Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Практика використання порівняльного підходу при оцінці нерухомості

 

 

Приклад аналізу пар даних для оцінки односімейного будинку Оцінюваний об'єкт нерухомості являє собою односімейний будинок із загальною житловою площею 120 м2 і обробленим підвальним приміщенням. В будинку є шість кімнат, три спальні, одна ванна і душова кімнати. Гаража немає. Площа ділянки становить 1000 м2. Обладнання ділянки звичайне для даного району.

П'ять порівнянних об'єктів, які використовуються в даному аналізі, розташовані в одному районі з оцінюваним об'єктом. Нижче наведено опис порівнянних об'єктів.

Об'єкт А - каркасний одноповерховий будинок площею 120 м2, розташований на ділянці площею 1000 м2, має неотделанному підвал. До будинку примикає гараж для двох автомобілів. В будинку є шість кімнат, три спальні, одна ванна і душова кімнати. Будинок був проданий за три тижні до дати оцінки за $67 000 з наданням кредиту за ставкою нижче ринкової, що зумовило ціну на $5000 вище тієї, яка була б за ринкових умов.

Об'єкт - каркасний одноповерховий будинок площею 145 м2, розташований на ділянці площею 1200 м2 з неотделанным підвалом. До будинку примикає гараж для двох автомобілів. У будинку є сім кімнат, три спальні, одна ванна і душова кімнати. Будинок був проданий за один місяць до дати оцінки за $75 000 наданням кредиту за ставкою нижче ринкової, що склало ціну на $5000 вище тієї, яка була б за ринкових умов.

Об'єкт - каркасний одноповерховий будинок площею 120 м2, розташований на ділянці площею 1000 м2, має неотделанному підвал. До будинку примикає гараж для двох автомобілів. В будинку є шість кімнат, три спальні, одна ванна і душова кімнати. Будинок був проданий за один рік до дати оцінки за $56 500 з наданням кредиту на ринкових умовах.

Об'єкт D - каркасний одноповерховий будинок площею 145 м2, розташований на ділянці площею 1200 м2, має оброблений підвал. До будинку примикає гараж для двох автомобілів. У будинку є сім кімнат, три спальні, одна ванна і душова кімнати. Він був проданий за рік до дати оцінки за $70 000 наданням кредиту на ринкових умовах.

Об'єкт Е - каркасний одноповерховий будинок площею 120 м2, розташований на ділянці площею 1000 м2, має неотделанному підвал; без гаража. В будинку є шість кімнат, три спальні, одна ванна і душова кімнати. Він був продано за один рік до дати оцінки за $53 200 з наданням кредиту на ринкових умовах.

Дані таблиці 8.2 показують, що співставні об'єкти відрізняються від об'єкта оцінки умов кредитування, площею будинку і ділянки, а також наявністю гаража та оздоблення підвалу. Для визначення поправок на ці відмінності можна використовувати аналіз пар даних.

 

Пояснення поправок

Для майнових прав не вимагається робити поправок, оскільки на всі об'єкти поширюється безумовне право власності. Поправку на умови фінансування можна в деяких випадках визначити шляхом порівняння ціни продажу порівнянних об'єктів, що мають пільгові умови кредитування, з об'єктами, що мають ринкові умови кредитування. Опитавши покупців і продавців порівнянних об'єктів, оцінювач розрахував вплив пільгового кредитування на кожну ціну продажу допомогою дисконтування пільги покупця до поточної вартості. Поправка на умови кредитування ґрунтувалася на фактичній ціні, яку продавець одержав би, щоб компенсувати суму, сплачену їм на користь кредитора. Оцінювач зробив висновок, що поправка на пільгове кредитування об'єктів А і В становить 5000 доларів.

Об'єкти А і З різняться тільки за умовами кредитування і ринкових умов на момент продажу. Після внесення поправки на умови кредитування для об'єкта А поправка розраховується на ринкові умови (дата продажу) наступним чином:

($62 000 - $56 500)/$56 500 = 0,097345, або 9,7%.

Дана поправка округлюється до 10%, потім до об'єкта З застосовується відповідна поправка в грошовому вираженні. Поправка на ринкові умови в розмірі 10% також застосовується до об'єктів D і Є.

Відмінності по площі між об'єктами А і В можна віднести на додаткову площу будівлі об'єкта Ст. (Ділянка об'єкта також на 20% більше ділянки об'єкта А.) Поправка на площу розраховується наступним чином:

$70 000 - $62 000 = $8000.

Об'єкти З і Е ідентичні, за винятком гаража в об'єкті З, тому поправку на гараж можна розрахувати як різницю між цінами продажу до внесення будь-яких інших поправок, тобто $56 000 - $53 200 = $3300. Ця поправка на відсутність гаража застосовується до об'єктів, А, В і D.

Поправка на обробку підвального приміщення у об'єкта D розраховується шляхом порівняння об'єктів В і D після того, як об'єкт D був скоректований на $7000 в бік збільшення на ринкові умови, поправка була скоригована на $7000 в бік зменшення на умови кредитування. Дана поправка розраховується як $77 000 - $70 000 = $7000.

Тепер показники вартості необхідно привести до єдиного значенням. Іноді оцінювачі вважають доцільним визначити діапазон величин, на підставі якого можна зробити висновок про єдиному показнику вартості. В даному випадку оцінювач розглядає діапазон показників вартості (від $65 520 до $65 580) і присвоює найбільшу вагу порівнянного об'єкта, для якого потрібно найменша величина поправки. До об'єкту Е застосували найменше число поправок (лише дві) в сумі $12 320. Таким чином, об'єктом Е надається найбільше значення, а скоригована ціна об'єкта Е показує, що вартість об'єкта оцінки становить $65 520, яка округлюється до $65 500.

Узгодження результатів коригувань може також виконуватися статистичними методами. У наступному прикладі об'єктів присвоюються показники ваги, при цьому найбільш порівнянного об'єкта дано значення 5, а найменш порівнянного - 1.

У першому варіанті число аналогів дорівнює кількості ценообра-зующих факторів, збільшеному на одиницю. Для рішення задач такого роду використовується математичний апарат лінійної алгебри.

Рішення задач у другому варіанті здійснюється методом статистичного аналізу з використанням кореляційно-регресійних моделей.

 

Приклад на відносний порівняльний аналіз

Оцінюваний об'єкт являє собою офісна будівля, побудоване п'ять років тому, загальною площею 3600 м2 і 3180 м2 орендованої площі (88% від загальної площі будівлі). Будинок здається в оренду кільком орендарям, рівень зайнятості становить 90%, що розглядається як стабільний показник для ринку оцінюваного об'єкта. Розмір приміщень, займаних окремими орендарями, знаходиться в межах від 250 до 700 м2. Будівля відноситься до середнього класу якості будівельних робіт (клас В), при цьому його стан оцінюється як середнє. Ставлення орендованої площі до загальної площі будівлі невисоке в порівнянні з середнім показником для ринку оцінюваного об'єкта, який приблизно становить 93%. Ділянка будівлі впорядковано належним чином. Відкрита автостоянка достатня для даного будівлі і відповідає нормам зонування. Місцезнаходження ділянки не кутова, що також розглядається як звичайне, при цьому до нього є доступ з головній автомагістралі.

Поточні ставки орендної плати знаходяться в межах від 120 дол./м2 до 130 дол./м2 орендованої площі. Середня орендна плата становить 126 дол./м2. Орендарі відрізняються гарною платоспроможністю. За винятком телефонного зв'язку, орендодавець сплачує всі витрати, включаючи прибирання та електричну енергію. Експлуатаційні витрати є типовими для даного ринку. Договори оренди укладено на термін від трьох до чотирьох років; вони передбачають можливість продовження договорів ще на три роки за поточними ставками орендної плати. Всі договори укладені менше 18 місяців тому, при цьому умови оренди типові для поточної кон'юнктури ринку. Речове право орендаря у об'єкта оцінки не забезпечує будь-які переваги. Оцінці підлягає безумовне право власності в об'єкті.

В аналізі використовуються п'ять співставних операцій. Всі зіставні об'єкти являють собою среднеетажние офісні будівлі, здаються в оренду кільком орендарям. Будівлі знаходяться в районі оцінюваного об'єкта. Всі будівлі фінансувалися на ринкових умовах за звичайним нормам співвідношення кредиту і вартості. Всі об'єкти були зіставні продані з передачею безумовного права власності. В якості одиниці порівняння в даному аналізі використовується ціна за 1 м2 орендованої площі. Дані представлені в табл. 8.5.

Спочатку оцінювач аналізує ринкові дані і визначає, що всі угоди з продажу офісних будівель передбачають передачу права орендодавця, тому поправок на відмінність в майнових правах не вимагалося.

Всі угоди були укладені на ринкових умовах кредитування, тому для цього елемента порівняння також не потрібні поправки. Оскільки всі угоди були укладені на звичайних умов-

ях, то внесення поправок на умови продажу не знадобилося. Зіставні угоди були укладені нещодавно, в межах 9 місяців від дати оцінки. Істотних змін у рівні орендної плати та зайнятості не відбулося, тому поправок на ринкові умови не вимагається. Відносний порівняльний аналіз розрізняються елементів наводиться нижче.

Об'єкт А має ціну 779,26 дол./м2 орендованої площі. Його розташування на перехресті автомагістралей краще порівняно з оцінюваним об'єктом. Будівля має середній коефіцієнт орендованої площі, але воно більш ефективно в порівнянні з об'єктом оцінки. Рівень зайнятості будівлі для об'єкта А трохи нижче оцінюваного об'єкта і нижче норми, яка вважається типовою для стабільної зайнятості. Таким чином, об'єкт А має більше переваг, ніж недоліків, і ці параметри вважаються більш значущими. Це означає, що ціна об'єкта оцінки менше 779,26 дол./м2 орендованої площі.

Об'єкт має ціну 713,80 дол./м2 орендованої площі. Фактична орендна плата нижче ринкової. Місце розташування даного об'єкта гірше, ніж у оцінюваного об'єкта, який розташований біля великої автомагістралі. Об'єкт має перевагу за коефіцієнтом орендованої площі, що вказує на більш високий чистий дохід. Норма зайнятості для нього нижче ринкової норми. Загалом в об'єкта більше недоліків, ніж переваг, при цьому недоліки вважаються значущими. В даному конкретному у разі розходження в коефіцієнтах орендованої площі може розглядатися як незначний з точки зору впливу на вартість. Тому аналіз об'єкта В вказує, що об'єкт оцінки повинен мати ціну вище 713,80 дол./м2 орендованої площі.

Об'єкт має ціну 760,87 дол./м2 орендованої площі. Його розташування таке ж, що і у оцінюваного об'єкта, але він має перевага за коефіцієнтом орендованої площі. Коефіцієнт витрат для даного об'єкта трохи вище звичайного, що веде до деякого зниження чистого доходу. Оскільки коефіцієнт орендованої площі надає більше вплив на вартість порівняно з коефіцієнтом витрат, то об'єкт З має перевагу в порівнянні з оцінюваним об'єктом. Таким чином, вартість оцінюваного об'єкта буде нижче 760,87 дол./м2 орендованої площі.

Об'єкт D має ціну 808,90 дол./м2 орендованої площі. Оскільки він розташований на перетині двох великих автомагістралей, то його розташування значно краще у порівнянні з оцінюваним об'єктом. Наявність паркувальних місць дещо обмежено. Об'єкт D має більш високу норму зайнятості порівняно із звичайною ринковою нормою. Перевага розташування переважує обмеження по парковці. Переваг у об'єкта D більше у порівнянні з оцінюваним об'єктом, тому вартість оцінюваного об'єкта буде нижче 808,90 дол./м2 орендованої площі.

Об'єкт Е має ціну 730,77 дол./м2 орендованої площі. Місце розташування об'єкта гірше в порівнянні з оцінюваним об'єктом. По всім іншим елементам порівняння вони рівні. Оскільки об'єкт Е місце розташування гірше, то ціна оцінюваного об'єкта буде вище 730,77 дол./м2 орендованої площі.

Показники вартості, отримані з порівняння продажів, приводяться до одного значення з допомогою наступній таблиці.

Об'єкт Результат порівняння Ціна, дол./м2

D Краще 808,90

A Краще 779,26

C Краще 760,87

Об'єкт оцінки -

E Гірше 7 30,

B Гірше 7 13,8

Ціни об'єктів А, С і D вище, ніж у оцінюваного об'єкта. У об'єктів В і Е ціни нижче, ніж в об'єкта оцінки. Найменший показник вартості у першій групі складає 760,87 дол./м2 орендованої площі для об'єкта С. Найбільша ціна по другій групі становить 730,77 дол./м2 орендованої площі об'єкта Е. Тому вартість оцінюваного об'єкта знаходиться між 730,77 і 760,87 дол./м2 орендованої площі. Об'єкт Є найбільш схожий з оцінюваним об'єктом, тому йому може бути присвоєно найбільшу вагу. Таким чином, можна зробити висновок, що значення ціни за 1 м2 орендованої площі становить 740 дол.

Загальний показник вартості об'єкта оцінки розраховується як добуток ціни за 740 дол./м2 на 3180 м2 орендованої площі і дорівнює 2 353 200 дол. США. Це показник можна округлити до 2 350 000 дол. Точність оцінки дорівнює половині ціни першого значущого розряду. Тут ціна цього розряду дорівнює 10 000. Отже, оцінка виконана з точністю на рівні ±5000 доларів США.

Якщо зіставні об'єкти краще або гірше об'єкта оцінки, то визначається тільки нижній або верхній межа, при цьому діапазон показників вартості для оцінюваного об'єкта не позначається. В даному випадку єдиний висновок, який може зробити оцінювач щодо оцінюваного об'єкта, полягає в тому, що його вартість вище найбільшого показника (якщо всі якісні фактори порівнянних об'єктів гірше) або нижче найменшого показника вартості порівнянних об'єктів (якщо всі якісні фактори порівнянних об'єктів краще). Якщо наявних даних недостатньо для отримання показника вартості оцінюваного об'єкта, то слід використовувати інші аналітичні інструменти. Часто з цим завданням допомагають впоратися кількісні поправки. Приклад спільного використання кількісних поправок і якісного аналізу наводиться далі в цій главі.

Приклад на спільне використання методів кількісного і якісного аналізу

На практиці не завжди вдається повною мірою скористатися кількісними методами аналізу. Структура зібраної інформації може бути такий, що зробити кількісні поправки можна буде не для всіх елементів порівняння. У цьому випадку аналіз можна завершити, використовуючи якісний метод аналізу.

Коли обидва методи використовуються спільно, їх слід застосовувати послідовно для кожного елемента порівняння. Іншими словами, не слід робити кількісну поправку на зміни ринкових умов для одних порівнянних об'єктів і виконувати якісний аналіз ринкових умов для інших. Кількісні поправки необхідно визначати в першу чергу. Далі щодо скоригованої ціни виконують якісний аналіз. Для спільного використання кількісного і якісного аналізу застосовують методи аналізу пар даних і відносного порівняльного аналізу.

Приклад 4

Кількісний аналіз

Оцінюваний об'єкт являє собою будівлю складу, побудоване 15 років тому, загальною площею 2500 м2 і 250 м2 офісних приміщень. Висота стелі становить 5,5 м. Якість будівельних робіт хороше, а стан будівлі середня.

В аналізі використовували п'ять зіставних продажів. Всі об'єкти є складськими будівлями, розташованими в районі оцінюваного об'єкта.

Об'єкт був проданий рік тому за ціною $622 000. Продавець надав пільгове кредитування, в результаті чого покупець заплатив на $63 000 більше у порівнянні з оплатою готівкою. Об'єкт має площу 2800 м2, висоту стелі 5,5 м. Площа офісних приміщень становить 225 м2. Об'єкту 14 років. Якість будівельних робіт гарне, але на момент продажу будівлі складу потрібний ремонт. Покупець витратив $35 000 на поліпшення стану складу.

Об'єкт був проданий шість місяців тому за ціною $530 000 готівкою. Об'єкт має площу 2700 м2, висоту стелі 5,5 м. Площа офісних приміщень становить 220 м2. Об'єкту 13 років. Якість будівельних робіт і стан будівлі середня.

Об'єкт являє собою поточну операцію на суму $495 000. Покупець прийняв діючий кредит на пільгових умовах, у результаті чого заплатив на $9000 більше, ніж якщо б він отримав кредит на ринкових умовах. Склад має площу 2200 м2 і висоту стелі 4,9 м. Площа офісних приміщень становить 300 м2. Об'єкту 13 років. Якість будівельних робіт гарний, стан будівлі середня. Склад здається в оренду на довгостроковій основі за ставками нижче ринкових, тому його ціна покупки була встановлена на $25 000 нижче ринкових цін.

Об'єкт D був проданий три місяці тому за ціною $554 000. Об'єкт має площу 2500 м2, висоту стелі 4,9 м. Площа офісних приміщень становить 250 м2. Об'єкту 16 років. Якість будівельних робіт гарний, стан будинку дуже хороше.

Об'єкт Е являє собою поточну операцію на суму $626 000 з оплатою готівкою на користь продавця. Склад має площу 2600 м2 і висоту стелі 6,1 м. Об'єкту 16 років. Площа офісних приміщень становить 210 м2. Якість будівельних робіт хороше, стан будівлі середня. Склад здається в оренду на довгостроковій основі за ставками вище ринкових. Ціна покупки була встановлена на $80 000 вище ринкових цін.

Порядок визначення кількісних поправок представлений в табл. 8.6.

Об'єкти З і Е були продані з довгостроковою орендою, тому обидва вимагають внесення поправки на передані майнові права. Для об'єкта Із необхідна поправка в бік збільшення в розмірі $25 000, оскільки він здається в оренду за ставками нижче ринкової орендної плати. Для об'єкта Е потрібно поправка в бік зменшення в розмірі $80 000, оскільки він здається в оренду за ставками вище ринкової орендної плати.

Для об'єктів А і З вимагається поправка на умови кредитування. Продавець об'єкта А надав пільгове кредитування, результаті чого покупець заплатив на $63 000 більше порівняно з оплатою готівкою. Тому стосовно об'єкта А робиться поправка в розмірі $63 000. Покупець об'єкта З ухвалив діючий кредит на умовах нижче ринкових. Покупець заплатив премію в рамере $9000 порівняно з ціною, яку він заплатив би за ринкових умов кредитування, тому відносно об'єкта З робиться поправка в розмірі $9000.

Оскільки всі порівнянні угоди були укладені на формальних умовах, поправок на умови продажу не потрібно.

Угоди були укладені протягом 12 місяців. Вартість об'єктів даного ринку підвищується на 4% в рік. Об'єкти А, В і D вимагають поправки в бік збільшення на зміну ринкових умов.

Об'єкту А був необхідний ремонт, тому покупець издержал $35 000 для поліпшення стану будівлі. Стан оцінюваного об'єкта середнє, тому щодо об'єкта А робиться поправка в розмірі $35 000, щоб привести його у відповідність із середнім статком оцінюваного об'єкта.

Об'єкт D не вимагав проведення ремонту, тому в його щодо робиться поправка в розмірі $10 000, щоб привести його в відповідність із середнім статком оцінюваного об'єкта.

Після внесення всіх кількісних поправок діапазон показників вартості об'єктів становить від 200,22 до 232,27 дол./м2.

Якісний аналіз

Поправка на висоту стелі не може бути визначена з аналізу відмінностей по орендній платі, незайнятості або витрат. Однак при інших рівних умовах додаткова висота стелі збільшує вартість об'єкта. Об'єкти З і D з висотою стелі 4,9 м поступаються оцінюваного об'єкту, у якого висота стелі становить 5,5 м. Об'єкт Е з висотою стелі 6,1 м має перевагу в порівнянні з оцінюваним об'єктом.

Зазвичай, більш нові складські будівлі продаються по більш високим цінами. Об'єкти А, В і С, які є більш новими у порівнянні з оцінюваним об'єктом, ймовірно, мають перевагу. Об'єкти D і Е поступаються оцінюваному об'єкту, оскільки вони більш старі будівлі.

Площа порівнянних об'єктів знаходиться в межах від 2200 до 2800 м2, при цьому площа оцінюваного об'єкта розглядається як схожа для даного ринку. Ринок віддає перевагу промисловим будівлям з більш високою часткою офісної площі, тому об'єкти А, В і Е, які мають близько 8% офісної площі від всієї площі будівлі, дещо поступаються оцінюваного об'єкту, у якого частка офісної площі становить 10%. У об'єкта частка офісної площі становить 14%, тому він має деяку перевагу.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій