість нерухомості ділиться між двома особами. Одна особа володіє правом користування протягом терміну життя, іншого отримує це право після смерті довічного власника.

При оцінці вартості права довічного володіння визначається різниця між ринковою вартістю нерухомого майна на дату оцінки та поточною вартістю нерухомості, яка буде мати місце на дату смерті довічного власника. При цьому використовуються таблиці очікуваної тривалості терміну життя і таблиці ануїтетів.

Спільні майнові права на нерухомість реалізуються як:

! спільне володіння майном кількома особами (в внаслідок дарування або заповіту);

! подружня спільність майна;

! спільне володіння.

Спільне володіння передбачає право спадкування особами, які володіють нерухомістю, при цьому кожна сторона має однакові майнові права.

Подружня спільність майна - це права власності чоловіка та дружини на майно, яким вони можуть розпоряджатися протягом життя іншого чоловіка тільки за допомогою спільного прийняття рішень; в цій формі володіння також передбачаються їх права спадкування.

Загальна форма володіння - це право власності двох і більше осіб, кожен з яких має нероздільне майнове право, при цьому нероздільні права можуть бути ідентичними чи ні, але права спадкування відсутні.

Орендні майнові права виникають, коли комплекс прав розділяється за договором оренди. Орендодавець та орендар отримують різні, але пов'язані майнові права в нерухомості. Орендар отримує конкретні права в нерухомості, такі, як право користування і володіння для конкретних цілей протягом певного періоду часу. Майнове право орендодавця - це право власності, що включає право користування та володіння, передане іншій особі за договором оренди. Права орендодавця та орендаря визначаються умовами договору оренди.

Вертикальні майнові права на нерухомість припускають поділ прав на підземне і повітряний простір.

Право на підземний простір складається в праві на використання і отримання вигоди від підземної частини вказаної нерухомості. Зазвичай це відноситься до права на розробку корисних копалин під поверхнею землі і будівництво тунелів для залізних доріг, дорожнього транспорту і комунікацій. Право на повітряний простір відноситься до права користування, контролю та регулювання повітряного простору над ділянкою земельної нерухомості.

Сервітути становлять право здійснення конкретного дії на конкретній ділянці нерухомості з боку володарів сервітуту, яким не належить земельна нерухомість. Сервітути можуть представляти собою право на використання конкретної ділянки землі для доступу до прилеглої території або право громадського проїзду. Інші види сервітуту забороняють власнику нерухомості певні типи користування нерухомістю, наприклад, ландшафтний сервітут, фасадні серві-туты.

Нерухомість, яка користується вигодами сервітуту, отримує додаткові права, є домінуючою і називається аксессуарным сервітутом. Нерухомість, яка знаходиться в залежності від сервітуту, називається нерухомістю, обтяженої сервітутом.

Сервітут може бути встановлений за договором між приватними сторонами або у відповідності з чинним законодавством. При оцінці сервітутів для цілей державного придбання нерухомості критерієм вартості завжди є втрата вартості обтяженої нерухомості, а не вартість сервітуту для одержувача.

Вартість домінуючого сервітуту зазвичай визначається як частина вартості, яка додається до нерухомості, одержує від нього вигоду.

Сервітут визначається як право особи чи групи осіб на користування об'єктом, що належить іншій особі, в певних цілях. В Цивільному Кодексі Російської Федерації дається наступне визначення сервітуту: «Право обмеженого користування чужим земельною ділянкою, яке може також поширюватися на будівлі, споруди та інше нерухоме майно».

Сервітути можуть як збільшувати, так і зменшувати вартість нерухомості, але все ж у вітчизняній практиці оцінки загальним є правило зменшення вартості об'єкта нерухомості, обтяженого сервітутом.

Прикладами сервітутів можуть служити прокладка і експлуатація на земельну ділянку ліній електропередач, зв'язку, газо - і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації, зобов'язання власника ділянки надавати проїзд і прохід через свою ділянку певному колу осіб і т.д.

У Росії сервітут встановлюється за згодою між особою, що вимагає встановлення сервітуту, і власником нерухомості. В у разі недосягнення угоди сервітут може бути встановлений за допомогою судового рішення за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

У ЦК РФ записано, що власник майна, обтяженого сервітутом, може стягувати певну розумну плату за користування правом сервітуту з осіб, які зажадали встановлення сервітуту та користуються цим правом.

Зазвичай оцінка тієї вартості, на яку наявність сервітуту знижує або підвищує вартість об'єкта нерухомості, що визначається шляхом визначення різниці між вартістю нерухомості, яка не містить сервітуту, і вартістю майна, що стало предметом сервітуту. Обов'язкова умова - об'єкти нерухомості повинні бути аналогічними один одному.

Переуступка права забудови являє собою право, яке відокремлюється від комплексу прав землевласника і передається, як правило, шляхом продажу іншому землевласнику того ж або іншого району.

У ряді випадків такі права використовуються з метою збереження види землекористування, які виникають у результаті обмеження обсягу корисних функцій. Оцінювачі можуть визначати вартість переданих прав забудови методом порівняння продажів, якщо є достатня кількість угод, або методом капіталізації доходів.

Кондомініум - це форма безумовного права власності на окремі житлові квартири або частини багатоквартирних будинків, яка передбачає можливість офіційної реєстрації розділених майнових прав на нерухомість. Квартира в кондомініумі є окремою власністю, право на яку належить індивідуальним власнику. В звичайному кондомініумі також власнику належить неподільне часткове майнове право в загальній площі всього проекту, тобто, на земельній ділянці, загальних конструкціях будівлі, фундаменті, зовнішніх стінах і

території, призначеної для паркування та відпочинку. Власники квартир в кондомініумі зазвичай організовують товариство для управління спільною нерухомістю згідно з чинним законодавством. Витрати на управління та обслуговування будівлі діляться пропорційно серед власників, вносять плату на щомісячній основі.

Вартість окремої квартири в кондомініумі визначається методом порівняння продажів. Оцінка всього комплексу здійснюється кондомініуму методом капіталізації доходів у комплексі з методом порівняння продажів (щоб встановити ціну квартири). Визначають обсяг і терміни всіх капітальних витрат, очікуваних грошових надходжень і доходів, а потім їх дисконтують за ставкою, согласующейся з прибутковістю конкурентних інвестиційних варіантів. Значення майбутніх цін продажу та строки продажу є ключовими елементами процесу оцінки.

Таймшер передбачає купівлю обмежених прав власності на житлові квартири і готельні номери або прав користування і володіння ними.

Існує дві форми таймшера:

! майновий таймшер;

! немайновий таймшер.

Покупець майнового таймшера укладає договір, дає йому право власності на квартиру на певний період часу році, і таким чином обмежує його право власності. Покупець має право продати, здати в оренду, подарувати, віддати в заставу, а право власності зареєструвати.

Немайновий таймшер не передає юридичного права власності на нерухомість, і покупець отримує лише право на користування таймшерной квартирою і відповідними приміщеннями.

Таймшер оцінюють методом порівняння продажів. Оцінювач спочатку ідентифікує згідно з підкласом права, які підлягають оцінці, потім визначає частку нерухомості, призначену для використання акціонером, і частку особистої нерухомості.

Майнове право орендаря - це право орендаря на користування і володіння нерухомістю, зданої в оренду на певних умовах. Найважливішим зобов'язанням, пов'язаним з цими правами, є співвідношення договірної та ринкової ставки орендної плати, що суттєво впливає на вартість майнового права орендаря. Майнове право орендаря зазвичай має

вартість, коли договірна орендна плата менше ринкової, або орендар має пільгу по орендній платі. Якщо договірна орендна плата перевищує ринковий рівень, майнове право орендаря може мати негативну вартість. Дата оцінки має важливе значення, оскільки вона ідентифікує крапку в періоді часу, коли оцінювач справив зіставлення договірної орендної плати з ринкової в контексті поточних ринкових умов.

Суборенда - це договір, за яким орендар передає третій стороні свій обсяг прав (права користування і володіння нерухомістю), але на більш короткий термін, ніж термін договору оренди. Переуступка прав оформляється у вигляді письмової угоди, якою орендар передає всю повноту своїх майнових прав стосовно нерухомості (права користування і володіння нерухомістю) на користь іншої юридичної особи або для використання кредиторами. Договори оренди зазвичай передбачають, що згода орендодавця «не буде припинено без достатніх підстав». В результаті судових розглядів встановилася практика, за якою суборенда не повинна залежати від необґрунтованих обмежень. Щоб відмовити в дозвіл, орендодавці, зазвичай, мають підтвердити, що суборенда може послабити їхню позицію.

Майнове право першого орендаря в суборенді має вартість, якщо договірна орендна плата менше тієї, що сплачує суборендар. Суборенда не звільняє орендаря від його зобов'язань по договором оренди з орендодавцем. Дисконтні ставки для визначення різних майнових орендних прав розрізняються, оскільки вони повинні відображати пов'язані з цими правами ризики. Як правило, майнове право орендодавця припускає менший ризик, ніж майнове право орендаря, оскільки орендодавець має право на повернення нерухомості, в той час як орендар таким правом не володіє. У свою чергу, орендар несе менший ризик, чим суборендар, чия позиція піддається більшому ризику. Договір оренди може містити умову, однозначно забороняє суборенду. Визначення вартості майнового права орендаря в рамках умов договору оренди може знадобитися для різних цілей (наприклад, щоб встановити податки на майно, розділити суму збитків між орендодавцем і орендарем).

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій