Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Індексування витрат

 

 

В довідниках кошторисних організацій часто вказують індекси вартості для перерахунку минулих показників витрат на поточні показники. Довідники встановлюють базовий рік і регіональний коефіцієнт для конкретних будівельних компонентів.

Крім того, показники витрат минулих років можуть бути нетиповими для даного періоду, а минулі методи будівництва можуть відрізнятися від тих, що використовуються на фактичну дату оцінки. Хоча індексування витрат може допомогти у перевірці кошторису витрат, цей спосіб не є надійною альтернативою методам розрахунку витрат, представлених у наступному розділі.

Методи розрахунку повної відновної вартості будівель і споруд. До традиційних методів розрахунку витрат відносяться наступні: метод порівняння питомих витрат, метод поділу собівартості і метод кількісної оцінки. Метод кількісної оцінки дозволяє розрахувати витрати на основі докладного переліку статей витрат праці, матеріалів і обладнання, які використані в оцінюваної нерухомості. Методи порівняння питомих витрат і поділу собівартості дають менш докладну структуру витрат, але вони служать основою розрахунку витрат для багатьох оціночних завдань.

Оцінка повної відновної вартості базується на особливості ціноутворення в будівництві, які обумовлені особливостями будівельної продукції.

Продукцією капітального будівництва є основні фонди виробничого і невиробничого призначення, які створюються на місці їх майбутнього споживання. В результаті виникає нестаціонарність процесу виробництва, так як творці будівель і споруд кожен раз переміщуються на нову будівельну площадку. Наслідком цієї особливості є складність механізації і неможливість автоматизації будівельного процесу, послідовний (не паралельно) процес будівництва, тривалий цикл створення будівельної продукції. У середньому, великі об'єкти створюються від 3 до 5 років. Велика вартість одиничного товару (кошторисна вартість будівництва) призводить до того, що будівельна продукція створюється завжди на замовлення.

 

Склад учасників створення складної будівельної продукції вимагає залучення різнобічних організацій:

! інвестори,

! підрядники,

! проектувальники,

! постачальники будівельних матеріалів і обладнання,

! банки,

! посередники,

! інші.

Процес створення продукції капітального будівництва можна розділити на самостійні фази або стадії з різним вмістом проведених робіт та складом учасників.

Розглянуті вище особливості продукції капітального будівництва проявляються в особливостях ціноутворення у будівництві:

1. Структура ціни

2. Індивідуальний характер ціноутворення

3. Включення в ціну " підприємницького доходу, " витрат на непередбачені витрати, " витрат на тимчасові і нетитульні споруди,

4. Вплив на ціну частки місцевих матеріалів, ЕРЕР.

5. Вид ціни на будівельні матеріали - франко-приоб'єктний склад.

6. Види ціни: " розрахункова ціна - на стадії ТЕО будівництва, " кошторисна ціна - на стадії проектування " договірна ціна - на стадії переговорів.

7. Види будівельних кошторисів: " зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва " об'єктний кошторис " локальний кошторис

Кошторисна вартість будівництва - це величина витрат, необхідних для створення об'єкта в точній відповідності з проектом. На основі повної кошторисної вартості виробляється розподіл капітальних вкладень по роками будівництва, визначаються джерела фінансування, формуються вільні (договірні) ціни на будівельну продукцію.

База для розрахунку кошторисної вартості будівництва :

! проект і робоча документація (РД);

! діючі кошторисні (в тому числі, ресурсні) нормативи, а

також відпускні ціни на обладнання, меблі та інвентар; ! окремі, що відносяться до відповідної будівництві, рішення

центральних та інших органів державного управління. Якщо немає необхідних кошторисних нормативів наявної нормативно-інформаційної базі, то в ряді випадків можна складати

індивідуальні кошторисні норми.

Кошторисна вартість будівництва включає наступні елементи:

! будівельні роботи;

! роботи з монтажу устаткування (монтажні роботи);

! витрати на придбання (виготовлення) устаткування, меблів та інвентарю;

! інші витрати.

Для визначення кошторисної вартості будівництва складається кошторисна документація, що складається з локальних кошторисів і локальних кошторисних розрахунків, об'єктних кошторисів і об'єктних кошторисних розрахунків, кошторисних розрахунків на окремі види витрат, зведених кошторисних розрахунків вартості будівництва, зведень витрат та інших документів.

Локальні кошториси - первинні кошторисні документи, які складаються на окремі види робіт та витрат по будівлях і спорудах, а також за загальними роботами на майданчику на основі розробленої робочої документації.

Об'єктні кошториси акумулюють дані локальних кошторисів та дозволяють формувати зведені (договірні) ціни на будівельну продукцію.

Зведені кошторисні розрахунки вартості будівництва складаються на основі об'єктних кошторисів і кошторисних розрахунків на окремі види витрат і включають 12 глав:

1) підготовка території будівництва;

2) основні об'єкти будівництва;

3) об'єкти підсобного та обслуговуючого призначення;

4) об'єкти транспортного господарства і зв'язку;

5) об'єкти енергетичного господарства;

6) зовнішні мережі та споруди;

7) благоустрій території будівництва;

8) тимчасові будівлі і споруди;

9) інші роботи і витрати; 10)утримання дирекції (технічний нагляд); 11)підготовка експлуатаційних кадрів; 12)проектні та вишукувальні роботи. Нормативно-інформаційна база ціноутворення і кошторисного

нормування у будівництві передбачає використання будівельних норм і правил (СНиП, - частина 4) та інших кошторисних нормативних документів. Зазначені кошторисні норми дозволяють визначити нормативне кількість ресурсів, необхідна для виконання конкретного виду робіт та їх вартості.

В оцінній практиці використовуються наступні методи визначення повної відновної вартості:

1) Метод порівняльної одиниці,

2) Метод розбивки по компонентах,

3) Метод кількісного обстеження.

Вибір методу визначається метою оцінки і необхідної точністю розрахунку.

Метод порівняльної одиниці заснований на використанні вартості будівництва порівняльної одиниці (1кв.метр, 1куб.метр) аналогічної будівлі. Вартість порівняльної одиниці аналога вимагає коригування на виявлені розбіжності між ним і оцінюваним об'єктом (фізичні параметри, наявність легко монтується обладнання, умови фінансування тощо).

Повна відновна вартість оцінюваного об'єкта визначається шляхом множення скоригованої вартості одиниці порівняння на кількість одиниць порівняння (площа, кубатура).

Для визначення величини витрат зазвичай застосовуються різноманітні довідкові і нормативні матеріали, наприклад, «Укрупнені показники вартості будівництва», «Укрупнені показники вартості відновної вартості.»

Для розрахунку використовується наступна формула:

Сн = Се.с. × So × К1 × К2 × К3 × К4 × К5, де: Сн - вартість оцінюваного об'єкта;

Се.с. - вартість 1 кв. або кубічного метра типового споруди на базову дату;

Sо - кількість одиниць порівняння (площа або об'єм оцінюваного об'єкта)

К1 - коефіцієнт, що враховує виявлені відмінності між оцінюваним об'єктом і обраним типовим спорудою по площі, об'єму, іншим фізичним параметрам;

К2 - коефіцієнт коригування на місце розташування об'єкта;

К3 - коефіцієнт зміни вартості будівельно-монтажних робіт в період між базовою датою і датою на момент оцінки;

К4 - коефіцієнт, що враховує прибуток забудовника;

К5 - коефіцієнт, що враховує ПДВ (%).

В основі даного методу лежить вартість одиниці порівняння типового об'єкта або аналога, при виборі якого необхідно дотримуватися схожість функціонального призначення, фізичних характеристик, класу конструктивних систем, дати введення об'єкта в експлуатацію та інші характеристики.

Метод порівняльної одиниці оцінює вартість об'єкта за вартості заміщення. Це пов'язано з тим, що використовується у розрахунках вартість порівняльної одиниці є, як правило, не ідентичний об'єкт, а близький аналог.

Інформаційною базою для наведеної методики розрахунку може бути щоквартальне видання КО-ІНВЕСТ «Індекси цін у будівництві» (міжрегіональний інформаційно-аналітичний бюлетень, з якого можна отримати інформацію про динаміку поточних і прогнозних цін на будівлі, споруди, будівельно-монтажні роботи, матеріали, конструкції, технологічне обладнання по всіх регіонах Росії).

Метод розбивки по компонентах заснований на використанні якісно іншої інформації. Окремі будівельні компоненти будівлі: фундамент, стіни, перекриття та ін. - оцінюються за вартісними показниками, включає прямі та непрямі витрати, необхідні для зведення одиниці обсягу конкретного компонента.

Метод субпідряду заснований на використанні інформації про вартості робіт, виконаних за договорами субпідряду, укладених генеральним підрядником зі спеціалізованими будівельними організаціями - субпідрядниками. Повна відновна вартість розраховується як сума витрат по всіх субпідрядних будівельно-монтажних робіт.

Метод розбивки по профілю передбачає оцінку повної відновної вартості як суми витрат по найму окремих фахівців-будівельників (мулярів, штукатурів, теслярів та ін)

Метод виділених витрат передбачає системне використання одиниць порівняння для оцінки різних компонентів будівель, після чого результати приватних оцінок підсумовуються.

Метод кількісного обстеження припускає створення нової кошторису на оцінюваний об'єкт в цінах на дату оцінки. Для цих цілей проводяться детальний кількісний і вартісний аналіз, а також розрахунок витрат на будівельні і монтажні роботи окремих компонентів і будівлі в цілому. При розрахунку враховуються прямі витрати, накладні витрати та інші витрати, що представляють повну кошторис на будівництво оцінюваного об'єкта.

Метод кількісного обстеження дає найбільш точний результат повної відновної вартості, однак є найбільш трудомістким і вимагає від оцінювача практичних знань в області проектно-кошторисної справи.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій