Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Методи оцінки дохідної нерухомості

 

 

Оцінка чистого операційного доходу

Традиційно склалося так, що при оцінці нерухомості основним джерелом доходів вважається оренда оцінюваного об'єкта. Оренда об'єкта, як правило, проявляється у двох основних формах: оренда об'єкта в загалом (будинок, земельну ділянку); оренда частини об'єкта (кімнати, квартири, офісу в бізнес-центрі, номери в готелі, паркувального місця, гаража в кооперативі, палати або койко-місця в комерційної лікарні, крісла в кінотеатрі тощо). Однак, як показує практика, ці дві класичні форми не вичерпують усього різноманіття джерел доходів. Велика поширення останнім часом отримав спосіб оцінки об'єкта, при якому джерелом доходів є дохід від продажу об'єкта частинами протягом певного проміжку часу (аналог класичного методу освоєння земельної ділянки). Такий спосіб часто застосовується для оцінки вартості ділянки землі, на якій зводиться будівля (під житлові або нежитлові цілі) з наступним продажем окремих його частин більш ніж одному покупцеві. Можуть бути й інші джерела доходів. Головне, щоб джерело доходу був безпосередньо і нерозривно пов'язаний з оцінюваним активом, тобто дохід повинен бути функцією тільки оцінюваного активу. Якщо товар або яка-небудь послуга не пов'язані з оцінюваним об'єктом нерухомості (наприклад, на бензин автозаправці), вони не можуть розглядатися як джерело доходу при оцінці нерухомості. В цьому випадку необхідно говорити про оцінку бізнесу, що включає в себе, крім вартості нерухомості, і вартість рухомого майна та нематеріальних активів. Дохід, що генерується бізнесом, розміщених на об'єкті нерухомості, включає дохід, що генерується власне об'єктом нерухомості та активами, притаманними бізнесу. Тим не менш теорія оцінки не виключає можливості оцінки нерухомості з точки зору бізнесу. Найбільш типовий приклад - оцінка готельного комплексу. Але в цьому випадку необхідно коректно виділити в загальному доході від бізнесу дохід, що припадає на нерухомість, та використовувати його для оцінки останньої.

Чистий операційний дохід у самому загальному випадку можна визначити як різницю дійсного валового доходу та витрат, необхідних для отримання доходу. А операційні витрати можна визначити, знову ж таки в самому загальному випадку, як витрати, пов'язані з отриманням необхідного рівня доходів.

 

У багатьох літературних джерелах наводять, як правило, таку класичну послідовність розрахунку чистого операційного доходу, засновану на відображенні реального руху грошових коштів:

1. Потенційний валовий дохід.

Мінус: втрати доходів від недозавантаження (недовикористання активу).

Мінус: втрати від неплатежей1. Плюс: додаткові доходи2.

2. Дійсний валовий (ефективний) дохід.

3. Мінус операційні витрати:

! Поточні операційні витрати - витрати, пов'язані з повсякденному експлуатацією об'єкта нерухомості. " Постійні витрати - витрати, величина яких не залежить від рівня завантаження об'єкта (використання активу). " Змінні витрати - витрати, що змінюються залежно від завантаження об'єкта.

1 Базою в даному випадку є різниця потенційного валового доходу і втрат

від недозавантаження.

2 Доходи, що мають непряме відношення до оцінюваному об'єкту.

! Витрати капітального характеру - грошові кошти, які відраховуються в спеціальні фонди, створювані для «стабілізації» великих одноразових витрат, пов'язаних з експлуатацією об'єкта нерухомості (в основному з ремонтом або заміною короткоживучих елементів будівлі).

4. Чистий операційний доход1.

5. Мінус витрати по обслуговуванню боргу.

6. Готівка до оподаткування.

Необхідно підкреслити, що потенційний валовий дохід (ПВД) розраховується на основі аналізу ринкових даних по доходах об'єктів, аналогічних оцінюваному, але обов'язково з урахуванням аналізу договорів, вже укладених по оцінюваному об'єкту. При цьому облік існуючих договорів оренди при оцінці об'єкта обов'язковий, якщо у відповідності з принципом вкладу витрати на розірвання невигідного договору менше економічної вигоди, що з'явиться після цього розірвання. Економічна вигода, очевидно, може бути розрахована як поточна вартість різниці ринковою та контрактною орендної ставок після розірвання договору, помножена на площу приміщень.

Якщо розірвання договорів є економічно недоцільним, то потенційний дохід щодо вільних площ розраховується за ринковими орендними ставками, а по площах, на які укладено договори оренди, - за договірними (контрактними) ставками протягом терміну дії договору. Якщо прогнозний період більше строку оренди, то за закінчення договору оренди прогноз доходів з цієї площі повинен виконуватися на основі ринкових орендних ставок.

Облік існуючих договорів оренди є обов'язковою, але далеко не простою процедурою. Складність її полягає в тому, що розрахований чистий операційний дохід повинен бути конвертований у вартість оцінюваного об'єкта з використанням норм капіталізації або дисконтування, одержаних на основі аналізу ринкових даних по об'єктах, порівнянних з оцінюваним не тільки по місцю розташування і фізичним характеристикам, але і по економічним показниками: за рівнем і частці контрактної оренди в ПВД.

Такий аналіз при дефіциті ринкової інформації може викликати істотні труднощі. Іноді вдаються до такої процедури оцінки, коли розрахунок ЧОД виконують на основі ринкової оренди, конвертують його в вартість, а з підсумкового результату віднімають поточну вартість різниці ринковою та контрактною оренди, розраховану з використанням ринкової норми дисконтування. Надійність того чи іншого підходу визначається наявністю та повнотою ринкової інформації про об'єкти, що використовуються в якості аналогів.

При оцінці ПВД досить важливою є структура орендного платежу, який залежить від типу оренди. У загальному випадку розрізняють три типи оренди: валову оренду (від англ. gross lease), чисту оренду (від англ. net lease) і абсолютно чисту оренду (від англ. absolute net lease). При валовий оренду передбачається, що всі операційні витрати лежать на власнику об'єкта. При чистій оренді всі операційні витрати, за виключенням витрат, пов'язаних з податковими платежами, страховкою, управлінням і зовнішнім ремонтом об'єкта, лежать на орендарі. А при абсолютно чистої оренди орендар сплачує за все, за винятком витрат, пов'язаних з управлінням об'єктом нерухомості. Іноді цей тип оренди називають потрійний чистої орендою або орендою типу NNNL (з англ. net-net-net lease). Тут три N відповідають трьом платежів: податки, страховка і зовнішній ремонт.

Розглянемо спрощений приклад оцінки чистого операційного доходу, заснованого на першому типі оренди - валовий оренду.

Приклад 4

Потрібно оцінити чистий операційний дохід власника при наявності наступних вихідних даних: загальна площа будівлі 552 м2; площа, зайнята власником, 50 м2; орендна площа 427 м2; з цієї площі 277 м2 здані в оренду на 10 років за ставкою 195 г.о. за 1 м2; ринкова орендна ставка 215 г.о. за 1 м2; платежі за договором страхування 1850 д.ю.; частка у ДВД витрат на управління 5%; комунальні платежі 8400 д.ю.; витрати на прибирання приміщень 4200 д.ю.; витрати на технічне обслуговування 2300 г.о.; вартість чергового ремонту обладнання, який відбудеться через 5 років, 9000 г.о.; депозитна ставка надійного банку 12%; норма втрат від недозавантаження 21%; норма втрат від неплатежів 7%; податкові платежі 2800 д.е.1 Об'єкт придбано з використанням позикових засобів: кредит (самоамортизирующийся) на суму 190 000 г.о. під 12% річних на 10 років. Витрати на розірвання договору оренди

34 000 г.о. Норма віддачі на капітал, необхідний для оцінки вигід від розірвання договору оренди, дорівнює 15%.

Рішення

1. Оцінка ПВТ.

У відповідності з умовою задачі існує два джерела потенційного доходу: ринкові платежі та контрактні. Контрактна орендна ставка, рівна 195 г.о. за 1 м2, на 20 г.о. менше ринкової орендної ставки. Для того щоб зробити висновок про доцільність врахування існуючого договору оренди, необхідно зіставити вигоди від розірвання договору з витратами на його розірвання. Вигоди ∆ Vp від розірвання договору визначимо як поточну вартість різниці платежів за ринковою та контрактною орендних ставками протягом терміну оренди:

∆Vp = a(10років, 15%) × 20×277 × (1-0,07) = 25 857 г.о.

Так як вигоди від розірвання менше витрат на розірвання (34 000 г.о.), існуючий договір оренди необхідно врахувати при оцінці ПВТ.

ПВД1 (контрактний) = 277 × 195 = 54 015 г.о.

ПВД2 (ринковий) = (427 - 277) × 215 = 32 250 г.о.

2. Оцінка втрат від недозавантаження і втрат від неплатежів.

Базою для оцінки втрат від недозавантаження Пндз є рыноч

ний ПВТ. Звідси

Пндз = ПВД2 × Кндз = 32 250 × 0,21 = 6773,5 г.о.

Базою для оцінки втрат від неплатежів Пнпл є сума ПВД1 + ПВД2 - Пндз. Отже,

Пнпл = (ПВД1 + ПВД2 - Пндз) × Кнпл = (54 015 + 32 250 - 6773,5) × × 0,07 = 5564,4 г.о.

3. Оцінка ДВД:

ДВД = ПВД1 + ПВД2 - Пндз - Пнпл = 54 015 + 32 250 - 6773,5 - - 5564,4 = 73 927,1 г.о.

4. Оцінка операційних витрат.

Операційні витрати (ОР) включають платежі за такими позначеним в умові задачі статтями: платежі за договором страхування; комунальні платежі; витрати на прибирання приміщень; витрати на технічне обслуговування; податкові платежі; витрати

на управління; ремонт устаткування (витрати капітального характеру).

Згідно з умовами задачі витрати за всіма статтями, за винятком двох останніх, дані в явному вигляді.

Виконаємо оцінку витрат на управління та ремонт обладнання:

При прогнозі будь-яких складових чистого операційного доходу і можливих тенденцій його зміни оцінювач зобов'язаний дотримуватись своїх припущеннях логіки, яка відповідала б мислення типового інвестора на ринку оцінюваного об'єкта. У будь-якому випадку вищим арбітром оцінювача, «істиною в останній інстанції» при прийнятті ним рішень з того чи іншого питання оцінки повинен бути ринок. Самі стрункі умовиводи і теоретичні конструкції нічого не варті, якщо вони суперечать ринкової ситуації.

Особливим видом доходу у варіанті оцінки за оренду є чистий дохід від реверсії або чистий дохід від продажу об'єкта нерухомості наприкінці періоду володіння. Чистий дохід власника від продажу активу (вартість реверсії Vp) можна визначити як дохід, що дорівнює різниці ціни продажу активу за вирахуванням боргових зобов'язань і витрат, пов'язаних з продажем активу.

На практиці прийнято використовувати три способи прогнозу ціни продаж:

• прогноз ціни продажу в абсолютному грошовому вираженні;

• прогноз ціни продажу на основі процентного зміни вартості за холдинговий період (період володіння);

• прогноз ціни на основі оцінки відомими методами оцінки ринкової вартості активу наприкінці прогнозного періоду.

Перший спосіб є досить рідкісним явищем у практиці оцінки. Він, як правило, використовується, коли існує окремий договір на продаж об'єкта за заздалегідь обумовленою фіксованою ціною, наприклад, опціон на купівлю власності в кінці строку оренди. Цей спосіб може бути використаний і при оцінці орендованих на тривалий термін об'єктів нерухомості за умови, що продаж відбувається задовго до закінчення термінів оренди. В цьому випадку вартість реверсії розраховується як поточна на момент продажу вартість недоотриманих орендних платежів за досить низькою ставкою дисконтування. Відомо, що ставка дисконтування відображає ризики недоотримання або втрат доходів. Чим вище ці ризики, тим вище ставка дисконтування. В даному випадку при наявності укладених договорів ризики неодержання доходів мінімальні, і, отже, ставка дисконтування повинна бути невисокою.

Спосіб оцінки вартості реверсії на основі процентного зміни вартості за холдинговий період базується на аналізі або щорічного, або підсумкового відсотка зміни вартості за холдинговий період. При цьому передбачається, що дані про відсоток зміни повинні бути вилучені з ринку на основі ретроспективного аналізу динаміки зміни цін за порівнянними об'єктами. При використанні методу підсумкового відсотка ціна реверсії розраховується шляхом збільшення (зменшення) первісної ринкової вартості на величину підсумкового відсотка.

При використанні методу щорічного відсотка ціна продажу Vп

визначається за кумулятивної схемою: Vn = V0×(1 + i) , де Vo -

первісна ринкова вартість, i - щорічний відсоток її зміни, k - тривалість холдингового періоду.

І нарешті, третій спосіб оцінки вартості реверсії заснований на використанні оцінки ринкової вартості проданого активу відомими методами, але на дату закінчення прогнозного періоду. Так, з точки зору дохідного підходу реверсию необхідно рас-

сматривать як продаж новому власнику прав отримання майбутніх доходів.

Оцінка норми дисконтування

Одним з найважливіших етапів оцінки нерухомості з використанням дохідного підходу є розрахунок норми (ставки) дисконтування, необхідної для визначення поточної вартості потоку доходів, які генерує об'єкт нерухомості.

Стосовно до доходному підходу оцінювач передбачає, що кінцева мета інвестора - отримання доходу (return), який перевищує спочатку інвестовану суму. Виходячи з цього, як було показано вище, загальний очікуваний дохід інвестора складається з повного повернення (відшкодування - recovery) спочатку інвестованої суми (повернення капіталу - return of capital) і прибутку (profit) або винагороди (reward) (доходу на капітал). В процесі капіталізації доходів може використовуватися багато ставок (норм) прибутковості або рентабельності (rates of return). Всі вони в тій чи іншій мірою є своєрідними вимірниками доходу. Норми прибутковості (рентабельності) можуть бути підрозділені на норми доходу (income rates) і норми віддачі (yield rates).

Забігаючи вперед, відзначимо, що загальний коефіцієнт (норма) капіталізації (overal capitalization rate) і коефіцієнт капіталізації власних коштів (equity capitalization rate) відносять до норм доходу (income rates). Норма відсотка (interest rate), норма дисконтування (discount rate), внутрішня норма рентабельності, норма віддачі на власний капітал (equity yuild rate) є нормами віддачі (yuild rate). З концептуальної точки зору норми доходу і норми віддачі є різними вимірниками доходу. Норма доходу являє собою відношення доходу одного року (зазвичай першого) до вартості, а норма віддачі використовується для перетворення серії окремих доходів в їх поточні вартості.

Норма доходу (income rate) являє собою відношення між доходом одного року до відповідної капітальної вартості власності (capital value of property).

До норм доходу відносять загальну норму (коефіцієнт) капіталізації (overal capitalization rate) і коефіцієнт капіталізації власних коштів (equity capitalization rate).

Загальний коефіцієнт капіталізації (Ro) являє собою норму прибутку для всієї власності і дорівнює відношенню між очікуваним чистим операційним доходом одного року і ціною або

вартістю всієї власності. Загальний коефіцієнт капіталізації не є нормою доходу на капітал (rate on return on capital) або повним вимірювачем інвестицій. Він може бути більше, менше або дорівнює очікуваній нормі віддачі на капітал в залежності від передбачуваних змін в доходах і вартості.

Коефіцієнт капіталізації власних коштів (Re) є нормою доходу і являє собою відношення між очікуваним чистим операційним доходом одного року до оподаткування і ціною або вартістю власних інвестицій.

Норма віддачі (yuild rate) є нормою доходу на капітал (rate of return on capital). Вона зазвичай виражається як річна ставка складного відсотка. Норма віддачі враховує всі очікувані доходи від власності, включаючи дохід від продажу по закінченню інвестицій.

Оцінюючи нерухомість дохідним методом, аналітик повинен досить добре уявляти собі економічну природу і математичний сенс ставки дисконтування. В процесі оцінки експерт повинен розмірковувати з точки зору інвестора, який, купуючи об'єкт нерухомості, обмінює наявні у нього гроші на право їх отримання в майбутньому. Саме цей взаємозв'язок відображає одна з норм віддачі (ставка доходу на інвестиції) або ставка дисконтування (дисконту).

З математичної точки зору ставка дисконту згідно з теорією вартості грошей у часі (time value of money) являє собою ставку відсотка, яка використовується для перекладу майбутніх грошових потоків у їх поточну вартість.

З економічної точки зору ставка дисконтування являє собою мінімальну норму прибутку, на яку розраховує інвестор, вкладаючи гроші в покупку дохідного активу. Очевидно, що будь - очікування являє собою імовірнісну категорію. Завжди існує ймовірність (ризик) неотримання розрахункового результату. У різних активів ці ризики різні. Наприклад, з точки зору майбутнього доходу операції, пов'язані з нерухомістю, володіють більш високим ризиком, ніж операції з цінними паперами. А операції з цінними паперами, найімовірніше, більш ризиковані, ніж банківські депозити і т.п. У відомій літературі існує багато визначень ризику. Всі вони носять, як правило, якісний характер. Наприклад, ризик визначається як можливість отримання небажаних результатів (збитки, втрати, збитки, банкрутство тощо) як у загальному випадку, так і по окремим видам ризику, або під ризиком розуміється ймовірність (уг-

троянда) втрати підприємством частини своїх ресурсів, недоотримання доходів або появи додаткових витрат у результаті здійснення своєї діяльності. При цьому ризик використовується як критерій порівняння інвестиційних проектів. Порівнюючи інвестиційні проекти, говорять про різні ступені ризику. Класичної мірою ступеня ризику є стандартне відхилення доходу від деякої середньої величини.

Ясно одне: чим вище ступінь ризику отримання доходу від чи іншого виду діяльності, тим вище в абсолютному вираженні повинна бути ставка дисконтування цього доходу при оцінці активу, пов'язаного з цією діяльністю, тобто норма прибутку на інвестиції в актив пропорційна ризику інвестування в цей актив.

При цьому очевидно, що для інвестора існує якийсь мінімальний рівень доходності, нижче якого він навіть не буде розглядати можливість вкладення грошових коштів в який-небудь актив.

Таким чином, розмірковуючи про структуру ставки дисконтування, ми повинні говорити про те, що вона базується на деякій мінімального прибутку (безризикова ставка Уб) і додатково включає в себе премії ∆Yi (i = 1, 2, ...) за різні види ризику: інфляції, підвищення ціни, зміни податків, неплатоспроможності, неліквідності, тобто вірогідність неможливості продати актив за прийнятною ціною у відносно короткий проміжок часу, менеджменту (інвестиції, пов'язані з нерухомістю, зазвичай вимагають більш інтенсивного управління, ніж інвестиції, наприклад, в цінні папери) і ін. Величина премії за ризик може визначатися розташуванням, типом і фізичними характеристиками нерухомості.

Економічний зміст премії полягає у вимозі інвестора знизити ціну купівлі (обсяг інвестицій) за наявності відповідного ризику. Буквально, при купівлі того чи іншого дохідного активу інвестор, усвідомлюючи, що існує якась ймовірність втрати майбутніх доходів чи витрат на усунення негативних наслідків небажаної події, якщо воно станеться, вимагатиме для себе премії у вигляді зниження ціни купівлі в розмірі поточної вартості майбутніх витрат на усунення цих наслідків у майбутньому. Наприклад, купуючи земельну ділянку на території, для якої висока ймовірність повені, інвестор запропонує меншу ціну, ніж за аналогічний ділянка, знаходиться на безпечній території. Це пов'язано з додатковими витратами в майбутньому на ліквідацію наслідків повені. Премія за ризик повені може бути розрахована як сьогоднішня вартість (вартість на дату оцінки) витрат на ліквідацію наслідків повені.

В залежності від структури оцінюваного активу розрізняють різні види норм дисконтування доходів:

• норма дисконтування доходів від власних коштів;

• норма дисконтування доходів від позикових коштів;

• норма дисконтування доходів від землі;

• норма дисконтування доходів від поліпшень або їх комбінації;

• норма дисконтування доходів від пов'язаних інвестицій (власних і позикових);

• норма дисконтування доходів від змішаних інвестицій (земля і поліпшення).

Відомо, що дохід від існуючого і повністю експлуатованого об'єкта нерухомості зазвичай більш надійний, ніж дохід від планованого об'єкта, і, отже, при дисконтуванні його доходів величина відповідної премії за ризик у ставці дисконту буде менше, ніж при оцінці планованого об'єкта. Керуючись цією логікою, можна припустити, що і в рамках єдиного проекту, наприклад, оцінки розвивається комплексу необхідно передбачати зміну премії за цей ризик ставки дисконту в часі, так як по мірі перетворення грошових засобів у матеріальний актив (поліпшення земельної ділянки) зменшуються ризики можливого інвестування в нього.

Ставку дисконтування формально можна визначити як функцію ризиків:

Y = f(Уб,r1,r2,...,rn),

де Уб - безризикова ставка; r 1, ... ,rn - деякий безліч ризиків.

Таким чином, проблема оцінки ставки дисконтування Y полягає у визначенні факторної (функціональній або стохастичній) зв'язку f і в кількісній оцінці премії ∆Yri, відповідає тому чи іншому ризику.

Розглянемо деякі можливі підходи до вирішення цієї проблеми.

Метод нарощування

Найбільш поширеною формою зв'язку ставки дисконтування з преміями ∆Yri є так звана кумулятивна форма. В літературі по оцінці нерухомості метод оцінки ставки дисконтування, що відповідає цій формі, прийнято називати методом

кумулятивного побудови, або методом нарощування (пер. з англ. - build-up method).

У відповідності з цим методом ставка дисконтування дорівнює сумі безризикової ставки і премій за наступні систематичні і несистематичні ризики: додатковий ризик, ризик неліквідності і ризик інвестиційного менеджменту. Аналіз відомої літератури показує, що не існує формальних методів оцінки премій за ці ризики. Їх визначення в даний час проводиться експертно.

При використанні цього методу в якості базової ставки береться безризикова або найменш ризикова ставка. З економічної точки зору безризикова ставка відсотка Уб є мірою мінімальної вартості грошей як капіталу (інвестицій) у часі. В економіці прийнято вважати в якості безризикової відсоткову ставку по грошових вкладах у найбільш надійний банк країни. Такий банк, з одного боку, передбачає мінімальний рівень компенсації вкладникам за використання їхніх грошей з урахуванням фактора часу, але, з іншого боку, є найбільш надійним гарантом їх повернення у разі необхідності. Іншими словами, банк як би «купує» право користування грошовими вкладами населення за мінімальною ціною з гарантією їх повернення за вимогою вкладника. Ця ціна визначається процентною ставкою по вкладах. Якщо ви поклали в банк $1000 на рік під 10% річних, то це означає, що банк купив у вас право користування грошима в протягом року за $100. Якщо ви поклали гроші на строковий вклад на 3 роки при щорічному нарахуванні 10%, то це означає, що банк купив у вас право 3-річного розпорядження грошима за$331 : 1000 × [(1 + 0,1)3 -1]. Можна сказати, що в першому випадку річна цінність вашого капіталу дорівнює $100. А у другому - 3-річна цінність вашого капіталу дорівнює $331. Купівлю права користування грошима можна трактувати як оренду цих грошей за ставкою, обчислюється як річний відсоток від обсягу вкладу. Прийнято вважати, що найбільш надійними і високоліквідними є інвестиції в державні цінні папери або акції найбільших компаній, забезпечених їх власними капіталом.

Необхідно відрізняти номінальну безризикову ставку доходу від реальної безризикової ставки, які пов'язані відомим рівнянням Ірвіна Фішера:

1 + Ynom = (1 + Yreal) × (1 + λ), де λ - загальний рівень інфляції.

Рівень інфляції найчастіше вимірюється індексом споживчих цін або ВВП-дефлятором.

Однак слід зазначити, що використання способу дисконтування реальних значень грошових потоків при всій своїй простоті не дозволяє врахувати структурну інфляцію, коли доходи і витрати ростуть різними темпами. Операційні витрати при експлуатації об'єкта нерухомості складаються з достатньо великої кількості статей. Малоймовірно, що витрати по кожній з них будуть змінюватися однаковими темпами. Таким чином, найрозумніше оцінку поточної вартості грошових потоків, які генерує об'єкт нерухомості, здійснювати з урахуванням інфляційної складової. Разом з тим в країнах з високою інфляцією все-таки рекомендують використовувати дисконтування реальних значень.

Оцінка безризикової ставки

Найбільш відомими є два методи оцінки безризикової ставки: прямий і непрямий.

Прямий метод заснований на виборі в якості безризикової процентної ставки або найбільш надійного банку країни, або її оцінці за методом портфельних інвестицій як середньозваженої за рівнем ризиків з процентних ставок найбільш відомих фінансових установ країни.

Непрямий метод оцінки заснований на взаємній аналізі безризикових ставок резидентної країни (країни, в якій здійснюється оцінка інвестицій) і який-небудь інший (референтної) країни. В якості бази цьому випадку береться безризикова процентна ставка референтного держави і до неї додається премія за додатковий ризик інвестування в країні резидента, так званий міжкраїнні ризик:

Уб = Убт + ∆Вуст, де Убт - номінальна безризикова ставка референтного держави, ∆Вуст - фактор інвестиційного ризику для країни, де виконується оценка1.

Міжкраїнні ризик може виражатися в ряді додаткових ризиків за такими показниками:

! конфіскація майна;

! непередбачені зміни законодавства, що призводять до зменшення очікуваних доходів;

1 За станом на 1 січня 2000 р. для Росії фактор інвестиційного ризику в порівнянні, наприклад, з такими країнами, як Люксембург, США, визначений у розмірі 7,7 %.

! зміна ключових фігур в органах адміністрації, приймають рішення щодо тих чи інших питань економіки, які можуть торкнутися фінансові інтереси інвесторів;

! та ін.

Рейтинги країн світу за рівнем ризику інвестування в даний час часто наводяться в публікаціях журналу «Гроші», провідних світових рейтингових компаній типу «Standard and poor's» або спеціалізованої рейтингової фірми BERI (Німеччина), Асоціації Швейцарських банків, транснаціональної аудиторської компанії Ernst & Young та ін

При аналізі проектів, пов'язаних з нерухомістю, безризиковою ставкою необхідно додати поправку на ризик, величина якої визначається типом нерухомості. Так, якщо об'єкт здається в оренду, то велике значення має, хто орендує його. Якщо орендар, наприклад, державна установа або приватна компанія, що має найвищий кредитний рейтинг (в США - AAA tenant), то в цьому випадку ризик неотримання платежів мінімальний. Невисокою повинна бути поправка на ризик та у ставці віддачі. І навпаки, чим вище ризик, тим більше повинна бути поправка на нього в ставці віддачі.

Близьким за економічним змістом до методу кумулятивного побудови, але більш об'єктивним з точки зору використання і кінцевого результату є метод ціни капітальних вкладень [6], застосовуваний для розрахунку ставки дисконтування при оцінці бізнесу. Представляється абсолютно очевидними можливість і необхідність використання даного підходу з відповідною адаптацією для оцінки нерухомості.

Незважаючи на очевидну простоту і прозорість, обидва методи (кумулятивного побудови і ціни капітальних вкладень) володіють одним істотним недоліком - наявністю суб'єктивного фактора при оцінці вхідних параметрів.

Позбавлений цього недоліку метод, який заснований на аналізі внутрішньої норми рентабельності або кінцевої віддачі проекту.

Розглянемо попередньо основний економічний зміст терміна «віддача».

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій