Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Практика оцінки дохідної нерухомості

 

 

У попередніх розділах ми досить детально на теоретичному рівні розглянули питання, пов'язані з економічними основами оцінки ринкової вартості активу в рамках дохідного підходу.

У даному розділі у відповідності з раніше отриманими результатами розглянемо в основному прикладні аспекти оцінки землі, поліпшень та практичні питання, пов'язані з оцінкою право оренди об'єктів нерухомості.

Результати, представлені тут, можуть бути використані в якості методичних рекомендацій при виконанні реальних оцінок.

Концепція оцінки ринкової вартості дохідним методом

У відповідності з теорією і практикою оцінки можна досить впевнено стверджувати, що на ринку, близькому до ринку досконалої конкуренції, результати оцінок ринкової вартості, отримані різними методами, мають бути близькими один до одного. Результат оцінки, отриманий яким-небудь методом, суттєво відрізняється від інших, є сигналом до тому, що в процесі оцінки була використана або недостовірна інформація, або була допущена помилка методичного або математичного характеру.

Близькість підсумкових результатів, отриманих різними методами, дозволяє стверджувати, що повинні бути близькими і їх проміжні результати. При оцінці витратним методом окремо оцінюється вартість земельної ділянки і поліпшень. Причому оцінка вартості земельної ділянки виконується як умовно вакантного у відповідності з принципом найбільш ефективного використання. Оцінка ж дохідним методом за сучасною зарубіжній класичній схемі, як правило, не передбачає окремої оцінки земельної ділянки.

Такий підхід справедливий в умовах розвиненого ринку, коли земля і її поліпшення знаходяться в оптимальній пропорції. Для російських умов таке припущення може призвести до істотним помилок при оцінці, так як використання землі в Росії далеко від оптимального. Тому в рамках будь-якого методу в Росії доцільно оцінювати об'єкт нерухомості з урахуванням окремої оцінки землі.

Таким чином, оцінку ринкової вартості дохідним методом рекомендується виконувати в два етапи:

! оцінити ділянку землі як умовно вільна на основі його найбільш ефективного використання;

! оцінити об'єкт нерухомості в цілому з урахуванням наявного результату оцінки землі.

Така схема дозволяє виявити реальну вартість земельної ділянки при оцінці забудованих земельних ділянок. Ділянка землі, як відомо, зобов'язаний завжди оцінюватися по найкращому його використання. Він «не винен», що деколи використовується не кращим чином. Земельна ділянка один з найбільш цінних обмежених природних ресурсів є основою нерухомості, тому процедура його оподаткування за ринковою вартістю повинна стати економічним регулятором його ефективного використання. Отже, земельну ділянку в межах, наприклад, дохідного підходу повинен оцінюватися на основі техніки залишку за умови його найкращого використання як умовно вільного.

 

Процедура оцінки об'єкта нерухомості з урахуванням наявного результату оцінки ділянки дозволяє зрозуміти, наскільки він поліпшено, якщо не «погіршений» зовсім. Крім того, пропонована послідовність розумна і тому, що ділянку та його поліпшення є різними активами з точки зору зносу і, як наслідок цього, при прогнозуванні доходів і витрат у часі по різному обкладаються податком.

Далі, при оцінці ділянки у відповідності з принципом оптимальності його використання базу для оподаткування поліпшень необхідно оцінювати за умови здачі об'єкта нерухомості в оренду тільки за ринковими орендним ставкам, ігноруючи чинні договори оренди, якими може бути обтяжений об'єкт нерухомості. А при оцінці існуючих на землі поліпшень, як відомо, ігнорувати аналіз обліку діючих договорів оренди не можна.

При оцінці ж вільних або умовно вільних земельних ділянок обійтися без пропонованої схеми неможливо принципово. Це пов'язано з тим, що при оцінці вільного земельної ділянки методом залишку відсутній на дату оцінки база для оподаткування поліпшень. Вона з'являється у процесі моделювання поліпшень земельної ділянки, що сприяють найбільш ефективному його використанню.

У відповідності з теорією оцінки найбільш ефективним методом визначення ринкової вартості земельних ділянок вважається метод ринкових порівнянь - ринковий метод. Відомо, що цей метод заснований на аналізі інформації про ринкових операціях з об'єктами, порівнянними з оцінюваним, і приведення (коригування) їх цін до найбільш вірогідною ціною об'єкта оцінки. В даний час в Росії ринок земельних ділянок знаходиться в стадії зароджується. Пов'язано це в основному з недосконалістю земельного законодавства. У всякому разі, дані по операціях з ділянками надзвичайно рідкісні, а інформація про них часом далека від достовірності.

При оцінці об'єктів нерухомості земельну ділянку розглядається як фрагмент поверхні Землі. У цьому сенсі він не схильний ніяким видам зношування за винятком, може быть1, зовнішнього зносу. Фізичний і функціональний зноси відносять до поліпшень, які знаходяться на ділянці. Звідси випливає, що ділянка є невичерпним активом (капіталом), що не вимагає повернення (реінвестування) за рахунок доходів, тобто є джерелом необмеженого за часом («нескінченного») потоку доходів. Отже, доходи від ділянки можуть бути капіталізовані за норми віддачі на капітал YL. Це означає, що коефіцієнт капіталізації земельної ділянки RL дорівнює нормі віддачі на капітал YL.

Для оцінки ринкової вартості земельної ділянки на основі що змінюється у часі прогнозованого потоку доходів необхідно передбачити корекцію вартості з використанням відповідних коефіцієнтів.

Якщо прогнозується експоненційний зміна потоку доходів, наприклад з-за інфляції, то наближена оцінка вартості може бути отримана з використанням представлених вище математичних моделей без яких-небудь змін. Пам'ятаємо, що дисконтувати у цьому випадку можна доходи реальному вимірі (без урахування інфляції), а в якості ставки дисконтування використовувати норму віддачі на капітал у реальному вираженні.

З аналізу виразу (6.3.32) випливає, що оцінка ринкової вартості земельної ділянки як умовно вільного залежить від ставки відсотки реінвестування коштів, вкладених у створення поліпшень.

Чутливість ринкової вартості до варіації iP досить висока: значення ринкової вартості для iP = 0% і iP = 16% можуть відрізнятися один від одного більш ніж на 20%, тобто при зміні ставки відсотка фонду відшкодування на один відсоток ринкова вартість може змінитися на 2 і більше відсотків. Найвища еластичність характерна для невисоких району значень ставок відсотка фонду відшкодування.

Зі сказаного вище випливає, що при оцінці ринкової вартості об'єкта нерухомості вибір схеми зносу поліпшень і, як наслідок цього, моделі відшкодування початкових інвестицій изнашиваемую частина активу має важливе значення.

В процесі оцінки об'єкта нерухомості при виборі моделі (відшкодування) повернення необхідно орієнтуватися на тенденцію зносу поліпшень і керуватися правилом i = ia, що забезпечує повернення інвестицій в повному обсязі у будь-який момент часу реверсії. З точки зору практики проблемною є завдання вибору ставки ia відсотка функції зносу. Якісний аналіз тенденцій зносу об'єктів нерухомості, використовуваних для вилучення доходу, показує, що їх знос має прогресуючу тенденцію, тобто ставка відсотка функції зносу цих об'єктів істотно більше нуля. Найбільш ймовірне значення цієї ставки, на наш погляд, знаходиться в районі безризикової ставки. Використання

в якості ставки відсотка функції зносу безризикової ставки доцільно і з економічної точки зору, так як в цьому випадку при виконанні оцінки процес повернення інвестицій моделюється за рахунок накопичень у фонді також відшкодування за безризиковою схемою. Представляється, що такий підхід до вибору ставок відсотка функцій зносу і відшкодування при моделюванні DCF-аналізу найбільшою мірою відповідає економіці оцінки дохідної нерухомості (див. Додаток 1: «Динаміка зносу будівель»).

Представлені вище обґрунтування і підсумкове висновок поширюються не тільки на оцінку земельних ділянок, але і на оцінку об'єктів нерухомості в цілому, тобто об'єктів нерухомості, що мають у своєму складі землю та її поліпшення.

Оцінка ринкової вартості поліпшень земельної ділянки

Оцінка ринкової вартості поліпшень земельної ділянки повинна виконуватись за умови попереднього знання вартості земельної ділянки як умовно вільного.

Оцінку ринкової вартості наявних поліпшень VBо земельної ділянки з використанням дохідного підходу можна виконувати методом прямої капіталізації або методом капіталізації за нормою віддачі. Якщо існуючі поліпшення земельної ділянки, що використовуються не найкращим чином, для їх оцінки необхідно застосовувати метод капіталізації за нормою віддачі на капітал у варіанті DCF-аналізу, що дозволяє врахувати витрати на доведення об'єкта до найбільш ефективного використання (витрати на модернізацію або реконструкцію).

За аналогією з оцінкою земельної ділянки тут також необхідно попередньо виконати оцінку вартості поліпшень, відповідних найбільш ефективного використання цієї ділянки з урахуванням відповідних витрат.

Оцінка ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки

Відповідно до розглянутої вище концепції оцінки дохідного об'єкта нерухомості оцінка ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки повинна виконуватися з урахуванням того, що покращений земельну ділянка складається з двох різних, з точки зору зносу активів: земельного ділянки та її поліпшень.

Оцінка вартості поліпшеної земельної ділянки виконується шляхом капіталізації повного чистого операційного доходу (від ділянки та її поліпшень) в поточну вартість. Такий спосіб капіталізації можливий у тому випадку, якщо поліпшення земельної ділянки не вимагають істотних витрат на ремонт і відповідають найбільш ефективного використання цієї ділянки.

Розглянемо числовий приклад оцінки вартості об'єкта нерухомості при наступних припущеннях.

Оцінюваний об'єкт щороку генерує чистий операційний дохід у розмірі 15000 г.о. Ринкова вартість поліпшень земельної ділянки, певна ресурсним методом, дорівнює 80 000 г.о. Термін економічного життя поліпшень дорівнює 30 рокам. Ставка відсотка функції зносу дорівнює 0. Прогнозний період дорівнює 5 рокам. Передбачається, що актив через 5 років, підвищиться в ціні на 20%. Норма віддачі на капітал Y в номінальному вираженні дорівнює 15% річних. Потрібно виконати оцінку його ринкової вартості.

Результати оцінки, виконані за допомогою програми Microsoft-Excel, наведені в таблиці 6.10. Шукане значення ринкової вартості наведено у її 13 і 17 рядках. Розрахунок вартості виконаний методом послідовних наближень з використанням функції «підбір параметра» програми Excel.

Якщо аналіз найбільш ефективного використання поліпшеної земельної ділянки показав, що доцільним та економічно виправданим варіантом є часткова реконструкція існуючих поліпшення, то оцінка такого об'єкта повинна виконуватися з використанням метод капіталізації за нормою віддачі на капітал у варіанті DCF-аналізу.

У цьому зв'язку розглянемо числовий приклад оцінки ринкової вартості забудованої земельної ділянки в наступній змістовній постановці.

Необхідно оцінити ринкову вартість повного права власності на об'єкт нерухомості - земельна ділянка площею 10 соток (1000 м2), забудований будівлею котеджного типу. На момент оцінки оцінюваний об'єкт нерухомості використовується в комерційних цілях - здається в оренду під житло.

Оцінку необхідно виконувати в два етапи: 1) оцінити ринкову вартість земельної ділянки в умовно вільному його варіанті і 2) оцінити вартість наявних поліпшень з урахуванням знання вартості ділянки умовно вільному його варіанті.

Розглянемо детальніше ці етапи.

Етап 1

У процесі аналізу НЭИ оцінюваного об'єкта оцінювач прийшов до висновку, що найбільш ефективним буде використання ділянки під котеджне будівництво з будівлею, відповідним сучасного котеджу. Для будівництва такого будинку необхідно півроку. При цьому витрати часу розподілилися наступним чином: початок першого місяця - 10 000 г.о., початок четвертого місяця - 8000 г.о., початок п'ятого місяця 6000 г.о. Термін економічного життя котеджу визначений у 10 років з лінійним зносом улучшений1. Орендний платіж на кінець першого року визначений у розмірі 12 000 г.о. Втрати на незайнятість і при зборі орендних платежів у річному вимірі спрогнозовані на рівні 5% кожен, а операційні витрати - на рівні 40% від дійсного валового доходу. Визначено також джерело і розмір деякого щорічного додаткового доходу в розмірі 1000 г.о. В згідно з чинними нормативними документами податок на землю дорівнює 5 г.о. за сотку, а податок на поліпшення - 2% від їх балансової вартості. Норма віддачі на капітал, виходячи з аналізу альтернативних інвестицій, визначена в

розмірі 12% річних. Повернення початкових інвестицій за методом Рингу.

Рішення задачі оцінки в даній постановці розглянемо в декількох варіантах: варіант А варіант, варіант, варіант D.

Варіант А (еталонний)

В даному варіанті розглянемо рішення задачі оцінки з використанням DCF-аналізу в процесі всієї економічного життя поліпшень.

Результат оцінки в цьому варіанті будемо вважати точним (еталонним) рішенням, так як для її отримання ми будемо, керуючись принципом очікування, прогнозувати і розраховувати поточну вартість доходів у явному вигляді в процесі всієї економічного життя поліпшень. При цьому, щоб не ускладнювати завдання, припустимо сталість потоку доходів на рівні ПВД в процесі всього прогнозованого периода1.

Алгоритм оцінки:

1. Потенційний валовий дохід ПВДq = ПВДq-1, де q =1, 2, ..., 10.

2. Втрати на незайнятість ПНq = ПВДq × Кнз, де Кнз - коефіцієнт втрат від незайнятості.

3. Втрати при зборі орендних платежів ПСq = (ПВДq - ПНq) × × Ксб, де Ксб - коефіцієнт втрат при зборі орендних платежів.

4. Дійсний валовий дохід ДВДq = ПВДq - ПНq - ПСq + ДДq, де ДД - додатковий дохід.

5. Операційні витрати до податку на власність (ділянку та його поліпшення) ОРq = ДВДq × Кор, де Кор - коефіцієнт операційних витрат.

6. Податок на землю. Згідно з нині діючим законодавством податок на землю розраховується як добуток ставки податку на одиницю площі земельної ділянки на площу цієї ділянки. Ставка податку при цьому залежить від мети використання землі, який визначається місцевими органами влади. У нашому випадку податок на землю НЗ для кожного року буде дорівнює добутку НЗq = Тз × S, де Тз - ставка податку на землю.

7. Чистий операційний дохід ЧОДq = ДВДq - ОРq - НЗq.

8. Дохід на землю ДЗ = VL x Y. Особливість оцінки доходу на землю в нашому випадку полягає в тому, що в правій частині даної формули варто шукана величина VL. Рішення такого роду задач, в яких у якості вхідного параметра використовується шукане значення, виконується методом послідовних наближень.

9. Чистий операційний дохід до податку на поліпшення ДУдну = = ЧОД - ДЗ

10. Податок на поліпшення. Відповідно з законодавством РФ

податок на поліпшення розраховується як відсоток від балансової

вартості поліпшень за вирахуванням амортизаційних відрахувань.

Згідно концепції невідшкодованих інвестицій, як балан

сової вартості необхідно брати вартість витрат на створення

об'єкта, приведених до кінця періоду будівництва.

В даному варіанті оцінку вартості ділянки виконаємо також з використанням DCF-аналізу. Але на відміну від еталонного варіанта обмежимо прогнозований період володіння k п'ятьма роками.

На відміну від варіанта А в даному варіанті можливість врахування впливу податку на поліпшення на чистий операційний доход у нас є тільки на відрізку часу прогнозного періоду володіння. Для обліку цього впливу на вартість реверсії ми скористаємося методикою корекції доходу першого послепрогнозного року, у розділі.

Практичні розрахунки показують, що ітераційні процедури оцінки ринкової вартості земельної ділянки по варіантах В і С володіють абсолютною збіжністю при практично будь-яких розумних значеннях початкового наближення.

Загалом порівняльний аналіз результатів оцінок ринкової вартості за варіантами А, В, С і D дозволяє зробити наступні висновки:

1. Варіант, заснований на оцінці вартості реверсії за розрахункової моделі (3.25), дозволяє виконати оцінку вартості з результатом, який дорівнює оцінці вартості за вашим (еталонному) варіанту А.

2. Варіант поступається по точності варіанту С. може використовуватися тільки в якості грубого наближення до оцінки ринкової вартості.

3. Оцінка вартості за варіантом D володіє одним безперечною перевагою: вона не вимагає використання методу послідовних наближень. Цей варіант може застосовуватися для оцінки вартості об'єкта при виході його на режим генерації стабільного потоку доходів нарівні з варіантом С.

Відомо, що показником ефективності використання земельної ділянки може служити відношення вартості його поліпшень до загальної вартості об'єкта. У нашому випадку (див. табл. 6.16) це відношення на момент закінчення будівництва дорівнює 72%: B = 25441/(25441 + 9795) = 0,72 (72%).

На другому етапі, присвяченому оцінці поліпшень, у процесі аналізу найбільш ефективного використання поліпшеної земельної ділянки оцінювач прийшов до наступних висновків.

Етап 2

Для того щоб привести існуючі поліпшення до сучасним вимогам ринку котеджного використання, необхідно здійснити деяку перепланування внутрішніх приміщень об'єкта оцінки. Для цього знадобиться 3 місяці роботи з наступним графіком капіталовкладень: 5000 г.о. на початку і 1000 г.о. через один місяць після початку реконструкції. Інвестиції такого рівня дозволять підвищити потенційну прибутковість об'єкта до рівня 9000 г.о. в рік, приведених до кінця першого року дохідного використання об'єкта. Термін економічного життя отреконструирован-них поліпшень оцінювач спрогнозував в 10 років. Втрати на незайнятість об'єкта - 5%, а втрати при зборі орендних платежів - 5%. Податок на поліпшення - 2% від балансової вартості. Податок на землю

5 г.о. за сотку. Коефіцієнт операційних витрат спрогнозований на рівні 40% від дійсного доходу. За аналогією з першим етапом оцінки передбачений додатковий дохід у розмірі 1000 г.о. в рік. Норма віддачі на капітал виходячи з аналізу альтернативних інвестицій була обрана на рівні 16% річних. Повернення капіталу за методом Рингу. Вартість земельної ділянки оцінювач взяв однаковою оцінкою, отриманої на попередньому етапі: VL = 9795 г.о.

Рішення

Рішення даної задачі у сформульованої постановці аналогічно рішенню задачі по оцінці земельної ділянки. Тут також необхідно попередньо виконати оцінку вартості поліпшень, відповідних найбільш ефективного використання цієї ділянки з урахуванням відповідних витрат.

Тим не менш алгоритм оцінки поліпшень має свої особливості, пов'язані, головним чином, з оцінкою прибутку підприємця.

Алгоритм оцінки:

1. Потенційний валовий дохід ПВДq = ПВДq-1 , де q = 1, 2, ..., 10.

2. Втрати на незайнятість ПНq = ПВДq × Кнз, де Кнз - коефіцієнт втрат від незайнятості.

3. Втрати при зборі орендних платежів ПСq = (ПВДq - ПНq) × × Ксб, де Ксб - коефіцієнт втрат при зборі орендних платежів.

4. Дійсний валовий дохід ДВДq = ПВДq - ПНq - ПСq + + ДДq , де ДД - додатковий дохід.

5. Операційні витрати до податку на власність (ділянку та його поліпшення) ОРq = ДВДq × Кор, де Кор - коефіцієнт операційних витрат.

6. Податок на землю. Так само як і в попередньому випадку, згідно з нині чинним законом про плату за землю податок на неї розраховується як добуток ставки податку на одиницю площі земельної ділянки на площу цієї ділянки. Ставка податку при цьому залежить від мети використання землі, який визначається місцевими органами влади. В нашому випадку податок на землю НЗ для кожного року буде дорівнює добутку НЗq = Тз × S, де Тз - ставка податку на землю.

7. Чистий операційний дохід ЧОДq = ДВДq - ОРq - НЗq.

8. Дохід на землю ДЗq = VL × Y.

9. Чистий операційний дохід на поліпшення до податку на них ДУдну = ЧОД - ДЗ

Порівняємо показники ефективності використання земельної ділянки у вільному і поліпшеному вигляді. Пам'ятаємо, що показник ефективності використання земельної ділянки в умовно вільному вигляді дорівнював 72%. Показник ефективності використання поліпшеної земельної ділянки без реконструкції = 7349/(7349 + 9795) = 0,43 (43%), що набагато менше відповідного показника вільного ділянки. Показник ефективності використання відреконструйованих поліпшень В = 14211/(14211 + 9795) = 0,60 (60%). Це означає, що за рахунок модернізації існуючих поліпшень вдалося підвищити ефективність використання ділянки. Однак досягти ефективності використання вільного ділянки (72%) не вдалося. Пояснюється це тим, що модернізація об'єкта нерухомості обмежена рамками існуючих поліпшень, не дозволяють використовувати ділянку найбільш ефективним чином.

Закінчуючи цей розділ, хотілося б звернути особливу увагу на одну обставину, яка визначає достовірність оцінки ринкової вартості земельної ділянки з використанням методології дохідного підходу.

Дослідження чутливості результату оцінки ринкової вартості земельної ділянки, проведені в рамках DCF-ана-за, до варіації ряду вхідних параметрів (обсягу інвестицій, ставки дисконтування, часу будівництва, потенційного доходу, вартості реверсії) показують, що еластичність вартості в істотній мірі залежить від частки земельної ділянки у загальній вартості побудованого об'єкта. Зі зменшенням цієї частки чутливість зростає (див. рис. 12).

При малій частці вартості земельної ділянки загальною вартості об'єкта невелика помилка в оцінці і використанні в розрахунках перерахованих вище параметрів може призвести до зміни вартості на 100 і більше відсотків . Звідси випливає, що при малій частці вартості земельної ділянки в загальній вартості, достовірність дохідного підходу надзвичайно низька.

Практика показує, що мала частка вартості землі в загальної вартості об'єктів характерна для периферії або для околиць великих міст.

В таких зонах для оцінки ділянки є обов'язковим використання методів оцінки, заснованих на інших методологічних підходах, наприклад підходів, заснованих на ринкових порівняннях

Оцінка вартості об'єкта з урахуванням мінливого потоку доходів

У розвиток отриманих результатів розглянемо метод оцінки ринкової вартості об'єкта нерухомості на прикладі оцінки земельної ділянки при умові, що прогнозується щорічне експоненційний зміна потоку доходів: Iq + 1 = Iq(1 + c), де с - відносна зміна потоку доходів за рік, наприклад, із-за інфляції. Даний варіант розглянемо у версіях варіанта А (точна оцінка), варіанти З (оцінка реверсії з аналітичної формулою) і варіанти D (повне аналітичне рішення).

Рішення даної задачі розглянемо в постановці, аналогічної постановці задачі по оцінці вільної ділянки землі, з тією лише різницею, що спрогнозуємо щорічне 2%-ве підвищення доходу на рівні ПВТ. При цьому будемо вважати, що початкове значення ПВД (на дату оцінки) дорівнює 11 650. Дохід першого року позиціонується в табл. 6.20 в кінці року. Він відстоїть від дати оцінки на 1,5 року, куди входить час будівництва (півроку). Отже, дохід першого року дорівнює 11650 × (1 + + 0,02)1,5 = 12 000. Дохід другого року буде дорівнює 12000 × (1 + 0,02) = 12 240.

І т.д. Зауважимо, що у варіантах З і D облік впливу податку на поліпшення закладено в самих розрахункових формулах. Вплив інфляції на вартість ми врахуємо коефіцієнтом корекції.

Зі збільшенням терміну економічного життя помилки оцінки за варіантами С і D зростають, але залишаються на досить низькому рівні. Так при термін економічного життя в 50 років помилка по варіанту З не перевищує 5%, а за варіанту D - 8%.

Аналогічним чином можна здійснювати облік тенденції зміни прогнозованого потоку доходів і при оцінці ринкової вартості поліпшень.

На закінчення даного розділу хотілося б зупинитися на співвідношення норм віддачі на капітал, що використовуються при оцінці вільного земельної ділянки, яка в рамках дохідного підходу виконується з використанням DCF-методу, і оцінки земельної ділянки, що має поліпшення (будівлі, будівлі, споруди), виконується з використанням техніки залишку. Теорія оцінки постулює твердження про те, що ризики, пов'язані з інвестиціями у вільний від забудови земельна ділянка, менше ризиків, пов'язаних

пов'язаних з інвестиціями в земельну ділянку, має поліпшення. Пов'язано це з тим, що з точки зору структури ставки дисконтування при інвестуванні капіталовкладень у вільний земельну ділянку або відсутні, або є меншими такі ризики, як, наприклад, ризик неліквідності, ризик інвестиційного менеджменту тощо Звідси випливає, що норма віддачі на капітал для оцінки ділянки у першому випадку менше норми віддачі на капітал для оцінки ділянки у другому випадку.

Дане положення можна проілюструвати на наступному числовому прикладі. У розділі 6.3. був розглянутий приклад двухэтап-ної оцінки поліпшеної земельної ділянки. Перший етап був присвячений оцінці ділянки в його условносвободном варіанті. Оцінка була виконана методом DCF-аналізу (див. табл. 6.11) при будівництві поліпшень у півроку. В процесі оцінки при норми віддачі на капітал Y1 = 12% були отримані наступні результати: VL1= 9795, VBr = 25 441. Тепер уявімо собі ситуацію, коли необхідно оцінити ту ж земельну ділянку за умови, що на дату оцінки на ньому вже знаходиться таке ж будівля, яку ми розробили в рамках DCF-аналізу.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій