Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Метод співвідношення ціни і доходу

 

 

Метод співвідношення ціни і доходу грунтується на припущенні, що величина доходу, принесеного нерухомістю, є ціноутворюючим фактором, і соизмерение ціни та доходу за аналогічним об'єктах дає підставу для використання усереднених результатів при оцінці конкретного об'єкта нерухомості.

В залежності від виду принесеного доходу нерухомістю можна використовувати валовий рентний мультиплікатор (ВРМ) і загальний коефіцієнт капіталізації (ОКК).

Валовий рентний мультиплікатор - це показник, відображає співвідношення ціни продажу та валового доходу об'єкта нерухомості. Валовий рентний мультиплікатор застосовується для об'єктів, за якими можна достовірно оцінити або потенційний, або дійсний валовий дохід. Даний показник розраховується за аналогічним об'єктам нерухомості використовується як множник до адекватного показника оцінюваного об'єкта.

Етапи оцінки нерухомості за допомогою валового рентного мультиплікатора:

1. Оцінюється валовий дохід оцінюваного об'єкта, або потенційний, або дійсний.

2. Підбирається не менше трьох аналогів оцінюваного об'єкт, яким є достовірна інформація про ціну продажу та величиною потенційного або дійсного доходу.

3. Вносяться необхідні коригування, збільшують порівнянність аналогів з оцінюваним об'єктом.

4. По кожному аналогу розраховується валовий рентний мультиплікатор.

5. Визначається підсумковий ВРП як середня арифметична розрахункових ВРП по всьому аналогам.

Розрахуємо середній валовий рентний мультиплікатор за аналогам і його середнє значення.

(100 000/20 000 + 95 000 / 21 000 + 120 000/27 000) : 3 = 4,656

ВРП не коригують на відмінності між об'єктом оцінки і порівнянними аналогами, так як в основі розрахунку ВРП покладені фактичні орендні платежі і продажні ціни, в яких вже враховано зазначені відмінності.

 

Ринкова вартість оцінюваного об'єкта 25 000 × 4,656 = 116 402.

Метод досить простий, але вимагає дотримання таких умов, як наявність розвинутого й активного ринку нерухомості, можливість отримання достовірної ринкової та економічної інформації. До недоліків методу можна віднести неможливість досягнення повної порівнянності оцінюваного об'єкта і аналогів, а також вплив на ринкову вартість величини операційних витрат.

Загальний коефіцієнт капіталізації застосовується до чистого операційного доходу об'єкта нерухомості. Загальний коефіцієнт капіталізації (ОКК) визначається відношенням чистого операційного доходу (ЧОД) порівнянного аналога до його ціні:

Основні етапи розрахунку вартості об'єкта нерухомості при допомогою загального коефіцієнта капіталізації:

1. Розраховується чистий операційний дохід оцінюваного об'єкта нерухомості.

2. Підбирається не менше трьох аналогів оцінюваного об'єкт, яким є достовірна інформація про ціну продажу та величиною чистого операційного доходу.

3. Вносяться необхідні коригування, збільшують порівнянність аналогів з оцінюваним об'єктом.

4. По кожному аналогу розраховується загальний коефіцієнт капіталізації.

5. Визначається підсумковий ОКК як середня арифметична розрахункових ОКК по всьому аналогам.

6. Розраховується ринкова вартість оцінюваного об'єкта як відношення чистого операційного доходу оцінюваного об'єкта до середнього ОКК з відібраних аналогам.

Підбір аналогів, порівнянних з оцінюваним об'єктом, проводиться у відповідному за призначенням сегменті ринку нерухомості; ідентифікація об'єктів включає такі параметри, як ступінь ризику, рівень доходу і т.д.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій