Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Оцінка вартості нерухомості витратним підходом

 

 

Загальна характеристика витратного підходу до оцінки нерухомості

Витратний підхід до оцінки нерухомості визначає її вартість як суму залишкової вартості будівель і земельної ділянки. Подібно прибуткового і порівняльного підходів витратний ґрунтується на порівняльному аналізі, який в даному випадку дозволяє визначати витрати, необхідні для відтворення об'єкта нерухомості, що представляє точну копію оцінюваного об'єкта або заміщує його за призначенням. Розраховані витрати корегують на фактичний строк експлуатації, стан і корисність оцінюваного об'єкта.

Витратний підхід містить елементи ринкової оцінки, оскільки учасники ринку співвідносять вартість придбаного об'єкта з потенційно необхідними витратами на будівництво нового будинку. При оцінки нерухомості витратним підходом оцінювач враховує вплив варіанти оптимальної корисності об'єкта на підсумкову вартість.

В процесі оцінки визначаються прямі і непрямі витрати, а також підприємницька прибуток, необхідні для будівництва існуючої будівлі та створення інфраструктури ділянки, які сумарно представляють вартість нової будівлі на дату оцінки. Потім розраховується загальний накопичений знос, на величину якого зменшується повна вартість будівлі для отримання залишкової вартості. Сума отриманого значення вартості і вартості земельної ділянки становить вартість оцінюваної нерухомості.

Методологія оцінки нерухомості витратним підходом постійно розвивається, усе більше поширення одержують спеціальні програмні продукти, довідники, традиційна методологія потребує адаптації до вимог конкретного ринку нерухомості і національних особливостей організації капітального будівництва.

Сфера застосування та обмеження. Оптимальною сферою застосування витратного підходу до оцінки нерухомості, що дає найбільш об'єктивні результати, є:

1) визначення ринкової вартості нових або щодо нових будівель, які мають незначний знос і відповідають найбільш ефективного використання ділянки;

2) визначення ринкової вартості старих об'єктів нерухомості при наявності надійної інформації для розрахунку зносу;

3) визначення ринкової вартості будівельних проектів, визначення ринкової вартості об'єктів спеціального призначення;

4) визначення ринкової вартості об'єктів, з якими рідко укладаються ринкові угоди;

5) визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості, що не піддаються оцінці методами дохідного підходу.

 

Результати витратного підходу можна побічно використовувати в процесі оцінки об'єкта іншими методами, наприклад, при відсутності необхідних ринкових даних розмір поправки для порівняльного підходу можна визначити як величину витрат на відтворення шуканої характеристики. Витратний підхід вимагає, щоб земля та будівлі оцінювалися окремо, що дозволяє відокремити елементи, які не підлягають страхуванню, при оцінці в цілях страхування.

Витратний підхід має велике значення для прийняття рішення про економічну доцільність будівництва прибудов або реконструкції будівлі. Для цього передбачувані витрати зіставляються з очікуваним зростанням доходів або можливої ціни продажу модернізованого будівлі.

Витратний підхід застосовується для визначення оптимального числа будов, усунення невиправданої надмірності.

Розрахункова вартість будівництва є основним елементом техніко-економічного обґрунтування інвестиційних рішень, що лежать в основі планів землекористування.

Витратний підхід недоцільно використовувати, якщо будівля старе, або не представляє найбільш ефективний вид використання ділянки як незастроенного. У такому разі оцінювачу складно достовірно оцінити фізичний, функціональний і зовнішній знос будови.

Витратний підхід складно використовувати, якщо повністю відсутні або неоднорідні дані для оцінки підприємницького прибутку.

Якщо оцінка об'єктів нерухомості проводиться в цілях інвестування, застосування витратного підходу ускладнюється тим, що він не враховує часовий розрив в отриманні закінченого перебудованого будівлі.

Витратний підхід не забезпечить необхідної надійності результату, якщо проміжні розрахунки не перевіряються ринковими даними.

Витратний підхід дає результат вартості об'єкта нерухомості з безумовним правом власності. Тому, щоб оцінити нерухомість, здану в оренду, або на яку поширюються інші часткові майнові права, необхідно зробити відповідні коригування. Оцінювач вносить коригування на конкретні майнові права, які підлягають оцінці, а також на додаткові витрати, що виникають при просте приміщень.

Етапи оцінки нерухомості витратним підходом. Після обстеження району, ділянок і будівель, а також збору необхідної інформації оцінювач виконує наступну процедуру оцінки вартості витратним підходом.

1. Оцінка вартості земельної ділянки, як незастроенного, з урахуванням варіанта його найбільш ефективного використання.

2. Розрахунок прямих та непрямих витрат для будівництва будинків на дату оцінки.

3. Визначення величини підприємницької прибутку, яка відповідає вимогам ринку.

4. Розрахунок повної відновлювальної вартості будівель як суми прямих, непрямих витрат і підприємницького прибутку.

5. Розрахунок загального накопиченого зносу будівлі, як суми фізичного, функціонального і зовнішнього старіння.

6. Розрахунок залишкової вартості будівель, як різниці між повною відновною вартістю і розрахунковою величиною загального накопиченого зносу.

7. Розрахунок вартості об'єкта нерухомості, як суми вартості земельної ділянки та залишкової вартості будівель.

8. Коригування вартості об'єкта нерухомості на

! вартість елементів рухомого майна, прикріплених до

оцінюваним будівель (обладнання, меблі, апаратура і ін); ! вартість безумовного права власності, стосовно оцінюваного майнового права, щоб отримати показу-

тель вартості конкретного майнового права в нерухомості. У зв'язку з тим, що методи оцінки ринкової вартості земельних ділянок будуть детально розглянуті в другому розділі цього підручника «Оцінка ринкової вартості землі та природних ресурсів», у даній главі викладаються методи оцінки повної відновної вартості будівель і споруд, а також методологія визначення величини загального накопиченого зносу.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій