Вся електронна бібліотека >>>

Зміст книги >>>

 

Нерухомість

Оцінка вартості нерухомості


Джерело: Глобальна мережа рефератів

 

Концепція ефективного використання природно-ресурсного потенціалу країни

 

 

Рента як умова економічного зростання.

Основним джерелом багатства нашої країни є природна рента. Саме вона формує основні потоки доходу і на сьогоднішній момент є одним з головних реальних джерел зростання економіки Росії.

Рента за своїм походженням належить суспільству, тим людям, які живуть на цій землі і створюють державу. Вона не створена тими, хто витягує з неї доходи, тому рента повинна розподілятися на усіх, а не на особисте споживання окремих людей, які знайшли способи її присвоїти.

Але тут виникає два питання:

! як виділити ренту, виміряти її величину;

! що з нею робити, після того як вона буде отримана?

Оцінка ренти не віддільне від механізму формування ринкових цін. Виміряти або оцінити її можна тільки в умовах ринкового обороту і вільної конкуренції за право доступу до природних ресурсів, до доходів, які виникають від їх експлуатації. Тоді величина ренти буде визначатися ринковими цінами отримання прав на користування природними ресурсами, а не призначатися за чиїмось свавіллю у вигляді тих чи інших природно-ресурсних платежів.

Основною умовою вимірювання ренти і, відповідно, її отримання в дохід суспільства є ринок, причому ринок, заснований на механізми вільного і рівноправного доступу до прав на ресурси.

Другою умовою її вимірювання, але не простого виміру, а у певних державних цілях, наприклад, ставок, платежів, включаючи й земельні платежі, є механізм отримання інформації про ціни. Для цих цілей необхідний механізм стеження за ринковими цінами та отримання їх державними структурами - моніторинг ринкових цін. Без такого моніторингу будь-які роботи по призначенню оцінок природних ресурсів, включаючи і кадастрові оцінки, безглузді. Забезпечити моніторинг ринкових цін може інститут незалежної оцінки. У всіх країнах такий інститут існує. У нас він перебуває в початковій стадії формування.

 

Основна проблема оцінки величини ренти полягає в її великий невизначеності, яка залежить від ціни. Ця проблема може бути знята створенням інституту договірних відносин, коли однією з умов договору є умова зміни плати залежно від зміни внутрішніх і зовнішніх факторів (цінових пропорцій, інфраструктури тощо). Створення такого договору - справа юридичної техніки, яка вже реально існує. Тільки в цьому довгостроковому договорі може бути виявлена ринкова ціна. Без цього угоди не може бути оцінки.

Оцінивши ренту, можна перейти до створення механізму встановлення платежів на її основі. Тут теж не може бути однозначних рішень. Способів встановлення платежів багато і в кожному конкретному випадку з кожним природним ресурсом треба створювати свої, прийнятні, але головне, прозорі інституційні правила (ціна на торгах, відсоток від ринкової вартості, частка доходу тощо).

Введення рентних платежів на основні види природних ресурсів - корисні копалини, ліс, землю може допомогти вирішити основні проблеми стратегічного розвитку країни, включаючи «відплив» капіталу за кордон і зниження ділової активності шляхом поступового «зсуву» оподатковуваної бази від праці і капіталу до природних ресурсів.

Для того щоб зробити природну ренту реальним умовою економічного зростання, необхідно вирішити три питання:

! забезпечити переважно на федеральну власність основні природні ресурси, причому зі створенням ефективного механізму здійснення державою повноважень власника, включаючи охорону, ефективне управління і розпорядження;

! виробити правові та організаційні механізми визначення та вилучення природно-ресурсної ренти;

! розробити механізм поступової заміни податків рентними платежами.

Для вирішення першого питання необхідно в законодавчому порядку визначити, що рента, або надприбуток від використання природних ресурсів, є суспільним надбанням.

Рішення другого питання пов'язане з переходом від адміністративні до договірних форм надання прав на використання природних ресурсів, розмежуванням власності на природні ресурси, наданням природних ресурсів у користування переважно на торгах, поширенням процедури обов'язкової оцінки ринкової вартості прав на використання природних ресурсів, що перебувають у державній та муніципальної власності при залученні їх в угоду.

Вирішення третього питання пов'язане із забезпеченням законодавчому порядку пріоритету вилучення природно-ресурсної ренти перед оподаткуванням праці і капіталу.

Чинна податкова система гальмує розвиток економіки. Наслідком необґрунтовано високих податків на працю і капітал є ухилення від сплати податків, виникла система взаємозаліків і масовий витік капіталу. Однак «косметичні» заходи, що вживаються Урядом Російської Федерації для зміни ситуації з оподаткуванням, не можуть корінним чином вплинути на ситуацію.

Потрібно скоротити оподаткування праці, зменшити відрахування від прибутку, ПДВ, знизити, а в подальшому і взагалі відмовитися від відрахувань на соціальні потреби і низки інших податків. Тоді продукція вітчизняних підприємств буде набагато дешевше, з'являться стимули до створення нових робочих місць, різко зросте конкурентноздатність вітчизняних товарів. Решта ж частина державних витрат на громадські потреби стала б у цьому випадку покриватися в основному за рахунок природно-ресурсної ренти, а також введення системи податків, яка доповнює рентні платежі, наприклад, податку на нерухоме майно, на надприбутки багатих громадян і т.п.

Поетапне трансформування податкової системи в напрямку до найбільш повного вилучення рентних платежів за рахунок зменшення податкового преса на інші фактори виробництва (працю і капітал) мають стати головним орієнтиром при формуванні економічного механізму прискорення економічного зростання. Такі зрушення на практиці вже відбуваються в низці країн ЄЕС, насамперед, у Скандинавських країнах, а також Німеччини, Великобританії, Італії. При цьому поетапний перехід від податків на працю та капітал до платежів за природні ресурси і забруднення природного середовища багатьма зарубіжними економістами розцінюється як «подвійний дивіденд»: полегшуються умови для прискорення соціально-економічного розвитку і одночасно збільшуються вкладення в оздоровлення природного середовища за допомогою раціоналізації всього процесу природокористування.

Зміна податкової системи включає послідовне заміщення доходів бюджетів різних рівнів від податку на прибуток, особистого прибуткового податку, ПДВ, акцизів і т.д. доходами від оподаткування природних ресурсів; освіта резервних фондів у вищих бюджетах для забезпечення підтримки нижчестоящих бюджетів на період переходу до нової системи оподаткування.

Механізм налогозамещения

Змінити існуючу податкову систему одномоментно неможливо. Вирішувати цю проблему треба поетапно. Для цього пропонується механізм налогозамещающих платежів, які здійснюються спочатку у сфері природокористування. На першому етапі докорінної зміни податкової системи в загалом пропонується перевести природопользо-користувачів на договору концесії або оренди зі спеціальним податковим режимом. Тоді рента стягуватиметься переважно за рахунок концесійної (орендної) плати, податки на природопользовате-лей або будуть виключені, або значно зменшені.

Для встановлення платежів з метою вилучення природно-ресурс-ної ренти можна запропонувати ряд способів, основними з яких є: 1) встановлення розміру платежів на торгах, 2) встановлення розміру платежів у відсотках від ринкової вартості природного об'єкта або його права використання, 3) визначення розрахункової величини ренти як різниці між ринковими цінами, нормативними витратами і прибутком підприємця.

Перехід до рентних платежів за встановленими на торгах цінами можливий вже зараз, без якого-небудь істотного зміни правового поля. Встановлення платежів у відсотках від ринкової вартості вимагає внесення вельми незначних доповнень до

чинне законодавство, але по багатьом природним об'єктів ринкова ціна відсутня. Третій спосіб встановлення розмірів рентних платежів слід застосовувати як допоміжний для перших двох, коли розрахунковим методом визначають, наприклад, мінімально припустимі і бажані для держави розміри плати.

Механізм переходу до налогозамещающей системі рентних платежів можна проілюструвати на прикладі розробки родовищ корисних копалин і нової концепції закону «Про надра». Держава, як власник надр, є власником гірської ренти, якій воно повинне дбайливо розпорядитися. Але, перш за все, необхідно визначити розмір гірської ренти, яка виникає на етапі видобутку та реалізації корисних копалин. При діючому механізмі адміністративного ліцензування надрокористування віддаються ділянки надр для цілей розвідки і видобутку корисних копалин за відсутності вартісної оцінки родовищ корисних копалин, без якої розрахунок ренти неможливий.

Замість адміністративних ліцензій повинні укладатися договору концесії на право видобутку певної кількості корисних копалин на підготовленому до освоєння родовищі при оптимальній технології його експлуатації з заданими річними рівнями видобутку корисних копалин і гранично допустимими капітальними і експлуатаційними витратами.

Вартість права або плата за підписання договору концесії є ні що інше як гірська рента, яка визначається як різниця між виручкою (за ринковими цінами) від добутих корисних копалин і нормативними витратами, а також прибутку концесіонера. Торги на право отримання договору концесії для видобування корисних копалин виграє претендент, який запропонував найбільшу суму ренти.

У договорі концесії встановлюється порядок та розмір виплати ренти у вигляді разового платежу (бонусу) при підписанні договору або настанням певних подій (вихід на заданий рівень річного видобутку і тощо) і регулярних (щомісячних або квартальних) платежів, що не залежать від рівня видобутку.

Описаний вище механізм не вимагає яких-небудь значних змін чинного законодавства. Досить прийняття глави податкового кодексу за спеціальним податковим режимом при виконанні договорів концесії.

Шляхи вирішення проблеми вилучення ренти в лісовому секторі економіки ті ж, що і в надрокористуванні. Вони полягають у максимальному розвиток конкурсних процедур передачі лісових ресурсів у користування на основі договірних відносин. Лісові аукціони, які вже добре зарекомендували себе, повинні бути впроваджені у всіх суб'єктах Російської Федерації.

Стосовно до землі також існує багато способів вилучення ренти в дохід держави. Вони полягають у встановленні або земельних платежів у відсотках від її ринкової вартості, або у вигляді частки від доходу, що визначається за різницею в ціні реалізації продукції і нормативно встановленими витратами, або безпосередньо на торгах при продажу вільних земельних ділянок або прав користування ними.

Щоб знати ринкову ціну землі, потрібен її ринок. Але що таке ринок землі? Це не просто вільний обіг товару. А оборот, який обмежений суворими рамками. Ніде в світі земля не продається на умовах її вільної, ні від кого независящего використання. Продається обмежений набір прав, що дозволяють робити певні речі. Обмеження, які встановлюються, мають, насамперед, соціальний, моральний, етичний характер. Єдину мету, яку переслідують ці обмеження - захист системи цінностей, які є найбільш важливими в очах того співтовариства, де ця земля продається. По суті, держава, встановлюючи ці обмеження і диктуючи жорсткі умови землекористування, виступає в ролі верховного (титульного) власника землі як природного ресурсу, наділяючи окремими правами всіх інших членів свого товариства, виходячи з пріоритету суспільних інтересів, а не інтересів окремих осіб. Власники земельних ділянок володіють, користуються і розпоряджаються ними, а на суворо визначених суспільством умовах, віддаючи частину ренти у вигляді податків на доход суспільства. Це загальний принцип, який використовується в багатьох країнах (Англія, Німеччина, США).

Борги в обмін на природу

Наявність найбільших у світі площ з малонарушенными природними екосистемами і резервів асиміляційного потенціалу створюють для Росії унікальні умови для поєднання зовнішніх і внутрішніх джерел зростання доходів держави за рахунок розвитку і реалізації на міжнародному рівні механізм «обміну боргів на природу». Механізм полягає в тому, що зовнішні борги держави погашаються його внутрішніми витратами на природоохоронні заходи. Такий механізм вже використовується в деяких постсоціалістичних і країнах, наприклад, у Польщі та Колумбії. Польща, зокрема, покриває за рахунок вкладення своїх коштів в охорону природи 10% боргу Фінляндії і 1% боргу Франції. Росія поки що в такому механізмі не бере, хоча він міг б сприяти фінансовій підтримці регіональних програм по збереженню природи, перепрофілюванню підприємств, які завдають шкоди здоров'ю населення і унікальним природним об'єктам.

Механізм «борги в обмін на природу» має ряд переваг для Росії, найбільш значущими з яких є позитивний вплив на стан навколишнього середовища, зниження тягаря зовнішнього боргу, усунення відтоку капіталу з країни і, нарешті, можливість встановлення вигідних умов реструктуризації зовнішніх боргів західним кредиторам. Таким чином, механізм «борги в обмін на природу» скорочує вимушені неефективні для соціально-економічного розвитку країни видатки бюджету, що побічно свідчить про зростання реальних доходів держави.

Напрямки витрачання рентних платежів.

На першому етапі переходу до рентному оподаткуванню постановка в якості окремої задачі питання обґрунтування напрямків використання рентних платежів представляється неактуальною, так як важко очікувати, що в результаті цього переходу доходи бюджету перевищать потенційні витрати бюджету. Правильніше говорити про принципи побудови видаткової частини бюджету, в якій значно, але поступово повинні бути підвищені витрати на заробітну плату працівникам бюджетної сфери, при цьому особлива увага має бути приділена таким секторам як освіта, наука, медицина, охорона природного середовища, засоби масової інформації, причому не тільки в частині заробітної плати, але і в плані матеріально-технічного забезпечення. Держава повинна значно збільшити рівень інвестицій в високотехнологічні, наукомісткі сектори економіки, в яких у Росії є значні напрацювання і висококваліфіковані кадри, наукові школи. Найбільшу ж увагу має бути приділено розвитку людського потенціалу: духовного, культурного, освітнього, професійного, а значить, розвитку науки, культури і системи освіти.

 

«Оцінка вартості нерухомості» Наступна сторінка >>>

 

Дивіться також:

 

Угоди з нерухомістю

Голова 1. Поняття угоди

Голова 2. Купівля-продаж житлових приміщень

Голова 3. Обмін житлових приміщень

Голова 4. Дарування

Голова 5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Висновок

 

Іпотека і іпотечний кредит

ГОЛОВА 1. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.2.історія іпотечного кредитування в Росії

1.3. Розвиток законодавства про іпотеку та іпотечне кредитування в сучасній Росії

ГОЛОВА II. ІПОТЕКА ЯК ФОРМА ЗАСТАВИ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВУ

2.2. Природа заставних відносин: речові і зобов'язальні початку

2.3.Залог нерухомості (іпотеки)

2.4.Прекращение застави

2.5.Ипотечное кредитування в умовах сучасної Росії

 

Проблеми іпотечного кредитування в Росії

§ 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ.

§ 2. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці.

§ 3. Правове забезпечення іпотечних відносин у Росії

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний і регіональний рівні

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

  

Формування сучасної системи іпотечних банків в Росії

1. Іпотека та іпотечне кредитування

2. Основна діяльність іпотечних банків

3. Організаційна структура банків

4. Пасивні та активні операції банків

5. Розвиток іпотечних банків в Росії

Висновок

 

Фінансовий менеджмент (курс лекцій) Фінансові ризики Управління фінансовими ризиками Фінанси і кредит. Управління фінансами Грошово-кредитна сфера Грошові операції Міжнародні розрахунки та валютні операції Банківське кредитування малого бізнесу в Росії Податковий облік російських організацій