Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Використання методу реальних опціонів для оцінки нерухомості

 

 

Поняття опціонів виникло в теорії і практиці фінансових інвестиційних інструментів і відноситься до розділу похідних цінних паперів, які включають опціони і ф'ючерси.

Опціони - це цінні папери, що дають інвестору право купити чи продати інші цінні папери або інші активи за спеціально обумовленою ціною протягом певного строку.

Ф'ючерси - це мають юридичну силу контракти, яких продавець бере на себе зобов'язання поставити або фінансові товарні активи з фіксованою ціною у встановлений термін, а покупець контракту зобов'язується їх придбати на даних умовах.

Залежно від поставленої цілі інвестиційної розрізняють кілька різновидів опціонів. Так, корпоративний сектор фондового ринку використовує такі види опціонів, як «права» і «варранти».

«Права» - це короткостроковий опціон на купівлю звичайних акцій нового випуску даного емітента за курсом нижче поточного ринкового для збереження певної частки капіталу при додатковій емісії.

Ордер, або варант - це довгостроковий опціон на купівлю звичайних акцій за курсом, який на момент випуску ордерів встановлюється вище ринкового; даний опціон супроводжує зазвичай емісію корпоративних облігацій.

Опціони «Пут» і «Колл» не пов'язані з емітентами лежать в їх основі цінних паперів та виконуються мэйкерами фондового ринку.

«Пут» - це опціон на продаж базового активу за фіксованим курсом до закінчення обумовленого терміну.

«Колл» - це опціон на купівлю базового активу за фіксованим курсом до закінчення встановленого строку.

 

Опціони, будучи правом, а не обов'язком, надають інвестору можливість вибору і мають цінність в умовах невизначеності. Стратегічне управління інвестиціями вимагає оцінки існуючих та потенційних можливостей інвестиційного інструменту, які можуть використовуватися в процесі його існування або знаходження в інвестиційному портфелі.

Оцінка ефективності опціонів передбачає соизмерение ступеня зниження інвестиційного ризику за витратами на придбання опціону з урахуванням зміни ринкової ціни базового інвестиційного інструменту.

Прийняття інвестиційного рішення в цьому випадку вимагає постановки та розв'язання оптимізаційних задач, розгляду різних стратегій управління ризиком з урахуванням очікуваних змін цін базових активів.

В даний час теорія опціонів розвивається в напрямку реальних активів. Метод реальних опціонів розглядає методологію хеджування портфелів, які включають не тільки цінні папери, але і інвестиційні проекти, що передбачають майнові вкладення в різні активи.

Реальні активи - це будь-які матеріальні активи, такі, як дорогоцінні метали і камені, стратегічну сировину, колекційні предмети. Самостійним видом реальних активів виступає нерухомість або майно у вигляді приватних індивідуальних будинків, порожніх і неосвоєних земельних ділянок, а також майно, прив'язане до землі і приносить дохід.

Метод реальних опціонів відштовхується від поняття «опціон», що означає для інвестора можливість вибору при визначенні сценарію отримання доходу від інвестиційного інструменту з урахуванням формування різних варіантів грошового потоку в часі, аж до відмови від використання базового активу.

Модель реальних опціонів надає менеджерам можливість планування і управління стратегічними інвестиціями та представляє синтез оцінки ринкової вартості і прийняття інвестиційних рішень в умовах невизначеності. Використання реальних опціонів розширює систему стратегічних інструментів, виявляють і оцінюють альтернативи на ринку нерухомості зокрема. Так, модель реальних опціонів об'єднує методику проектного аналізу та формування корпоративної стратегії.

Реальні опціони використовуються при аналізі бізнес-планів інвестиційним проектам, які передбачають вкладення в реальні активи.

Залежно від стратегії управління проектом і способу зниження ризику реальні опціони класифікують наступним чином.

Опціони на вихід з проекту передбачають можливість вийти з проекту і продати придбані для нього активи, якщо проект виявиться неефективним або нездійсненним у зв'язку з обсягом необхідних капіталовкладень.

Опціони на тимчасове призупинення або відстрочку розвитку проекту передбачають консервацію проекту та припинення його фінансування, з тим, щоб у потрібний момент приступити до експлуатації майнового комплексу, зберіг свої споживчі якості.

Опціони по розширенню проекту надають можливість збільшення масштабу випуску продукції і надання послуг, якщо це вигідно, і полягають у тому, щоб інвестор міг залишити за собою виняткові права на виробництво, продаж або використання створеного резерву виробничої потужності.

Опціони на контрактацію зводяться до можливості укласти контракти на заздалегідь визначених умовах, залучати субпідрядників, реалізовувати великі замовлення.

Опціони на перемикання припускають можливість при необхідність перепрофілювання активів, які придбані або створювалися власними силами для конкретних цілей.

Оцінка реальних опціонів зазвичай базується на порівнянні розрахункових показників чистої поточної вартості проекту (NPV) з урахуванням закладених у ньому можливостей гнучкого реагування на мінливі інвестиційні та інші умови та без передбачення в ньому реального опціону.

Перевищення показника при наявності реального опціону і є мірою ефективності реального опціону. При оцінці реальних опціонів необхідно враховувати витрати, пов'язані з реалізацією закладеного в проекті вибору.

Запропонована міра ефективності реального опціону чинності специфічність показника NPV дозволяє оцінити приріст власного капіталу інвестора від реалізації можливостей, закладених в реальному опціоні. У зв'язку з тим, що при наявності реального опціону закладені в проекті можливості мають різну ймовірність реалізації, показник NPV зазвичай оцінюється як середньозважена величина, отримана за трьома сценаріями розвитку подій: оптимістичним, найбільш ймовірного і песимістичним.

Опціон визначається як право придбати об'єкт нерухомості за обумовленою заздалегідь ціною протягом обумовленого терміну.

Залежно від терміну опціону та динаміки зміни вартості нерухомості на ринку вартість права опціону може змінюватися від нуля до різниці між ринковою вартістю нерухомості та ціною опціону.

У разі наявності опціону позитивна різниця між ринковою вартістю і ціною опціону зазвичай дістається власнику опціону. Він також може продавати або передавати право опціону іншій особі. Це частіше все характерно для «активного» або «зростаючого» ринку, де в спекулятивних метою сплачується досить велика премія за високий левередж.

При проведенні оцінки об'єкта нерухомості, на який накладено право опціону, зазвичай визначають різницю між ринковою вартістю нерухомість та її контрактною ціною (ціною опціону).

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій