Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Повна відновна вартість будівель

 

 

У теоретичному плані під повною відновною вартістю будівель розуміється кошторис витрат, вартість зведення копії оцінюваної будівлі на дату оцінки. В процесі оцінки може виникнути ситуація, при якій будова включає застарілі будівельні матеріали, технології або дизайн, які не можна в даний час оцінити. Крім того, деякі елементи будівлі можуть не відповідати діючим Будівельним нормами і правилами (Сніп). У такому разі прийнято розраховувати кошторисну вартість будівництва будівлі, аналогічної по корисності. В останньому випадку оцінювач отримує кошторис витрат по вартості заміщення. Зазначені кошториси можуть істотно відрізнятися за підсумковою величиною повної відновної вартості будівель, а також складом і ступенем врахованого в них зносу.

Оцінка повної відновної вартості будівлі на дату оцінювання може проводитися по вартості відтворення або вартості заміщення. Вибір виду відновної вартості для конкретного оціночного завдання необхідно чітко пояснити в звіті щоб уникнути невірного тлумачення отриманого результату.

Вартість відтворення являє кошторис витрат на будівництво точної копії оцінюваного будинку з урахуванням всіх його недоліків і надлишкових елементів за поточними цінами на дату оцінки з використанням тих ж будівельних матеріалів, стандартів, дизайну, проекту, якості робіт і ін.

Теоретично вартість відтворення більш зручна, оскільки її легше розраховувати. Однак на практиці витрати на відтворення іноді складно визначити, оскільки будівлі можуть бути побудовані з матеріалів, знятих в даний час з виробництва і мають розцінок на потрібну дату.

Разом з тим, вартість відтворення більш зручна для визначення усіх видів зносу.

Оцінка будівлі по вартості відтворення вимагає спеціальних знань в галузі проектно-кошторисної справи, що дозволяють переконатися в надійності використовуваних джерел.

Вартість заміщення являє собою кошторис витрат на будівництво будівлі, що має еквівалентну корисність з оцінюваним об'єктом, при цьому передбачено використання сучасних будівельних матеріалів, технологій, діючих стандартів, дизайну та проекту.

 

Використання вартості заміщення полегшує процедуру оцінки, так як базується на сучасній інформації про будівельному процесі, яка очевидно більш доступна та достовірна. Разом з тим, вартість заміщення виключає необхідність оцінки деяких видів функціонального зносу, однак інші види функціонального, фізичного і зовнішнього старіння раніше необхідно визначати. Вибір виду вартості будівель іноді визначається метою проведення оцінки нерухомості.

Класифікація будівельних витрат

Повна відновна вартість будівель включає прямі та непрямі будівельні витрати, а також підприємницький дохід.

Прямі будівельні витрати. Капітальні витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом фізичних будівель (наприклад, витрати за контрактом), називають прямими витратами.

Непрямі витрати. Капітальні витрати, які мають опосередковане відношення до будівництва об'єктів (наприклад, кредитні витрати) і не включені в прямі будівельні витрати, називають непрямими витратами. До них відносять і інші види затрат, наприклад, оплату праці спеціалістів, вартість кредитів, податки протягом будівництва; поточні витрати, наприклад, комісійний збір за оренду, продаж, маркетингові витрати.

Підприємницьке винагороду дозволяє врахувати винагорода за ризик, випробовуваний підприємцем у зв'язку з реалізацією будівельного проекту. При розрахунку його вартості оцінювачі аналізують дохід девелоперів і підприємницьку прибуток, яка відповідає різниці між повними витратами на будівництво і ринковою вартістю об'єкта після його виходу на проектну потужність.

Прямі будівельні витрати

До прямих будівельним витрат відносять повну кошторисну вартість будівельно-монтажних робіт, яка, в свою чергу, включає прямі і накладні витрати, а також прибуток підрядної будівельної організації.

Прямі витрати включають заробітну плату основних будівельних робочих, будівельні конструкції та матеріали, а також витрати по експлуатації будівельних машин і механізмів.

Накладні витрати розраховуються за нормативами у відсотках до прямих витрат і включають такі статті, як транспортні витрати, витрати на утримання управлінського апарату і ін

Прибуток підрядної будівельно-монтажної організації, встановлюється у відсотках до повної собівартості будівельно-монтажних робіт, прописується у підрядних договорах і оплачується замовником (інвестором).

При розрахунку прямих і накладних витрат підрядної будівельної організації, оцінювач повинен враховувати наступні міркування:

якщо габарити будівлі крупніше типового, то там, швидше все, використовувалися більш міцні конструкції;

обсяг витрат безпосередньо залежить від якості матеріалів і робіт, тому необхідно провести їх ідентифікацію на оцінюваному будинку;

рівень конкуренції підрядників на місцевому ринку впливає на кошторис витрат, оскільки підрядник, який працює з повним навантаженням, завищує ціну, а підрядники, які відчувають брак замовлень, при тій же специфікації зазвичай пропонують менші ціни;

рівень накладних витрат залежить від виробничої потужності підрядника, оскільки велика організація може заощаджувати на деяких витратах, таких, як складські витрати, зміст нагляду за якістю робіт і ін

Непрямі витрати

До непрямих витрат належать витрати, необхідні для будівництва, але не входять до складу підрядного будівельного договору. Непрямі витрати можуть включати:

! проектно-вишукувальні роботи;

! оцінку, консалтинг, бухгалтерський облік та юридичні послуги;

! видатки на фінансування за рахунок кредиту;

! страхування всіх ризиків;

! податкові платежі протягом будівництва;

! витрати на освоєння;

! маркетингові витрати, комісійна винагорода за продаж, передачу прав власності;

! адміністративні витрати девелопера і ін.

При розрахунку непрямих витрат оцінювач повинен враховувати наступні міркування:

! якщо оцінка проходить в умовах незбалансованого ринку, у непрямих витратах можуть з'явитися додаткові комісійні, маркетингові, адміністративні та ін. витрати, які слід враховувати при оцінці зовнішнього старіння;

! деякі види непрямих витрат залежать від загального обсягу і вартості будівництва, тому їх доцільно оцінювати у відсотках від прямих витрат;

Інші види непрямих витрат залежать від типу об'єкта нерухомості, повинні оцінюватися методом прямого рахунку і вимагають більше детального вивчення їх структури.

Підприємницький дохід - частина ринкової вартості будівлі, яка представляє суму підприємницької прибутку, що виникає в хід виконання будівельних робіт, компенсуючої виникають при цьому ризики і реалізується при зміні власника. Підприємницький дохід (фактично реалізований) визначають, як різницю між ціною продажу або ринкової вартістю об'єкта і загальними витратами. При цьому слід мати на увазі, що в деяких ситуаціях результат може не відповідати ринковим очікуванням. Крім того, подібне формулювання підприємницького доходу вимагає поділу виникає при продажу нерухомості різниці між земельною ділянкою і будівлями.

При аналізі підприємницького доходу теорія оцінки розмежовує поняття підприємницького стимулу і підприємницького винагороди. Доцільність такого розмежування зумовлена обсягом і розподілом функцій по веденню будівельних робіт, не прийнятих на себе підрядною будівельною організацією. Склад прямих учасників інвестиційного процесу, безпосередньо пов'язаних із здійсненням проекту, - це інвестор, замовник і підрядник.

Інвестор - це учасник інвестиційного проекту, що вкладає в нього власні або інші засоби і який отримує на нього право власності, яке може бути реалізовано у вигляді подальшого користування, здачі в оренду або продажу.

Замовник - це посередник між інвестором та іншими учасниками інвестиційного процесу (підрядниками, проектувальниками, постачальниками обладнання, будівельних матеріалів та ін). Замовник виконує координуючі та наглядають функції.

Підрядник - це будівельна або посередницька організація, відповідальна за виконання обсягу будівельно-монтажних робіт у повній відповідності з проектом за договірну суму.

Реально інвестор може брати на себе функції замовника.

Підприємницький стимул спонукає інвестора вкладати кошти в нерухомість в розрахунку на отримання ринкової норми прибутку.

Підприємницьке винагороду являє собою компенсацію замовнику-координатору за кваліфіковане загальне керівництво проектом. Підприємницьке винагороду слід відрізняти від прибутку підрядної будівельної організації та її накладних витрат, так як вони включені в повну кошторисну вартість будівельно-монтажних робіт.

В оціночному звіті необхідно давати чітке визначення підприємницького доходу, підприємницького прибутку і підприємницького стимулу.

При розрахунку підприємницького доходу оцінювач може зіткнутися з низкою проблем. По-перше, перевищення ціни продажу над загальною сумою будівельних витрат пов'язано з впливом безлічі факторів, тому при аналізі дуже важливо визначити частку вкладу інвестора і девелопера.

По-друге, оскільки підприємницький дохід реалізується тільки при продажу нерухомості, деякі фахівці співвідносять його з нематеріальними активами. Аналіз правочинів щодо об'єктів, проданим через кілька років після завершення будівництва, вимагає аналізу зміни вартості, обумовленого тимчасовим зміною ринку.

По-третє, технології будівництва порівнюваних об'єктів впливають на можливості отримання даних для порівняння. Зазвичай оцінювачі можуть розрахувати підприємницьку прибуток за фактичними витратами для схожих об'єктів, наприклад, кондомініуму і багатоповерховим житловим комплексам. При розрахунку вартості таких об'єктів підприємницька прибуток являє для девелопе-ра винагорода за виконану кваліфіковану роботу і пов'язані з проектом ризики, хоча цей дохід може відрізнятися від очікуваного. В великих житлових масивах, однак, це питання є-

ється складним, оскільки прибуток девелопера може не відображати пропорційних часток ділянки і будов у вартості всього об'єкта нерухомості. Девелопери, що займаються плануванням території під житлову забудову приватними будинками, наприклад, часто отримують прибуток від вартості будинків, побудованих на розпланованих дільницях, а не від вартості самих ділянок.

По-четверте, підприємницька прибуток в деяких випадках може включатися в будівельні витрати, тому якщо оцінювач не проаналізує інформацію, даний чинник буде врахований двічі.

Розрахунок підприємницького доходу

Підприємницький доход є складовою частиною ринкової вартості будівель, що входять до складу об'єкта нерухомості. Зазвичай для розрахунку підприємницького доходу на основі аналізу ринкових угод з аналогічними об'єктами визначається якийсь нормативний відсоток підприємницького доходу, який залежно від вихідної бази, використовується оцінювачем, може встановлюватися до різним показниками вартості. Так як бази для розрахунку можуть виступати:

! прямі витрати;

! сума прямих і непрямих витрат;

! загальна сума прямих, непрямих витрат і вартості ділянки;

! вартості завершеного проекту.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій