Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання нерухомості

 

 

Необхідність аналізу найкращого і найбільш ефективного використання нерухомості.

 

Оскільки оціночна діяльність передбачає визначення ринкової вартості, аналіз найбільш ефективного використання виявляє найбільш прибутковий і конкурентоспроможний вид використання конкретного об'єкта власності.

Всі типи операцій із власністю, основані на ринковій вартості, потребують адекватної оцінки та ретельного економічного аналізу поведінки інвесторів та інших учасників ринку. Вплив ринкової поведінки на прийняття фінансових рішень приватних осіб, компаній, органів влади диктує концепцію найбільш ефективного використання нерухомості. Ринкові фактори визначають ринкову вартість, тому вимоги ринкових сил до об'єктів нерухомості мають велике значення для визначення найбільш ефективного виду використання.

Вартісною основою будь-якого об'єкта нерухомості є вартість земельної ділянки. Розташовані на ній будівлі і споруди можуть бути змінені, проте основні характеристики ділянки зазвичай залишаються колишніми. Разом з тим доходу конкретної ділянки залежить від ефективності його використання. Інвестор, вибираючи земельну ділянку на конкретному ринку, розуміє, що різниця у вартості різних ділянок пояснюється їх якісними характеристиками.

Аналіз найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості передбачає проведення детального дослідження ринкової ситуації, характеристик оцінюваного об'єкта, ідентифікації затребуваних ринком варіантів, сумісних з параметрами оцінюваного об'єкта, розрахунок прибутковості кожного варіанта і оцінку вартості нерухомості при кожному варіанті використання. Таким чином, остаточний висновок про найбільш ефективному використання може бути зроблений тільки після розрахунку вартості.

Найкраще та найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості являє варіант використання вільного або забудованої ділянки землі, який юридично можливий і відповідним чином оформлений, фізично здійснимо, забезпечується відповідними фінансовими ресурсами і дає максимальну вартість.

Оптимальне використання ділянки землі визначається конкуруючими чинниками конкретного ринку, до якого належить оцінюваний об'єкт власності, і не є результатом суб'єктивних домислів власника, девелопера або оцінювача. Тому аналіз і вибір найбільш ефективного використання є, по суті, економічним дослідженням ринкових факторів, істотних для оцінюваного об'єкта.

 

Ринкові фактори, що використовуються для формулювання висновку про найбільш ефективне використання нерухомості на дату оцінки, розглядаються в загальному масиві даних, що збираються і аналізуються для визначення вартості об'єкта. Отже, найбільш ефективний вид використання можна кваліфікувати як основу, на яку спирається ринкова вартість.

Якщо оцінювана нерухомість передбачає подальше особисте використання або здавання в оренду, то їх основна мотивація при розрахунку вартості буде зведена до одержуваних споживчих якостей об'єкта (дохід, престиж і самітність і т. д.). Інвестиційна мотивація крім величини одержуваного доходу і накопичення капіталу враховує такі аргументи, як податкові пільги, здійсненність проекту.

Зазвичай аналіз найбільш ефективного використання проводиться за кількома альтернативними варіантами та включає наступні напрями:

! ринковий аналіз;

! аналіз реалізованості варіанта;

! аналіз найбільш ефективного використання.

Перелічені напрямки аналізу припускають комплексне вивчення наступних питань.

Ринковий аналіз передбачає визначення попиту на варіанти використання, альтернативні існуючим, в цілях вивчення попиту і пропозиції, місткості ринку, динаміки ставок орендної плати і т.д. по кожному варіанту.

Аналіз здійсненності передбачає розрахунок базових складових вартості: потоку доходів та ставок капіталізації для визначення вартості з урахуванням змінних параметрів кожного юридично обґрунтованого і фізично нездійсненного варіанти.

Аналіз найбільш ефективного використання передбачає розробку детального плану реалізації кожного варіанту з розглядом конкретних учасників ринку, строків здійснення проекту, джерел фінансування для вибору варіанту, що забезпечує максимальну продуктивність оцінюваного об'єкта.

Критерії аналізу найбільш ефективного використання. Варіант найбільш ефективного використання оцінюваної нерухомості повинен відповідати чотирьом критеріям - це:

! юридична допустимість;

! фізична здійсненність;

! фінансова забезпеченість;

! максимальна продуктивність.

Послідовність розгляду цих критеріїв у ході аналізу різних варіантів використання нерухомості для вибору найбільш ефективного зазвичай відповідає наведеній вище. В першу чергу розглядаються юридична допустимість і фізична здійсненність, потім оцінюються фінансова забезпеченість і максимальна продуктивність. Дана послідовність процедури аналізу обумовлена тим, що найбільш ефективний варіант використання, навіть при наявності необхідного фінансування, неможливий, якщо він юридично заборонений або неможлива його фізична реалізація.

Юридична допустимість

Перевірка юридичної допустимості кожного розглянутого варіанти використання здійснюється у всіх випадках в першу чергу. Однак не слід змішувати варіант оптимального використання об'єкта з юридичною вимогою використання нерухомості за її прямим призначенням.

Оцінювач розглядає приватні обмеження, норми зонування, будівельні норми і правила, нормативні акти з охорони історичних будівель, а також екологічне законодавство, які можуть конкретні види потенційного використання.

На вибір найбільш ефективного використання нерухомості може вплинути наявність довгострокових договорів оренди. Протягом залишкового строку використання об'єкта оренди залежить від умов договору оренди. Якщо найбільш ефективний варіант використання об'єкта стримується наявністю договору оренди, це слід відобразити у звіті про оцінку.

Приклад. Якщо об'єкт обмежений договором оренди землі, термін якого закінчується більш ніж через 12 років, то, можливо, немає економічної доцільності в будівництві нового будинку, у якого економічний термін служби становить 40 років.

Крім того, необхідно враховувати можливі обмеження, які можуть бути закладені в договорі про придбання об'єктів нерухомості. Дані обмеження можуть стосуватися деяких напрямів використання, конкретизувати розташування будівель на земельній ділянці, параметри будівель, тип застосовуваних будівельних матеріалів. Якщо обмеження по документу про право власності вступають в протиріччя з більш загальними юридичними нормами, наприклад будівельними нормами і правилами, то зазвичай у розрахунок приймається максимальне обмеження.

Будівельні норми і правила можуть стримувати забудову землі найбільш ефективними будовами, якщо вони збільшують будівельні витрати для дотримання технічних нормативів. Це, в кінцевому рахунку, перешкоджає розвитку територій. У деяких районах будівельні норми і правила використовуються для зниження рівня нового будівництва та обмеження зростання.

Діючі правила землекористування спрямовані на охорону навколишнього середовища. Оцінювачі повинні враховувати нормативи по чистоті повітря, води, а також громадська думка про передбачувані проектах забудови територій.

Приклад. Будівництво будівель певної поверховості, протипожежні розриви, вимоги інсоляції.

Законодавчо заборонений на дату оцінки варіант використання може розглядатися на подальших етапах аналізу тільки в тому разі, якщо оцінювач не передбачає внесення змін в існуючі норми. Однак імовірність зміни законодавства, будівельних норм і правил, правил зонування і т. д. ніколи не буває визначеної на 100%.

Фізична здійсненність

Вибір найбільш ефективного варіанту використання нерухомості повинен спиратися на фізичну його здійсненність. Критерії фізичної здійсненності - розмір, форма, район, дизайн, стан грунту і під'їзні шляхи до ділянки, а також ризик стихійних лих (таких, як повінь чи землетрус) - впливають на передбачуваний варіант використання землі.

Кінцева корисність земельної ділянки залежить від його розміру і форми. Деякі варіанти дають найбільший ефект тільки на

базі використання ділянки певного розміру. У цьому випадку необхідно визначити можливість розширення наявного земельного ділянки, так як деякі ділянки можуть не мати потенціалу для збільшення.

Форма ділянок впливає на кінцеву продуктивність, так як витрати на забудову земельної ділянки неправильної форми можуть бути вище, що надалі знижує їх корисність, порівняно з ділянками з рівними сторонами.

Аналогічно наявність під'їзних шляхів до ділянки та інженерних комунікацій збільшує його кінцеву продуктивність, оскільки досягається економія на його освоєнні. Так, вільна потужність очисних споруд обмежує фізичні розміри передбачуваного варіанти ефективної забудови.

Топографічні або грунтові характеристики земельної ділянки відображаються на функціональної корисності майданчики. Виявлені оцінювачем негативні моменти ускладнюють її забудову або збільшують витрати на освоєння. Оскільки всі представлені на ринку ділянки конкурують один з іншому, оцінюваний ділянку не може бути непридатним для найбільш ефективного використання, так як поступається іншим ділянкам, типовим для даного району.

У процесі аналізу фізичної здійсненності ефективного варіанти використання необхідно розглянути стан будівель і споруд для визначення можливості його подальшої експлуатації на новій основі. Якщо будівлі для забезпечення оптимального виду використання необхідно перепланувати, то слід розрахувати необхідні для цього витрати і зіставити їх з підсумкової прибутковістю. Як правило витрати на реконструкцію об'єкта залежать від фізичного стану і місця розташування нерухомості.

Фінансова забезпеченість

Наступний етап відбору видів використання - аналіз фінансової забезпеченості. Варіант вважається фінансово прийнятним, якщо він забезпечує дохід від експлуатації, дорівнює або перевищує обсяг експлуатаційних витрат, витрати на фінансування та необхідну схему повернення капіталу. Таким чином, всі види використання, які можуть забезпечити позитивний дохід, розглядаються як здійснимі у фінансовому відношенні.

Якщо вид використання не передбачає отримання регулярного доходу від експлуатації, то в ході аналізу відбираються ті варіанти, які створюють нерухомість, за вартістю дорівнює або перевищує витрати на будівництво або реконструкцію об'єкта для цього нового виду використання. Оцінювач повинен порівняти приріст капіталу або дохід від використання нерухомості з понесеними капітальними витратами. Якщо дохід нижче витрат або перевищує їх лише незначно, такий вид використання визнається нездійсненним у фінансовому відношенні.

Для оцінки видів використання, що приносять регулярний дохід від експлуатації, по кожному з них оцінювач розраховує загальний чистий операційний дохід, індивідуальну ставку доходу на інвестований капітал, суму доходу, що відноситься до землі. Якщо чистий дохід відповідає необхідної прибутковості інвестицій і забезпечує необхідну прибутковість земельної ділянки, цей вид використання є здійсненним у фінансовому відношенні.

Очевидно, ідентифікація видів використання, здійсненних в фінансовому відношенні, базується на аналізі попиту, пропозиції і розташування.

Максимальна продуктивність

Максимальна продуктивність - це найбільша вартість земельної ділянки як такого, незалежно від того, чи він є вільним (фактично або умовно) або забудованим. Таким чином, реалізація даного критерію передбачає з усіх юридично дозволених, фізично реалізуються і забезпечують позитивну величину доходу варіантів вибір виду використання, який забезпечує максимальну вартість основи нерухомості - земельної ділянки.

Потенційний варіант найбільш ефективного використання землі відображає довгострокову, ретельно розроблену і досить конкретну програму землекористування, пов'язану з нормальним терміном експлуатації будівель і споруд. Термін експлуатації залежить від типу будівлі, якості будівельних робіт та інших факторів.

Максимальна продуктивність земельної ділянки визначається шляхом співвіднесення суми його доходу зі ставкою капіталізації, необхідної ринком для даного виду використання. Однак, в залежності від обраного варіанту використання нерухомості, метод визначення вартості землі може бути різним. Вибір методу

залежить від ступеня переорієнтації фактичного призначення оцінюваної нерухомості, рівня ризику аналізованого варіанта, необхідної ставки прибутковості та періоду відшкодування капіталу, термінів реалізації ймовірного варіанту використання нерухомості.

Вид використання, який забезпечує найбільшу прибутковість землі, є найбільш ефективним. В основі всіх використовуваних методів визначення вартості земельної ділянки з метою вибору найбільш ефективного варіанти лежить так звана техніка залишку. Дохід від землі розглядається як залишок між сукупним доходом, утворюваним нерухомістю, і тими сумами доходу, які забезпечуються залученням робочої сили, капіталу, основних засобів (функціонуючих будівель і споруд). Вартість земельної ділянки, в свою чергу, представляє різницю між сумарною вартістю всього об'єкта нерухомості та залишковою вартістю будівель або витратами на їх зведення.

Спосіб найкращого використання нерухомості може або досягатися на основі вже існуючих будівель, або припускати споруда принципово нових поліпшень, що вимагає розгляду земельної ділянки як вільного. Виходячи з цього оцінювачі застосовують при аналізі найкращого використання нерухомості два прийоми:

! найбільш ефективне використання ділянки як незастроенного;

! найбільш ефективне використання ділянки як забудованого.

Існують наступні основні причини для визначення найбільш ефективного виду використання землі як незабудованої:

1. Виділення в вартості нерухомості вартості тільки земельної ділянки.

2. Використання методу порівняльних продажів для оцінки забудованої землі.

3. Розрахунок втрати у вартості з-за зовнішнього старіння.

4. Оцінка реальної вартості землі у складі об'єкта нерухомості, який є неоптимальним для даної ділянки

Аналіз найбільш ефективного використання забудованої ділянки роблять з двох причин:

1. Ідентифікація виду використання об'єкта нерухомості, забезпечує найбільший загальний дохід на вкладений капітал.

2. Виявлення на ринку об'єктів нерухомості однакового призначення з порівнянним рівнем ефективності використання.

Розглянемо відмінність між найбільш ефективним використанням ділянки без будівель та об'єкта нерухомості з будівлями на прикладі нерухомості виробничого призначення, що має токсичні викиди. Район, в якому розташований аналізований об'єкт, за своїм природним характеристиками освоюється як приміський житловий масив.

Максимальна ефективність використання ділянки без будівель, з найбільшою ймовірністю, буде заснована на використанні під житловий котедж. В даному випадку виникнуть витрати на знос та утилізацію наявного об'єкта. На практиці потенційний власник власності буде здійснювати перезастройку ділянки тільки в тому випадку, якщо залишкова вартість будівель невелика.

Залежно від того, наскільки близьким за часом до дати оцінки знаходиться вибраний варіант використання, що вимагає нового будови, існуючий вид використання може розглядатися як проміжний. Так, якщо за планом розширення міських земель котеджне будівництво досягне земельної ділянки, що аналізується через п'ять років, а термін, необхідний для знесення існуючих будівель і споруди нового котеджу - один рік, чотирирічне функціонування існуючої виробничої нерухомості розглядається як проміжне використання.

Однак, якщо конкурентоспроможний рівень попиту вище для виробничого використання, то, ймовірно, найбільш ефективним використанням цього об'єкта нерухомості може бути збереження існуючого використання з проведенням необхідних природоохоронних робіт, що потребують відповідних витрат.

Теорія оцінки нерухомості вимагає аналізу ділянки землі виходячи з допущення, що на ньому немає будівель, навіть якщо майданчик забудована, для визначення, наскільки затребуване поточне використання, слід його продовжити або замінити.

Прийом визначення найкращого і найбільш ефективного використання оцінюваної нерухомості як незастроенного земельної ділянки базується на припущенні, що вона не має будівель, або може бути звільнена від будівель в результаті їх зносу. У підсумку визначаються вартість землі на основі вибору можливих варіантів використання, що забезпечують прибутковість нерухомості і під-

бора параметрів об'єктів нерухомості відповідно до конкретним призначенням.

Варіант використання ділянки землі як незастроенного має два основні різновиди:

1. Використання ділянки землі для спекуляції, т. тобто для продажу його без поліпшень інвестору, який згодом у відповідно до вимог ринку або власними уподобаннями проведе його забудову. Цей варіант застосовується у випадку, коли ринки нерухомості перенасичені.

2. Забудова земельної ділянки новими будівлями і спорудами, в тому числі:

" забудова без проміжного використання, якщо розглядається варіант нового використання, що приймається ринком на дату аналізу;

" забудова з проміжним використанням передбачає тимчасове збереження існуючого варіанту використання, до того моменту як новий варіант буде затребуваний ринком, виходячи з прогнозу ринкової ситуації; " поділ чи об'єднання земельної ділянки для досягнення найбільш ефективного використання; " забудова ділянки новими будовами, подібними за призначенням і фізичним параметрам існуючого об'єкту. Найбільш поширеною ситуацією оцінки нерухомості на основі незастроенного ділянки є його умовна незастроен-ність. Це пов'язано з тим, що на аналізованому ділянці є будівля, яка впливає на вартість об'єкта. У цьому разі вибір варіанта найбільш ефективного використання ділянки як незастроенного приймає форму інвестиційного проектування на стадії прийняття рішення.

У цьому випадку оцінювачу необхідно відповісти на ряд питань:

1. Як можна використовувати земельну ділянку, якщо він фактично не забудований або може бути звільнений від існуючих будівель?

2. Який тип будинку або інших будівель, забезпечують вибраний варіант використання, можна побудувати на даній землі виходячи з її фізичних та інших характеристик і в які терміни?

3. Слід розглядати існуючий вигляд використання в якості проміжного?

Наприклад, якщо для досягнення найбільш ефективного використання землі необхідно провести будівельні роботи, то оцінювачу слід визначити:

! витрати на знесення існуючих будівель;

! вид найбільш ефективного напряму використання об'єкта нерухомості (офіс, готель, склад тощо), відповідний поточним ринковим стандартам і включає елементи за найбільш прийнятними цінами;

! характеристики оптимальних будівель, які повинні бути зведені для максимального використання потенційних характеристик ділянки (поверховість, оптимальна площа функціонального підрозділу, число даних підрозділів і ін);

! рівень орендної плати та експлуатаційних витрат;

! вартість споруджуваних будівель з урахуванням витрат на фінансування.

Прийом найбільш ефективного використання земельної ділянки як забудованої передбачає збереження на аналізованому ділянці існуючих будівель. Варіант використання ділянки землі як забудованого має два основні різновиди:

1. збереження існуючого призначення оцінюваної нерухомості;

2. зміна існуючого призначення оцінюваної нерухомості.

В обох випадках розглядаються необхідність і можливість:

! збереження існуючого обсягу та якості надаються нерухомістю послуг;

! проведення будівельних робіт з реконструкції будівель для підвищення їх класу і зміни ставок орендної плати;

! проведення будівельних робіт по розширенню площ за рахунок додаткової прибудови або спорудження додаткових поверхів;

! зменшення існуючих площ за рахунок часткового знесення.

Оцінювач, порівнюючи існуючий варіант використання розташованих на земельній ділянці будівель з оптимальним варіантом будівлі, повинен отримати відповідь на наступні питання:

1. Чи доцільно продовжувати експлуатувати будівля в його нинішньому стані?

2. Який варіант перебудови будівлі вибрати: реконструкцію, розширення, частковий знос?

3. Яким чином і в які терміни окупляться витрати?

Найбільш оптимальний варіант використання будівель забезпечить максимальну вартість інвестиційно привабливою з нерухомості урахуванням ставки прибутковості, що визначається згідно з ризиком обраного варіанту. Цілком очевидно, що ризики збереження існуючого способу використання нерухомості і різних варіантів перебудови будуть неоднакові.

В оціночному звіті необхідно відокремити найбільш ефективне використання ділянки як незастроенного від найбільш ефективного використання ділянки як забудованого. Звіт про оцінку повинен чітко ідентифікувати, пояснювати і обґрунтовувати мета і висновок по кожному виду використання.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій