Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Принципи оцінки ринкової вартості нерухомості

 

 

Теорія вартості сформулювала чотири основних фактори, впливають на вартість: корисність, дефіцит (рідкість), потреба і реальна купівельна спроможність. Дані фактори проявляються через основні принципи оцінки, які визначають їх вплив на вартість об'єктів нерухомості процесі її функціонування.

Основні принципи оцінки нерухомості об'єднані в чотири групи:

1. Принципи, засновані на уявленнях власника про корисність об'єкта.

2. Принципи, засновані на експлуатаційних характеристики оцінюваного об'єкта.

3. Принципи, обумовлені впливом ринкової середовища.

4. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання.

Принципи, засновані на уявленнях власника про корисності об'єкта.

Процес створення вартості орієнтований на отримання майбутніх вигод. Ринкова вартість нерухомості не еквівалентна ціні придбання об'єкта в минулому або виробничим витратам на її створення; її величина відображає уявлення учасників ринку про майбутні вигоди від її придбання.

Для власника нерухомості особистого користування вартість залежить головним чином від очікуваних переваг в результаті володіння і проживання у цієї нерухомості. Вартість комерційної нерухомості буде визначатися доходом, який вона може генерувати в майбутньому. У зв'язку з цим оцінювачі нерухомості враховують місцеві, регіональні та національні особливості уявлень покупців і продавців. Ретроинформация про об'єкт і стан ринку має значення для інтерпретації поточного стану ринку і прогнозування ринкових очікувань.

Корисність полягає в здатності товару задовольняти певні потреби споживачів. Нерухомість володіє різною корисністю для мешканців, власника і орендаря. Житлова нерухомість знаходиться в особистій власності, задовольняє потребу власника в житловому приміщенні з тій чи іншій ступенем зручності. Якість зручностей впливає на корисність нерухомості для власника або орендаря. В даному випадку корисність приймає форму генеруються нерухомістю грошових потоків. Вплив корисності на вартість залежить від споживчих характеристик нерухомості, до яких відносять площа, місце розташування, якість ремонту і інші властивості корисності, які суттєво впливають на вартість нерухомості.

Принцип заміщення стверджує, що при наявності декількох аналогічних або порівнянних об'єктів нерухомості на ринку найбільшим попитом буде користуватися об'єкт з найменшою ціною. Цей принцип передбачає раціональне поведінку учасників ринку, не обтяжених додатковими витратами, зумовленими затримкою платежів. Згідно даним принципом, покупець не заплатить за нерухомість більше, ніж за інший об'єкт зі схожими споживчими параметрами. Принцип заміщення визнає за покупцями і продавцями право вибору об'єктів нерухомості з однаковими характеристиками.

 

Витрати невикористаних можливостей - це величина втрат, пов'язаних з упущеною можливістю в результаті конкретного вибору. Інвестор, приймаючи відповідне рішення, відмовляється від інших можливостей застосування капіталу. Переваги конкретного інвестора враховують його інтереси: це або максимальна прибутковість при відносно невеликому рівні ризику, або отримання надійно прогнозованої величини доходів на довгостроковій основі. Витратами невикористаних можливостей для інвестора є альтернативні інвестиційні варіанти, які опинилися більш ефективними при порівнянному рівні ризику. Наприклад, якщо власник придбав будинок в зоні обмеженою поверховості, він позбавляється можливості отримання додаткового доходу від здачі в оренду надбудованих поверхів при наявності відповідного попиту.

Поняття витрат невикористаних можливостей пов'язано з принципом заміщення. Порівняльний аналіз ставок доходу за альтернативними інвестиційним варіантів допомагає оцінювачу визначити необхідну прибутковість для оцінюваної нерухомості.

Принципи, засновані на експлуатаційних характеристиках оцінюваного об'єкта.

Принцип балансу стверджує, що вартість нерухомості створюється та підтримується за умови рівноваги різних конфронтуючих і взаємодіючих елементів, таких, як компоненти нерухомості, виробничі фактори: земельна ділянка, робоча сила, капітал та менеджмент. Необхідна рівновага досягається при оптимальному співвідношенні землі та інших об'єктів, а вкладення додаткового капіталу не супроводжується отриманням додаткової вигоди. Принцип балансу проявляється і у взаємозв'язку нерухомості і зовнішнього середовища.

Принцип вкладу означає, що вартість кожної конкретної складовою нерухомості відповідає її внеску у вартість цілого об'єкта нерухомості або величиною, на яку зменшується загальна вартість, при відсутність даного компонента в нерухомості.

Фактично понесені витрати з власником перетворення нерухомості можуть супроводжуватися зміною її вартості як у більшу, так і у меншу сторону, або не змінювати вартість. Наприклад, фактично здійснений ремонт приміщення, який має кошторис понесених при цьому витрат, в залежності від відповідності привнесених поліпшень вимогам ринку і типу конкретного об'єкта, може змінити вартість на величину, дорівнює або перевищує витрати, а при несприятливих умовах призвести до зниження підсумкового результату.

Принцип залишкової продуктивності. Під надлишки продуктом розуміють чистий дохід, принесений земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт нерухомості, за винятком всіх виробничих видатків. Класична економічна школа ототожнювала прибавочний продукт із земельною рентою, яка, на її думку, лежала в основі вартості землі. В XX столітті економісти висловлювали думку, що прибавочний продукт слід пов'язувати з організацією виробництва, яка об'єднує землю, робочу силу і капітал в кінцевий об'єкт нерухомості.

Принцип ринкового відповідності передбачає, що нерухомість має вартість за умови, що її характеристики відповідають попиту конкретних ринків. Напрям використання нерухомості у даному районі має відповідати попиту за великим спектру факторів, включаючи економічні обставини, уподобання власників, чинні норми зонування і регулювання землекористування та ін.

Конкретні ринки також встановлюють стандарт ринкового відповідності. Так, згідно з принципом прогресії, нерухомість низькою ціною в районі з високими цінами буде коштувати дорожче, ніж в районі з порівнянною нерухомістю. Згідно з принципом регресії, нерухомість з високою ціною в районі з низькими цінами, буде коштувати менше, ніж у районі з порівнянною нерухомістю.

Принцип зовнішнього фактора означає, що позитивне або негативний вплив на вартість нерухомості можуть надавати зовнішні по відношенню до неї фактори. Зазвичай фактори, що мають значення для великого числа об'єктів (автодороги, інші об'єкти інфраструктури), забезпечуються державою. Якщо зовнішні чинники, що формуються державою, надають переважно позитивний вплив, то негативні зовнішні фактори для власників нерухомості виникають, як правило, з-за дій інших власників. Наприклад, фірма скидає в навколишнє середовище шкідливі відходи і ухиляється від відповідальності, перекладаючи на інших витрати по проведенню екологічних заходів.

Нерухомість більшою мірою піддається впливу зовнішніх факторів через її нерозривному зв'язку з земельною ділянкою. Зовнішні фактори можуть зачіпати призначення нерухомості, так і її фізичні параметри. Наприклад, в Москві відкриття станції метро в районі новобудов призводить до збільшення її вартості приблизно на 25%. Зовнішні фактори можуть

мати інтернаціональний, національний, регіональний та місцевий характер.

До чинників, що впливають на вартість нерухомості, зазвичай відносять: суспільні тенденції, економічну ситуацію, заходи державного регулювання та екологію. Взаємодія зазначених факторів визначає ринкову вартість будь-якого об'єкта нерухомості. Оцінювач вивчає і аналізує тенденції розвитку факторів, що впливають на вартість, щоб визначити напрямок змін, швидкість, з якою вони відбуваються, період, протягом якого вони збережуться, а також ступінь впливу і можливий діапазон.

Соціальні фактори, аналізовані оцінювачами, пов'язані з характеристиками населення. Вивчення демографічних тенденцій передбачає розгляд складу населення за віком та статтю, чисельністю населення, рівня освіти, темпів попиту на житлову нерухомість і т. д.

Економічні фактори зачіпають основні зв'язки між існуючим і майбутнім попитом і пропозицією, а також купівельну здатність населення. В даному випадку оцінювачі розглядають такі ринкові характеристики, як зайнятість, рівень доходів, розвиток промисловості, інфраструктуру, рівень цін, а також можливі умови фінансування придбання нерухомості. Крім того, до економічних чинників відносять кількість і якість існуючої нерухомості, можливість створення нових об'єктів, рівень будівельних витрат, ринкові коефіцієнти завантаження приміщень, динаміку орендної плати та ціновий діапазон подібних об'єктів нерухомості.

До державним чинникам відносять політичну і правову діяльність на всіх рівнях державного управління, яка може впливати на характер і тенденції функціонування ринку нерухомості та вартість нерухомості. Найбільш важливі фактори включають федеральний, регіональне та місцеве податкове законодавство, місцеві правила зонування, будівельні норми та правила, санітарні норми, спеціальне законодавство, що впливає на вартість нерухомості.

Природні та техногенні екологічні чинники, до яких відносять кліматичні умови, топографію, стан грунту, токсичні забруднювачі, перешкоди майбутнього економічного розвитку природного характеру, транспортні системи, природну привабливість території, на якій розташована нерухомість.

Принципи, обумовлені впливом ринкового середовища

Найважливіші фактори, що впливають на вартість: корисність, дефіцит (рідкість), потреба і реальна купівельна спроможність, процесі своєї взаємодії формують економічний принцип попиту і пропозиції. Споживчі властивості товару, обсяг його пропозиції, можливості та потреби покупців в його придбанні у сукупності формують попит та пропозиція товару в конкретній ринковій ситуації.

Володіння та успішне управління нерухомістю забезпечують інвесторам можливість отримання економічної вигоди. Хоча ринки нерухомості відрізняються нестабільністю, нерухомість є основним об'єктом оціночної діяльності, а ринки нерухомості - важливою рушійною силою економічного розвитку.

Інвестори, вкладаючи капітал в нерухомість, ґрунтуються на своїх потребах і можливостях. Різноманітність вибору інвестиційних інструментів і, зокрема, об'єктів нерухомості відображає різноманіття форм, доступних національній економіці. Кожен індивідуальний учасник ринку прагне отримати свої економічні цілі та результати, при цьому в процесі взаємодії всіх учасників відбувається комплексне формування ринку нерухомості. Різноманіття мінливих і взаємопов'язаних факторів, що впливають на вартість нерухомості, що проявляється в основних принципах ринкових очікувань та ринкових змін.

Зміни стану ринку обумовлені динамікою факторів, впливають на вартість нерухомості: природні, економічні, суспільні, екологічні і політичні. Характер змін залежить від активності ринків. Зміни соціальних, економічних, політичних і екологічних факторів, що впливають на попит і пропозицію нерухомості і, отже, на вартість окремих об'єктів нерухомості. Завдання оцінювача полягає в аналізі і прогнозуванні потенційних ринкових змін, які суттєво впливають на вартість оцінюваного об'єкта. Однак, в силу мінливості ринкової ситуації, вартісна оцінка нерухомості проводиться на конкретну дату і недовго зберігає свою обґрунтованість. Зміна ринкових переваг сфері нерухомості не може бути легко забезпечене відповідним пропозицією. Крім того фізичне, функціональне та економічне старіння будівель знижує їх вартість.

Розглянемо комплексне вплив на результат оцінки загальних економічних принципів попиту і пропозиції, заміщення, балансу та зовнішніх факторів.

Принцип пропозиції і попиту передбачає, що ціна нерухомості перебуває у прямій залежності від попиту і в оберненій - від пропозиції. Зазначена залежність зазвичай не носить пропорційний характер. Таким чином, зміна попиту і пропозиції на який-небудь об'єкт призводить до зміни рівноважної ціни. Взаємодія попиту і пропозиції є наслідком взаємодії учасників ринку нерухомості: виробників і споживачів чи продавців і покупців.

Пропозиція нерухомості - це кількість об'єктів певного виду нерухомості, пропонованих на даному ринку в даний період часу для продажу або оренди за відповідними цінами, за умови стабільності витрат виробництва.

Попит в сфері нерухомості - це потреба в придбанні чи оренді в даний період часу будь-якого типу нерухомості за цінами даного ринку за умови стабільності чисельності населення, доходу, майбутніх цін та уподобань власників і користувачів.

Принцип конкуренції. Конкуренція виникає між покупцями або орендарями і є результатом взаємодії зусиль кількох потенційних покупців або орендарів при укладанні угоди. Конкуренція виникає між продавцями або власниками нерухомості в процесі взаємодії зусиль декількох потенційних продавців або власників нерухомості при її продажу чи здачі в оренду. Покупці і продавці нерухомості націлені на максимізацію доходів при адекватному рівні ризику. Тому в умовах ринкової конкуренції кожен об'єкт нерухомості конкурує не тільки з усіма іншими предметами, придатними для даного виду використання на конкретному секторі ринку, але і з об'єктами інших сегментів ринку.

Дефіцит - це фактор вартості, що відображає поточне або очікуване співвідношення попиту і пропозиції на конкретний товар. Цінність дефіцитного товару, до якого повною мірою можна віднести нерухомість, силу обмеженості придатною до використання землі, зростає не тільки при збільшення попиту, але навіть при його сталості. Фактори корисності та дефіциту впливають на вартість тільки у взаємодії один з одним, так відсутність одного з них нівелює вплив залишився.

Під потребою розуміють бажання покупця отримати певний товар, що задовольняє ті або інші життєві потреби. Потреба, так само, як корисність і дефіцит, пов'язаний з купівельною здатністю.

Реальна купівельна спроможність - це здатність конкретної особи або групи осіб функціонувати на ринку в якості покупця, купуючи товари та послуги за гроші чи їх еквівалент. Оцінка ринкової вартості нерухомості враховує здатність ринку заплатити за оцінюваний об'єкт.

Принцип найкращого і найбільш ефективного використання Оптимальне використання нерухомості відображає основне допущення в щодо поведінки ринку нерухомості. Розглядаючи ринкові фактори, визначають вартість нерухомості, оцінювач визначає оптимальне використання нерухомості. Подібний аналіз відіграє істотну роль при визначенні вартості нерухомості, оскільки він визначає місце об'єкта на ринку з позиції альтернативних варіантів використання землі на конкретну дату. Таким чином, ринкова вартість або ціна, яку покупець готовий заплатити, а продавець готовий прийняти за нерухомість, базується на поданні оцінювача про найбільш вигідному використанні земельної ділянки або будівель. Незважаючи на те, що вільні і забудовані земельні ділянки мають тенденцію до оптимального використання, висновок оцінювача про оптимальний використання нерухомості може не збігатися з поточним використанням. Оскільки варіант використання землі може бути обмежений існуючими будовами, оптимальне використання визначають і для земельної ділянки як умовно вільного, і для нерухомості в цілому. Сформульований варіант оптимального використання нерухомості базується на комплексному аналізі ринкових умов і тенденцій

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій